最高院：買了爛尾樓的，房貸由出賣人承擔，購房人無需還款！

導讀：恒大等開發商均已陷入經營危機，很可能未按照約定期限傳遞房屋！購房者可以行使解除權解除與開發商簽訂的《商品房預售合同》，在按揭貸款買房情況下，與銀行簽署的借款合同、抵押合同如何處理，最高人民法院的案例給出了答案，值得參考！

本案系經最高法院審判委員會讨論決定，最高法于2020年12月3日做出判決，并于2021年2月19日釋出。該案的判決對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款買房産生的糾紛，具有很強的指導意義。

裁判要旨：1.因出賣人（開發商）未按照約定期限傳遞房屋，緻使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實作亦被解除，應由出賣人将收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務。

2.案涉《借款合同》相關格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責任，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系，因開發商違約不能交房導緻各方合同解除，但卻實際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購房者的債權；購房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在購房者對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩餘貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2019）最高法民再245号

再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王忠誠，男，漢族，1971年9月11日出生，住青海省西甯市城**。

再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王琪博，男，漢族，1989年1月11日出生，住青海省海東市樂都區。

再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王琪寶，男，漢族，1994年3月24日出生，住青海省海東市樂都區。

被申請人（一審原告、二審上訴人)：中國建設銀行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西甯市西大街**。

負責人：梁世斌，該分行行長。

一審第三人、二審被上訴人：青海越州房地産開發有限公司。住所地：青海省西甯市創業路**

法定代表人：韓志明，該公司董事長。

再審申請人王忠誠、王琪博、王琪寶（以下簡稱王忠誠等三人）因與被申請人中國建設銀行股份有限公司青海省分行（以下簡稱建行青海分行）、一審第三人青海越州房地産開發有限公司（以下簡稱越州公司）金融借款合同糾紛一案，不服青海省進階人民法院（2018）青民終199号民事判決，向本院申請再審。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提審本案。提審後，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。再審申請人王忠誠等三人共同委托訴訟代理人張曉東，被申請人建行青海分行委托訴訟代理人黃小偉、許婧及一審第三人越州公司委托訴訟代理人祁曉倩到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

王忠誠等三人再審請求：1.撤銷青海省進階人民法院（2018）青民終199号民事判決；2.改判駁回建行青海分行的訴訟請求；3.判令建行青海分行承擔本案一、二審受理費等訴訟費用。事實和理由：二審判決王忠誠等三人承擔建行青海分行剩餘貸款本息還款責任錯誤。首先，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）的規定，商品房買賣合同和擔保貸款合同解除，應由出賣人返還收取的購房貸款本金及利息。另案生效判決已确定越州公司就合同解除時的剩餘貸款本息向建行青海分行承擔還款責任，對該責任認定不應再有争議。其次，在案涉《個人住房（商業用房）借款合同》（以下簡稱《借款合同》）履行過程中，王忠誠等三人在客觀上既不控制貸款，也未使用貸款，全部款項由建行青海分行依按揭貸款模式流程直接轉給了越州公司。在越州公司違約導緻購房合同及借款合同解除、王忠誠等三人無任何過錯的情況下，在購不到房的同時還要成為建行青海分行的債務人，既不符合按揭貸款的法律特征、政策背景，也不符合按揭貸款商業模式的價值安排。二審判決嚴重侵害王忠誠等三人合法權益。

建行青海分行辯稱，首先，借款合同關系發生在建行青海分行與王忠誠等三人之間。案涉《借款合同》第十九條約定：“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實作債權的費用，或委托售房人直接将上述款項歸還貸款人。”該條款具有清理結算條款的性質，《借款合同》解除，不影響該條款的效力，王忠誠等三人應當按照該條約定向建行青海分行承擔歸還剩餘貸款本息的責任。其次，《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定商品房買賣合同及擔保貸款合同解除後出賣人歸還購房貸款，從法律關系上來說是出賣人受購房人的委托向銀行還款。本案中，越州公司未根據王忠誠等三人的委托向建行青海分行還款，相應的還款責任仍應由王忠誠等三人承擔。再次，作為《商品房預售合同》當事人，王忠誠行使了選擇出賣人、标的物等權利，應當自行承擔出賣人越州公司違約的商業風險，而不是将其自身法律風險轉嫁給建行青海分行。綜上，二審判決認定事實清楚，适用法律正确，請求駁回王忠誠等三人的再審請求。

越州公司述稱，《借款合同》雖已解除，但并不導緻合同當事人的變更，王忠誠等三人應當根據借款人的合同主體地位承擔相應責任。二審判決認定事實清楚，适用法律正确，應予維持。

建行青海分行向一審法院起訴請求：1.判令王忠誠等三人與越州公司共同償還貸款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率計算資金占用損失（每日10107.43元），至實際清償之日止；2.判令王忠誠等三人承擔律師費466876.20元；3.判令王忠誠等三人承擔本案全部訴訟費用。

一審法院認定事實：2015年8月12日，王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》，以147953124元的價格購買越州公司開發的西甯市城東區建設南路66号3号樓66-16号商業用房，建築面積3736.19㎡，傳遞時間為2015年10月30日前。王忠誠首付73983124元，剩餘7397萬元按揭貸款。

