撰文：佩奇 美編：田青 校對：紫藤
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房地産的“康波周期”被打破
很少人預料到，此輪房地産調控持續時間如此之長。
曾經，地産是一個流動性的遊戲，是一個杠杆遊戲，更是一個城市建設衆籌遊戲，扮演了GDP的支柱。
基本是3-4年一個輪回。反映在房價上，就是每三年遇到一個非常好的買點，比如說2006年、2009年、2012年、2015年。
房價首先從深圳、上海等南方的一線城市啟動，然後逐漸向強二線、普通二線向下蔓延。
可是，對于鄭州的購房者而言，從2016年的大行情至今，至今已經橫盤超過5年。
樓市怎麼了？
鄭州樓市怎麼了？
其中，二手房放緩貸款，甚至是停貸，讓市場信心被壓制到谷底。
而新房市場，即便是給與了不少國家信心層面上的支援，卻還是半死不活趴在地面上。
樂觀者認為樓市已經在轉暖的程序當中，隻不過這個築底期，并不知道還要築多久。
悲觀者認為樓市已經是困獸猶鬥，再也回不到過去輝煌的日子中了。
我們暫且不讨論誰對誰錯，盡管高層一直在調控樓市，但是樓市仍舊是國民經濟重要的組成部分，更是牽涉到衆多上下遊行業，幹系極大。
特别是在前不久的論壇當中，發改委副主任再次重申：房地産是支柱行業。
想想時間飛逝，想想距離第一次提出這樣的論斷，還是19年前的2003年。
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此輪築底，與以往不同
按照很多人推崇周金濤的“康波周期”理論，房地産3-5年一定會有一個大行情出現。
即便現在還堅持房住不炒，但是随着時間的推移，房價泡沫的消化，經濟的需要，物價的上漲，房價沒有理由不漲。
但是，沒有料想到2020年卻迎來新冠疫情。
這場疫情，令所有人始料未及，各個行業都受到重大打擊。
本應如期而至的大行情，鄭州遲遲沒有迎來，特别是剛迎來2022，疫情再次反複。
其實，除了關注房地産之外，我們剛應該關注房地産的血液，也就是金融端的變化。
從2018年開始，不少金融産品的剛性兌付就開始被打破了。
之前，在金融端的理财市場中，剛兌就是信仰，盡管某些理财的收入在某些時間段内的收益不如樓市，但是因為其靈活、流動性強、門檻低等優點，已經成為大部分人資産配置中非常重要的一環。
然而，2018年後的資管新規釋出，理财産品要去通道化、去資金池化、最重要的就是去剛兌。
也就是說，理财未來要盈虧自負。
不少理财産品都是在買入之前承諾的預期收益率，很多都是在依靠龐氏騙局進行，也就是拆東牆補西牆的慣用伎倆。
左右倒手，進而提高淨值。
這就像一個公司一樣，公司賺錢的時候，公司内部的勾心鬥角、各種算計都可以睜一隻眼閉一隻眼。
但是，當公司開始不掙錢的時候，各種沖突就會浮出水面，考核考勤、無意義加班等各種“搞人”的辦法就該出來了。
如果上升至社會層面，就是内卷。
金融理财的剛兌，與房地産的剛兌何其相似。
2016年之後，每個人都認為：房地産周期也是剛兌，這樣的信心堅如磐石。
是以，在随後的2017、2018甚至是2019年，是鄭州房地産銷售最好的3年，個别年份鄭州甚至突破20萬套/年的銷售資料。
一邊是盲目的群眾，另一邊是不斷警醒群眾的高層。
銀保監會主席郭樹清就說過：押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。
盡管群眾熱情依舊，但是居民杠杆率名額卻在逐年爬升，這是一個危險的名額，強力削弱了消費對于GDP的拉動速度。
就像高層打破理财剛兌一樣，對于房地産過往周期論和剛兌的打破，也是一個長周期的事情。
未來，樓市也将不再是普通人賺錢發家的機會，而是像理财一樣盈虧自負的資産配置方式。
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餓不死，吃不飽是未來的主旋律
關于樓市的定位，看最近幾年政策的導向，已經很明晰了。
就是在為經濟新舊動能的轉換做嫁衣。
高端制造、新能源、硬科技等各項“卡脖子”的高端技術起來之前，房地産這個夜壺暫時還需要用一下。
但是當産業和科技越來越發達，科技越來越疊代，房地産占據國民經濟的地位就會越弱。
這就像渣男在沒有本事的時候，有條件都想找一個有本事的媳婦家，依靠在媳婦家，但是如果渣男逐漸變強了，有了自己的事業，開始賺大錢的時候，媳婦家就顯得不那麼重要。
是以，你經常會看到抛棄糟糠之妻的，卻很少能夠共患難的。
目前，如果将樓市直接封死，不符合當下經濟轉型的需要，更會因為牽涉衆多，引發經濟動蕩和社會的不穩定。
當科技或者有足以匹敵房地産地位的GDP的時候，房地産才會真正回歸到瓦斯、水、電等普通消費品的地位當中。
而在這之前，房子還是牢不可破。
這中間，我們需要明白一個重要的問題，就是趨勢。
在GDP騰籠換鳥的過程當中，絕對不是一蹴而就的事情，而是緩慢，不知不覺的過程。
也許，在未來突然的某一天，你會發現房子就是房子，開始徹底回歸到我們生活的日常。
回望過去的幾年，三道紅線、集中土拍、限貸等政策均是在直擊樓市的七寸。
别說高層沒有辦法，重要的看高層想不想這樣做，經濟發展需不需要這樣做。
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總結
可以這麼說，樓市和房地産，已經從周期論，轉向了長期的橫盤階段。
隻不過，産業雄厚的地方，會在橫盤的大勢當中，冒出了一些個别的機會；隻不過，一些二線城市的核心地段，馬太效應會更強。
分化，未來将會深化。
未來，認定價值投資，認定确定性，才是取勝的關鍵。
本文完。
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