在經濟生活中，差不多所有二選一的命題，結論都是平衡。
這就是經濟學不同的特點，本質上社會學也一樣，政治學、軍事學則是降維打擊，以幹掉對手而後快；秦人的長劍揮向趙國時，四十萬軍士已經投降，還是全坑了。俄烏之間的平衡點是什麼？巴以之間的平衡點是什麼？有點難，但是，所有經濟學原理都是平衡原理。
房價與整體經濟的關系，誰受益于誰？誰又受累于誰？
如果要尋根，當然是經濟的内在驅動力，推動了房地産的市場化。沒有需求，談什麼房價？那時大學中的青年教師，不混個七八年，很難分上房子，《人世間》中的周蓉，左到不食人間煙火，分房這事還是蔡小光托了處長；上海那時也是全國人民翹首的大都市，人均住房面積隻有四平米多，巨大的需求，而國力不足以滿足這麼巨大的美好向往，于是，房子商品化了。是經濟的發展，讓房地産的戰車上了潛在需求的軌道。
房地産的魔幻般地發展，有三個重要的開關。
最值得一提的開關是稅改。
稅改的結果是地方财政得到５５％的财權，是不是要承擔５５％的事權？
不是，中國的地方不是什麼藩鎮，它還是要承擔８５％的事權；這種配置設定關系定義了未來房地産的大格局，為什麼？正因為财權少，事權多，就要找補，這就模仿了香港；所不同的，香港是道地的市場經濟，是法治大于人治；模仿到了中國，當然是人治大于法治，是地方财政說了算；這就是土地财政的開啟，土地出讓金歸地方了。
哪知，這可是巨大無比的搖錢樹。
全民所有制時代，還真有點全民共享的意思，差别在等級，你是局長還是鍛工，在分房的關系中就鶴立雞群，這就是那個時代的貧富兩極分化，沒市場經濟什麼事。誰又能說前三十年的配置設定實作了共富？
那時。房子的産權是國家的，配置設定的是使用權。
市場化後，土地公有制還是具有象征性，不能私有，但房子可是業主花錢買的，也不能破壞市場經濟的法治環境；于是，就成了以租代售，七十年的租子，錢一分也不少花，但土地所有權還是國家的。
這就催生了兩個麻煩，這兩個麻煩将長期存在。
一是拆遷。
如果是私人産權，沒有特殊的情況和足夠的賠償，是無權拆的；但是土地權是國家的，房子的産權是個人的，在所有制的産權關系上就分裂了；這就是拆遷的難題，我們難在如何拆遷，老外難在如何決定拆遷。二是房地産稅，原則上隻能征房稅，如果按國際慣例，顯然填補不了地方财政缺口；如果也要加上地稅，法理不支援，因為地是國家的，已經交了七十年的租子，沒理由再交稅。
第二個重要開關是土拍。
我們是學的香港，香港就那麼大點地方，與我們有一個共同點，就土地基本上是政府的，是以，也是政府主導土拍；美國土地私有化程度非常高，土拍隻能是市場主導。
政府主導，還是市場主導，決定了中國房價的不受限制地奔跑了起來。
而人們有意無意地把高房價的推手定義成了開發商，做夢吧。市場主導，市場有效需求說了算，如果有人把它炒高了，就一定會跌下來，該崩就崩，與比特币崩盤沒本質上的差别，政府的調控很有限。政府主導就不同了，土地出讓金是房價上漲的動力源，其它的都不值一提，因為土地出讓金占了房價的６０％，把空間已經擠成了無縫拼接，再有什麼波動，不過是江河上的浪花。
第三個重要開關是預售制
這也是從香港取的經。
香港是法治經濟，款項打入指定賬戶監管，預售并沒有出問題；内地人治經濟，缺少監管，這是另一個問題了。
既然房地産是棵巨大的搖錢樹，預售制的應運而生是必然的，因為房地産量級太大，一定要把資金的使用率玩到極緻，這樣，房地産本質上是一局棋，用所有制名下的土地權，以租賃的方式收取巨額土地出讓金，由地産開發商将财政收入攤入綜合成本，占了房價的６０％，再經預售的方式讓業主出錢，開發商也就是一個中間的合法轉換環節。
是以，談房地産的問題離開了土地财政，都是僞命題。
房地産快速膨脹，對中國經濟增長産生了巨大的推動力，４０００萬的就業，長長的産業鍊上有多少小微企業在與之水漲船高，占了中國ＧＤＰ總量的二十個百分點；房地對中國經濟的推動以及影響都是顯而易見的。
但是，功過是非，也存在着兩個緻命的影響。
一是無休止的地租意識。
完整地解釋了官本位不具有可持續性。
地方财政不是按稅收做計劃，而是計劃在土地出讓金上做擴張，然後層層分食利益，形成了吳曉求說的令人發指的吸血；吸走了老百姓７０％的流動性，當然會出現有效需求不足，吸走的錢中６０％由于走的不是市場，是官路，都被花的光光的，既不支援産業，也不支援就業，成為中國出現需求長期不足的重要原因之一，而且，由于地方财政已經形成了對土地出讓金的巨大依賴，體制成本上去了，很難下來，這就成了一個死結，解不了。
或者是沉沒的三十年，或者是一場大通脹。
二是打斷了市場信用鍊，
正是預售制推動的資金高速運轉得充分的使用率，一旦有了堵點，就是整體市場和相關産業鍊的巨大的拖欠款，而且必然地發生于地方财政與企業。長期拖欠款是房地産供需變化的初段，通過拖欠款淡化并掩蓋了供過于求的巨大的危機，大批的中小微企業以及長長産業鍊上的實體，以自己的犧牲，換來了早已經敗絮其中的中國房地産。
這麼嚴重的市場信号，也阻止不了一年三輪的土拍。
這就是非市場主導又缺乏法治限制的大背景。第二輪的犧牲，直接波及到了業主，出現了嚴重且普遍的人保傳遞問題，實際上構成了危機的起爆點，信用的斷鍊已經不再是企業與企業，不再是上下遊之間，已經直接損害了購房者的利益，而地方财政還在土拍；這就不是許家印們孤立的無序擴張了，而是土地财政所定義的中國房地産的必然結果，是鹽鐵論的現代版。
如何總結中國房地産的功與過呢？确切地說是土地财政的功與過？
這顯然不是一個量的問題，我想說的是，土地财政必須放入法治的寵子裡，否則将是姚洋說的超級房地産中期。
它推動了中國經濟，而巨大的慣性也決定了，中國經濟将步入一個漫長的資産荒的大周期，我們所有遙遙領先的的預測，都将按下暫停鍵。