本期看點
今年以來，酒店資産拍賣市場一直相當活躍。尤其最近，越來越多的酒管公司開始加入對外出售股權的序列。
5月31日，湖南南華大酒店100%股權及土地使用權等資産（不含公司債務）将以4.13億元的起拍價拍賣。
5月30日，内蒙古鵲橋酒店管理有限公司100%股權挂牌轉讓，轉讓底價為7604.88萬元。
5月20日，海南天利度假酒店有限公司以約8.29億元的轉讓底價挂牌轉讓75%股權及相關債權。
股權轉讓隻是酒店資産退出路徑之一，屬正常的市場行為。并且，相比美國每年出售酒店資産金額超過1000億元量級，國内整體酒店交易金額大約在100億到150億元，流動性較低。
不過，即便如此，仍有不少酒店處于賣不出去的窘境。
當賣家越來越多，接盤者卻依舊有限，整個酒店行業資産交易領域亟待破局之路。
01
酒店生意難做？
近年來，國内酒店市場進入“存量時代”，酒店數量激增加劇酒店之間的競争。
研究表明，酒店在63%出租率基礎上的平均房價增長，給酒店帶來的貢獻率最高。如果低于63%，平均房價增長對每間可供房收入增長帶來的效益的貢獻僅為48%。
據邁點研究院釋出的報告顯示，2023 年全國星級酒店平均出租率為51%。
對此，旅遊酒店行業進階經濟師趙煥焱曾指出，國内星級酒店的年度平均出租率沒達到63%，這是中國酒店業供大于求情況下業績不理想的原因所在。
他認為，酒店供給過剩、需求錯位，是當下酒店資産難出售的原因之一。
《酒管财經》注意到，上述幾家酒店中，多數因經營壓力走向股權轉讓。
先說海南天利度假酒店。其轉讓方為康旅集團下屬的雲南康啟企業管理有限公司，該公司持有海南天利度假酒店有限公司75%股權，而2014年開業的海口萬豪酒店為海南天利度假酒店有限公司名下資産。
值得一提的是，康旅集團擁有對标的公司近12億元的債權，并且即将到期，可此次轉讓的底價尚不足債權金額的7折，堪稱大甩賣。
據其公告披露，海南天利度假酒店有限公司2023年度營收約1.06億元，虧損6595萬元。資産評估情況為：資産總額11.31億元，負債總額16.34億元，淨資産-5.03億元，已嚴重資不抵債。轉讓标的股權對應評估值已清零，債權對應評估值為8.3億元。
資料顯示，内蒙古鵲橋酒店管理有限公司旗下經營的内蒙古鵲橋大酒店位于内蒙古自治區呼和浩特市，定位為舒适型酒店，2014年開業，後因經營困難在2022年至2023年多次被挂牌拍賣，但都因無人拍賣而流拍。
湖南南華大酒店的遭遇，更令人唏噓。
湖南南華大酒店有限公司是上世紀90年代永州招商引資的第一家高星級酒店，在永州乃至湖南積累了深厚的企業文化和群眾影響力。酒店是由香港惠聯投資有限公司獨資經營、自主管理的一家豪華酒店。
據悉，湖南南華大酒店破産原因主要是其投資人用長豐置業跟南華酒店作抵押貸款到伊朗投資，最終結果并不理想，導緻南華大酒店走向破産。
通過梳理發現，上述酒店股權出售轉讓的原因主要是為了回籠資金、盤活資産，減輕企業負擔。
不難看出，上述幾家酒管公司持有的多為經營十年甚至十年以上的酒店。
受困于産品老化、營銷滞後或資金投入制約，造成當下生存空間被壓縮，發展舉步維艱，也就難以避免股權轉讓或拍賣的命運。
《酒管财經》梳理發現，僅2022年，100%股權全部轉讓的酒管公司至少有6家，分别是鄱陽縣瑞峰酒店有限公司、甯波開元名都大酒店有限公司、桂林市凱威國際大酒店有限責任公司、上海嘉奕酒店管理有限公司、朔州市海苑酒店有限公司。
在2023年，酒管公司賣股權的動作依然還在延續。
2023年1月，綠地控股拟轉讓酒店管理公司52%股權給明宇商旅，股權轉讓對價為6.24億元。
2023年8月，北京首都旅遊集團有限責任公司249.2305萬元挂牌轉讓安岚（北京）酒店管理有限公司30%股權。
2023年9月，徐州國泰太平洋酒店有限公司挂牌轉讓100%股權。
