京滬深高端住宅銷售升溫 6月二手房成交量均創近期新高

來源：證券時報

近日，北京、上海、深圳等一線城市總價千萬級的高端住宅銷售火爆，引起市場關注。業内人士認為，這些高端住宅均具有區位優勢和資源優勢，且開發商都是央企，逆勢熱銷也在一定程度上反映了市場信心正在逐漸修複。

值得注意的是，最新資料顯示，北京、上海、深圳6月二手房成交量均創新高，其中，北京創近15個月以來新高，上海創36個月以來新高，深圳創38個月以來新高。

高端住宅銷售火爆

據了解，北京的中海·京華玖序項目，即中信城五期，位于西城區二環内，緊鄰金融街，附近有北京八中、北師大附中等衆多名校和三甲醫院，距離天安門直線距離約3公裡，距離天壇公園不到2公裡。該項目共325套住宅，主力戶型為88㎡—280㎡的二至四居，備案價格約17.5萬元/㎡。6月29日，該項目開盤首日勁銷62億元。

6月28日，上海和深圳的兩個高端住宅同樣實作熱銷。其中，上海的中海領邸·玖序項目位于上海徐彙濱江，戶型為147㎡—210㎡的高層較高價的電梯大廈，備案價格14.6萬元/㎡，總價最低的一套為1494萬元，最高的一套為3383萬元。開盤當日232套房源即售罄，銷售金額66.38億元，總共用時不到90分鐘。

深圳的中海·深灣玖序項目位于南山區深圳灣超級總部基地，該片區住宅很稀缺，項目提供196㎡、252㎡和328㎡超大戶型，毛坯備案價格約13.3萬元/㎡，總價區間在1976萬元/套—1.09億元/套。該項目開盤推出293套房源，當日去化195套，銷售金額達100.2億元。

此外，6月27日，上海的首個風貌别墅項目——中海·順昌玖裡&中海·恒昌玖裡也實作首日售罄。該項目别墅價格29.8萬元/㎡，套均總價約1.1億元。開盤當日，49套别墅售罄。

值得注意的是，這幾個銷售火爆的高端住宅項目的開發商均為中海地産，隸屬于央企中國建築。根據克而瑞研究中心最新釋出的《2024上半年中國房地産企業銷售TOP200排行榜》，上半年，中海地産實作全口徑銷售金額1483億元，僅次于保利發展，位居第二；6月單月實作全口徑銷售金額466億元，居百強房企之首，創近一年來新高。

銷售火爆原因何在？

對于在樓市調整期一線城市高端住宅銷售火爆的原因，克而瑞集團董事長丁祖昱認為，最近幾個銷售火爆的高端住宅項目都位于所在城市的強勢區域，且闆塊内供應稀缺，并擁有核心資源優勢。開發商都是央企，這幾個項目也都是房企産品力的代表作，多重因素疊加，成就了項目在目前市場環境下的逆勢熱銷。

“同時，這些高端住宅項目的熱銷，也在一定程度上反映了市場信心正在逐漸修複。”丁祖昱指出，5月以來，從中央到地方，樓市政策都有明顯的優化和松綁。克而瑞研究中心的監測資料顯示，典型城市6月商品住宅成交表現較5月有所回暖，30個監測城市成交規模為1157萬平方米，雖然同比仍下降26%，但環比微增2%，說明市場成交逐漸企穩，政策已初見成效。

合碩機構首席分析師郭毅在接受記者采訪時表示，總體來說，樓市回暖的一個标志性信号就是一線城市高端住宅市場回暖。因為對财富人群來說，他們看待市場發展規律的視角會更高更遠，同時手裡能夠調配的購房資格和購房資金也更豐富。此前每一輪市場拐點也是由上海、深圳的高端住宅銷售火爆引發的。不過，目前雖然一線城市出現了成交企穩的迹象，但是能否真正成為市場的拐點，還需要更長周期的判斷，因為深圳、上海銷售火爆的高端住宅更多是房價倒挂的項目，還并不是真正意義上的高價房。

6月二手房成交量

均創近期新高

值得注意的是，最新資料顯示，6月，北京、上海、深圳二手房成交量均創新高。其中，北京二手房網簽量為14987套，環比增長12%，同比增長29.1%，成交量超過今年3月的“小陽春”，創近15個月以來新高。上海二手房網簽量為26374套，環比增長41.1%，不僅創下今年新高，也是近36個月以來新高。深圳二手房網簽量約4172套，同樣創下今年新高，也是近38個月以來新高。

北京、上海、深圳二手房成交量創新高的主要原因是樓市新政落地顯效。繼5月17日多部委聯合出台的房地産新政後，5月27日，上海率先落地5月17日出台的新政，其中，非滬籍家庭購房的社保或個稅繳納年限由5年改為3年，非滬籍單身人士由隻能買外環外擴大至可買外環外新房和全域二手房，新城、臨港等社保要求更是降至2年和1年，多子女家庭可增購1套。同時，首套房首付比例降為20%，二套房降為35%，重點六區為30%；首套房貸利率降為3.5%，二套降為3.9%，重點六區為3.7%。另外，首套房家庭公積金貸款額度提升至160萬元，二套貸款額度提升為130萬元，多子女家庭再上浮20%。

5月28日，深圳宣布自5月29日起下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。首套房首付比例降至20%，利率下限調整為LPR-45BP；二套房首付款比例降至30%，利率下限調整為LPR-5BP。

6月26日，北京落地5月17日出台的新政，其中，首套房首付比例降至20%，利率降至3.5%；二套房首付比例降至35%（五環外30%），利率降至3.9%（五環外3.7%）。同時，北京戶籍多子女家庭購買二套房可按首套房貸政策執行。另外，購買綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的住房公積金貸款額度最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。