2015年8月14日，王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行、越州公司簽訂《借款合同》，約定：王忠誠等三人向建行青海分行借款7397萬元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；貸款年利率6.215%；借款人采取等額本息還款方法，每月歸還本息829227.74元；擔保方式為抵押加階段性保證，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記辦妥且抵押财産的他項權利證書、抵押登記證明檔案正本及其他權利證書交由貸款人核對無誤、收執之日止，抵押财産為西甯市城東區建國南路66号3号樓66-16号商業用房，建築面積3736.19㎡，抵押财産價值147953124元。同日，王忠誠與建行青海分行、越州公司簽訂《房地産抵押合同（在建工程／預購房）》（以下簡稱《抵押合同》），約定：王忠誠以其購買的位于西甯市城東區房屋（建築面積3736.19㎡，土地使用權面積16459.85㎡）為前述貸款提供抵押擔保；抵押貸款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；貸款年利率6.215%；越州公司應按預售合同約定期限向王忠誠交房，交房時須經建行青海分行書面同意；越州公司不按期交房而間接影響建行青海分行利益時，越州公司應代替王忠誠承擔賠償建行青海分行損失的責任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他項權利證書。

王忠誠于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700萬元、100萬元、500萬元、1000萬元、2000萬元、30983124元，合計73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8筆向越州公司支付7397萬元。

根據（2017）青民初13号民事判決及（2017）最高法民終683号民事判決，前述《商品房預售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠誠累計償還貸款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行貸款本金64799004.19元。

一審法院判決：駁回建行青海分行的訴訟請求。一審案件受理費336867元，由建行青海分行負擔。

建行青海分行不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判支援建行青海分行一審全部訴訟請求；本案訴訟費用由王忠誠等三人承擔。

二審查明事實與一審查明事實一緻。

二審法院認為，本案争議焦點為建行青海分行主張王忠誠等三人與越州公司共同償還貸款本金58546629.55元及資金占用損失、律師費能否成立。

2015年8月12日，王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》，2015年8月14日，王忠誠等三人與建行青海分行簽訂《借款合同》，上述當事人之間發生民事行為産生的民事法律關系不同。建行青海分行與王忠誠等三人因簽訂《借款合同》形成借貸民事法律關系，王忠誠與越州公司因簽訂《商品房預售合同》形成商品房買賣民事法律關系。應從案涉當事人形成的民事法律關系分析認定權利義務。根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規定，作為商品房出賣人的越州公司将其收到的王忠誠購房貸款本息返還給建行青海分行，從法律關系上說是購房人王忠誠委托越州公司向建行青海分行歸還貸款本息，越州公司所還款項就是購房人王忠誠的還款，故王忠誠作為《借款合同》主債務人的還款責任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判決解除後，越州公司并未依照生效判決向建行青海分行返還王忠誠的貸款本息，王忠誠等三人對建行青海分行所負債務并未清償，故雙方之間的借貸民事法律關系未消除。王忠誠作為越州公司債權請求權人及貸款本息返還的委托人，并未依據生效判決積極主張權利，其怠于行使權利的行為，造成建行青海分行債權受損。建行青海分行權衡利益，根據合同相對性原理，主張王忠誠等三人償還貸款本息，并不違反法律規定，也與生效判決不沖突或産生歧義，符合雙方合同約定。王忠誠等三人承擔償還貸款責任後，并不影響其向越州公司主張返還權利。因生效判決已判令越州公司向建行青海分行返還貸款本息，其再主張越州公司與王忠誠等三人共同承擔還款責任屬重複起訴，二審法院不予支援。因王忠誠等三人對建行青海分行主張的剩餘貸款本金、利息及律師費數額無異議，二審法院予以确認。

二審法院判決：一、撤銷西甯市中級人民法院（2018）青01民初151号民事判決；二、王忠誠等三人在判決生效後三十日内償還建行青海分行貸款本金58546649.55元、律師代理費466876.2元，并以貸款本金58546649.55元為基數按年利率支付資金占用損失（每日10107.43元），至實際清償之日止；三、駁回建行青海分行其他訴訟請求。一審訴訟費336867元、二審訴訟費336867元，由王忠誠等三人負擔。

本院再審查明的事實與一、二審查明事實一緻。

本院認為，根據各方當事人訴辯意見，本案再審争議焦點為，案涉《借款合同》解除後王忠誠等三人應否承擔剩餘貸款的還款責任。對此，本院評析如下：

第一，關于案涉《借款合同》解除後的貸款返還責任主體問題。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定：“商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當将收取的購房貸款和購房款的本金及利息分别返還擔保權人和買受人。”本案中，因越州公司未按照約定期限傳遞房屋，緻使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實作亦被解除。根據前述規定，應由出賣人越州公司将收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負有返還義務。

第二，關于案涉《借款合同》中相關格式條款的适用問題。案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實作債權的費用，或委托售房人直接将上述款項歸還貸款人。”該條款系建行青海分行為重複使用而提前拟定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經明确規定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除後，出賣人将收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行拟定該條内容，意味着要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責任，根據《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”之規定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。

第三，關于商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。從合同内容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司傳遞房屋；在商品房擔保貸款合同中，建行青海分行将王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能傳遞房屋而緻使合同解除，導緻合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體表現為：越州公司違約不能交房導緻各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩餘貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。是以，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。

綜上，建行青海分行請求王忠誠等三人歸還剩餘貸款并支付利息的請求不能成立，其為本次訴訟産生的律師費亦不應由王忠誠等三人承擔。王忠誠等三人的再審請求成立，應予支援。二審判決對此認定有誤，本院予以糾正。經本院審判委員會讨論決定，依據《中華人民共和國合同法》第九十七條、第四十條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二十五條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、撤銷青海省進階人民法院（2018）青民終199号民事判決；

二、維持西甯市中級人民法院（2018）青01民初151号民事判決。

一審案件受理費336867元、二審案件受理費336867元，共計673734元，由中國建設銀行股份有限公司青海省分行負擔。

本判決為終審判決。