2023年11月，華天酒店拟轉讓控股子公司婁底華天酒店管理有限責任公司11%股權。
2023年12月，京投發展拟公開挂牌轉讓上海禮仕酒店全部55%股權。
此外，由于産品力低下、人員老化、服務缺少靈魂、營銷管理滞後等一系列“隐形憂患”，最終使許多老酒店在拍賣平台上不僅虧本轉讓股權，還一直處于流拍狀态。
就比如，2023年以1萬元轉讓底價挂牌轉讓100%股權的河南迪美商務酒店有限公司。
據悉，成立于2014年的河南南迪美商務酒店有限公司，發展至今已算得上是河南當地的較有名的老牌酒店，但仍逃不過淪為“不良資産”被轉讓拍賣。
商業世界，總會有斷舍離。
02
酒店交易的最佳時機？
近幾年，酒店倒掉一大批，有人想賣的同時，也有人想買。
據戴德梁行統計資料，2023年上海大宗交易市場中酒店成交金額占比達11%，而在2022年這一數字僅為1%。
進入2024年，投資者對酒店資産的熱情依舊不減。據仲量聯行統計，2024年一季度全國酒店交易總額約為31.4億元人民币，較去年同期增長41%。
另據仲量聯行估計，2024年，國内酒店交易總額有望突破200億元，而過去幾年，國内酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水準。
可能會有人問，現在是酒店交易的最佳時機嗎？
談及此，一位有着多年酒店資産處置經驗的行業人士表示，不能說是最好的時間，現在隻能說是酒店資産交易比較活躍的時間。酒店資産交易頻繁發生，也是酒店資産管理開始成熟的表現。
為什麼很多酒店在資産交易中都偏愛轉讓股權？
據酒店産權網披露，國内酒店交易多采用股權轉讓，原因是可以減少納稅，如資産轉讓的轉讓方稅包括土增稅（轉讓價減去原成本的30%-60%）、所得稅（25%）、城建稅、印花稅等，受讓方稅為契稅（3%），而股權轉讓隻需投資方所得稅（轉讓價減去原成本的25%）。
近兩年，比較有意思的是，酒店交易市場呈現兩級分化态勢，用“冰火兩重天”來形容也不為過。
待出售的酒店資産名單在持續增加，盡管酒店資産流拍現象時有發生但售價依然處在高位。
對此，一位資深酒店投資人表示，現階段凡是還能有如此大額現金拿出手的投資者都是謹慎型玩家。畢竟，投資人抄底的前提是酒店資産值得收購，這需要投資人在前期謹慎評估存量酒店的價值、物業的價值。
鑒于當下市場處于謹慎型買方和樂觀型賣方之間的持續拉扯，業内人士推演出了市場後續幾個局面：
1、大量資産在甩賣，依然沒人在成交。
2、最先成交的那批，一定是做出了合理價格讓步的資産。
3、因待售量太大，還能出手買的那一波在第一批已掃完貨，市場又進入一波冷靜期，出不了手的隻能繼續被動持有了。
4、酒店資産價格開始大規模歸回理性，酒店交易間歇性活躍。
基于此，國際知名酒店顧問機構合縱顧問指出，結合目前的經濟及房地産形勢，國内酒店資産估值較低，酒店資産轉讓成功的案例較少，許多挂牌出售的酒店資産面臨流拍的困境。投資者需注意市場風險和資産流動性問題，審慎評估投資機會。待經濟複蘇、市場出清之後，可能會有新的投資機會。
趙煥焱提醒道，酒店行業的股權轉讓已成為一種趨勢，以現在行業情況下的項目估值來說，還是值得有實力的并購方考慮下手的，但前提是需要綜合判斷好标的的整體情況，如果項目本身負債太高且不具備産品優勢，盡管資本市場活躍度升高，也很難尋到合适的資方、難達成交易。
資産頻繁買賣的背後，往往預示着一個行業正邁入變革期。
未來的酒店投資，我們有理由相信會有投資人一直秉持“長期主義”，不過在面對新的市場變化下，除了選擇暫時“分手”，或許還需要更加脫胎換骨的創新精神。
統籌丨勞殿 編輯丨阿思
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