文|恒心
來源|博望财經
保利發展2023年财報的關鍵詞，業績承壓。
據财報顯示，盡管2023年保利發展竣工和結轉規模帶動收入增長，全年實作營業收入3468億元，同比增長23.42%，但實作淨利潤卻同比下降33.68%至178.99億元，歸母淨利潤同比下降34.13%至120.67億元，全年結轉毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點，利潤下滑明顯。
受此影響，中泰證券于4月29日釋出研報稱，考慮到房地産行業整體下行帶來結轉毛利率承壓及存貨減值因素，我們下調保利發展2024年至2025年歸母淨利潤至135億、145億（原預測資料為224億、250億），預計2026年歸母淨利潤為153億。
沒有什麼能比亮眼的業績更能打動投資者，保利發展去年降逾三成的盈利表現自然也得不到資本市場認可，表現在二級市場上，股價延續下滑趨勢，由年初的14.92元/股跌近四成至目前的8.98元/股，市值約1076億元。
此外，今年保利發展還迎來重大人事變動。3月14日，保利置業釋出公告稱，委任胡在新為公司執行董事及董事總經理，以填補因王健辭任公司執行董事及董事總經理而産生的臨時空缺，自2024年3月14日起生效。據悉，在此之前胡在新任保利發展黨委副書記、董事，分管人力和品牌口。
01
增收不增利，大額計提減值是罪魁禍首
據公開資料顯示，保利發展的前身為廣州保利房地産開發公司，是由保利集團的全資子公司保利南方（原名保利科技南方公司）于1992年9月在廣州市注冊成立的全民所有制企業，2002年8月由保利南方作為主發起人，聯合華美國際投資集團有限公司和張克強等16位自然人共同發起設立保利地産，2006年7月在上交所上市，後于2018年10月變更為現名。
目前，保利發展是一家以不動産投資開發為主、圍繞美好生活服務和産業金融服務開展相關業務布局的大型、綜合性企業集團，業務範圍涵蓋房地産開發與銷售、物業服務、全域化管理、銷售代理、商業管理、不動産金融等。
2023年，保利發展全年實作銷售金額4222億元，位居行業第一，實作銷售面積2386萬平方米；市場占有率不斷提升，2023年達3.6%，同比提升0.2個百分點，其中核心38城市占率同比提升0.7個百分點達6.8%，市占率超過10%的城市共27個，單城市占率天花闆不斷突破提升。同時，保利發展存量項目去化成效顯著，加大2022年之前擷取的存量項目去化力度，存量項目簽約金額2575億元，占全年銷售金額的61%；簽約面積1643萬平方米，占全年銷售面積的69%。
受益于竣工和結轉規模擴大，帶動保利發展收入增長，2023年實作營業收入3468億，同比增長23.42%。但保利發展利潤卻下滑明顯，2023年實作淨利潤178.99億元，同比下降33.68%；歸母淨利潤120.67億元，同比下降34.13%；結轉毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點。
保利發展對此解釋稱，低毛利項目結轉導緻毛利率同比下降6pct至16%，稅後毛利率同比下滑4.3pct 至13.1%，同時投資淨收益同比減少47.3%至22.12 億元，加之計提資産減值損失50.5 億元，包括存貨跌價準備43.6 億（廈門、貴陽、杭州、天津、成都、九江、甯波等項目）和長期股權投資減值準備6.8 億元。
簡單來看，歸結為兩點，一是毛利率下滑，二是大額計提減值準備。
之是以計提如此大規模的減值準備，或許與整個大環境欠佳，房地産行業開發投資持續低迷有關。
從房地産行業開發投資名額來看，2023年房地産開發投資完成額11.09萬億元，同比下降9.6%，增速在低基數下繼續走弱，連續兩年處于負增長區間。其中，全國住宅土地成交總價3.21萬億元，同比下降23.0%；住宅土地成交規劃建築面積8.29億平方米，低于2023年9.48億平方米的商品住宅成交面積，7年内第二次出現供應面積少于成交面積。房屋新開工面積9.54億平方米，同比下降20.4%，企業開工意願較低。
可以預見的是，短期内房地産行業景氣度仍較差，保利發展的減值仍有一定不确定性。
02
逆勢提高分紅比例，旗下多個項目被投訴
盡管保利發展業績表現不佳，但為了回饋投資者，不惜在利潤跌勢未能扭轉之時，逆勢提高了分紅比例，可謂是“大手筆”。
就在财報釋出的當日，保利發展釋出了關于 2023 年度利潤配置設定方案的公告，2023年拟向全體股東每10股派發現金紅利4.10元（含稅），以此計算合計拟派發現金紅利48.65億元（含稅），占當年歸母淨利潤的比例為40.31%。同時，保利發展還表示，其原則上每年進行一次現金分紅，且2023年度至2025年度現金分紅占當年歸母淨利潤的比例均不低于40%。
在其他房企不分紅或者少分紅以儲備現金“過冬”的當下，保利發展的“大手筆”顯得十分難得。秉持“事出反常必有妖”的态度，市場對保利發展的發展潛力仍存疑：此前布局大肆擴張，這或許會帶來去化以及存貨等壓力。
當然，對保利發展的質疑聲還來自旗下項目被投訴。
去年，人民網上司留言闆顯示，有網友留言投訴稱，南昌保利天彙一期外立面品質差，現在已施工的樓棟都存在外牆塗料脫落、起泡的現象，我們業主集體要求保利天彙将已施工的外立面全部鏟掉，重新刷塗料。據了解，南昌市青雲譜區的保利天彙項目由南昌保雲置業有限公司開發，該公司的上屬股東保利（江西）房地産開發有限公司由保利發展全資持股。
随後江西省委民聲通道工作室回複表示，已約談建設、設計、施工、監理機關相關責任人，書面要求該項目有關責任機關切實落實品質職責，開展全面排查，及時查明存在的問題及原因，制定詳細的整改方案，并嚴格按方案進行施工處理。
無獨有偶，位于重慶市南岸區保利堂悅的業主也在人民網上司留言闆投訴稱，自己入住保利堂悅已1年多了，發現諸多房屋及各方面的問題。重慶市南岸區住房和城鄉建設委員會對此也做出了整改處理的結論。據公開資料顯示，重慶保利堂悅項目的開發商保利（重慶）投資實業有限公司、保利（通化）房地産開發有限公司均由大股東保利發展終極控股。
03
高層重大變動，張方斌接棒
就在今年，保利發展三号上司也走了。
3月14日，保利發展釋出公告稱，胡在新由于工作調整的原因，辭去了他在保利發展的董事職務。與此同時，保利置業釋出公告稱，委任胡在新為公司執行董事及董事總經理，以填補因王健辭任公司執行董事及董事總經理而産生的臨時空缺，自2024年3月14日起生效。
據了解，胡在新55歲，持有中山大學管理學院商業經濟專業碩士研究所學生及中國傳媒大學傳媒經濟學專業博士研究所學生，在房地産市場及物業管理領域擁有豐富的工作經驗，現任廣州市人大代表及中國物業管理協會副會長。
從胡在新的履曆來看，其從1998年加入保利發展至今，已經有26年，是從基層崗位一路走到董事高管的位置，同時兼有保利發展、保利物業的“雙重”背景經驗，擔任過銷售部業務經理、業務主管、策劃研究中心負責人、營銷中心負責人等職務。2002年9月，胡在新調任至保利發展控股任職，分别先後出任保利發展控股策劃研究中心副經理、營銷中心總經理、總經理助理、品牌管理中心總經理、營銷總監、副總經理、黨委副書記等要職；2021年10月，胡在新獲委任為保利發展控股董事及董事會審計委員會成員。與此同時，胡在新于2009年4月至2018年6月期間擔任保利物業董事長，并于2019年5月起調任為非執行董事。2024年3月13日，胡在新辭任保利發展控股及保利物業的所有職務。
不難看出，胡在新此前在保利發展中擔任重要角色，他的離職可能會對公司的管理層構成和未來的戰略決策産生一定的影響。但從張方斌的背景資料來看，同樣擁有堅實的組織管理和戰略規劃能力。
據悉，張方斌擁有豐富的工作經驗和深厚的專業知識，在加入保利系統之前，曾在海軍東海艦隊、海軍司令部、海軍後勤學院、海軍論證中心和海軍裝備研究院等多個軍事機關中任職，2011年9月轉業進入保利系統，曆任多個重要職務，包括保利置業黨群工作部的副總監、總監，以及工會副主席和團委書記等職位。此外，他還在中國保利集團有限公司的人力資源管理中心擔任過薪酬管理部部長、中心副主任和主任等職，從中積累了豐富的經驗。
内憂外患下，保利發展面臨比較大的經營壓力，張方斌如何破局尚需市場給出答案，我們拭目以待。