二手的火在這個六月已經不稀奇了
從老破小的成交火熱到豪宅成交量的上浮
每個價格段都在這個新政後的黃金時間點兌現自己的流量
什麼單日破千
要破兩萬、有望來到近三年新高...
所有人都在這種不會錯的論調裡盡情發揮
但樓市還是個講資料的地方
講資料講的更多是整體跟具體，完整的月度季度年度
或者具體到成交量以及到底排第幾
站在六月的最後一天裡，窗外依舊梅雨不斷
我們不妨去看看這個六月二手到底成色如何
01
六月二手住宅，預估2.4萬套
之前跟各位預估過一些二手住宅的成交
因為大機率我們拿到二手住宅成交資料的時候已經是五号以後了
所幸網上房地産公布的二手房跟二手住宅存在固定關系
帶着這個比較穩定的92%的成交占比
我們在四月五月的預估資料最後和實際資料可以相差在百位
好那現在6月最後兩天的資料還沒出
6月的二手住宅是不是真如外界猜測的突破兩萬甚至突破兩萬五
我們分資料預估兩步走
首先我們用六月非法定假日的周末網簽算個平均數加在最後兩天
加起來預估六月二手房網簽量在26121套，但這是二手房不是住宅
注：全市截至28日已經成交了24109套
然後我們用上那個每月二手住宅/二手房=92%
可以預估出這個六月的二手住宅網簽量24031套
這是個預估資料，但好在二手房資料夠穩、二手住宅和二手房的占比也比較穩定
是以2.4萬套是可以分享給各位的數字
哪怕今天雨下成這樣，大機率影響的是看房人數
去網簽中心要辦的事被耽誤機率相對小
02
“2.4萬套，放近三年裡保二争一”
拿到2.4萬套的資料各位什麼感受，我先說下我的
就是期待100分但心裡也知道可能最後也隻有80分，但最後居然考了90分...
這幾天我聽過兩類對這個六月極高的期待
一說可能破兩萬五、二說可能是近三年最高，這就是滿分期待了
當然市場也有其他聲音，大概就是上海之前也出過政策，有效果的那也有周期blabla的
客觀講這個2.4萬套放在2021年6月以來近三年的市場來看是個保二争一的角色
高于去年三月、低于2021年6月的資料
資料存在低估的可能，不過資料走到這個位置
是近三年第一還是第二甚至第三已經不是重點
各位需要記住的一點是這個六月二手是真真切切起來了
在一衆将信将疑的聲音裡二手資料是真的起來了、并且還在持續
之前跟各位比較四個一線城市裡上海表現突出，說他斷崖式領先
還有不少人覺得北京還沒完全放開
其實這裡面北京4月30日後不僅放開了五環外單身限購，而且單身還可以再買一套
上海5月27日才放開外環内單身限購，但社保從五年改到三年
各一線松緊度有略微差别，但站在各自時間節點裡比比資料還算公允
之前有看北京的地産老師開玩笑說上海樓市是全村的希望
現在看來2.4萬套這個數字應該對得起這個稱謂了
而且老實講2.4萬套這個數字其實還可以更高
前有端午三天國家法定節假日，後有6月19日上海入梅後的暴雨如注
這樣的情況仍能在過去36個月裡至少領先33個月
客觀講一句上海的購買力很勁道
03
六月的購買力都在哪裡爆了
當我們展開這2萬多套成交資料的時候，這裡面有些現象也是我頭回見的
從幾個“粗纖維”資料開始
各區來看，我算了下16個區六月環比五月的漲幅
嘉定、松江、浦東真的赢麻了，平均超10%的漲幅，尤其是松江
這個資料我細化到闆塊
六月二手市場環比漲幅前三的闆塊都來自松江，是不是還挺沒想到的
我去市調了這裡面80%的闆塊，挺有意思的是大家都可以位列TOP
但原因各不相同
注：剔除低成交量闆塊，選取6月成交≥50套闆塊
比如排名第一的莘闵别墅闆塊，按道理說這是最難撬動的别墅闆塊
3月份之前這裡一個小區一個月成交還在一到兩套
但新政後平均每個聯排小區的話都有兩三套的成交量
這個闆塊裡的綠洲比華利的話就是這兩個月也成交了兩三套、錦軒新墅的獨棟也成交了兩套、淺水灣花園也在上周的話剛剛成交一套2850萬的
而且這裡的成交還有自己的置換鍊
周邊300-500萬業主賣掉自己的房子置換到莘闵别墅的疊加、聯排，聯排房東又置換到獨棟或者雙拼
排名第二第三的新橋和車墩都是名不見經傳的剛需闆塊
尤其車墩，車墩大神我們很早就聽過，而這裡也成為松江剛需的起步闆塊
但在這個新政後漲幅可以達到85%
而這個漲幅的大背景裡除了新政之外，主要跟自身小區的物業類型有關
這裡絕大部分都是動遷房，從楊浦、黃浦區動遷房東都在這裡紮根
而今年開始這裡比較大的幾個小區
松南城裕盛苑、新晟寶邸、松南城華衛苑、松南城華傑苑
統一進入可傳遞時間，這個時間點趕上政策春風，成交量一下就起來了
排名第四的是浦東濰坊，這是學區闆塊的典型達标
闆塊内大部分小區都對口的浦明師範、明珠國小
往年12月-4月才是旺季，但現在這個時候因為新政以及部分戶型價格來到近幾年絕對低位，于是闆塊交易量也起來了
還有一種看上去也是學區房的影響，但其實有别的原因，像闵行七寶
飛機航道下的闆塊，最大也最為有名的社群就是萬科七寶城市花園
七寶的漲幅看上去也跟學區和低價有關
但其實火熱的點還有很重要一點
這裡的中介小哥跟我分享說，他們手裡的單子有很大部分是來自這裡的二胎三胎家庭
他們的改善需求也在這次新政後被釋放，因為新政對于多孩家庭的傾斜
發現沒普漲的闆塊裡你也能看到不同的上漲理由
而更多時候你會發現當我們每次說起上漲的時候，這些上漲下沉到每個闆塊都有不同的作用機制
04
最有意思的還是這個
當我們下沉到價段、面積段、房齡段會看到六月二手的另一面
環線來看，除了中外環這個次元，其他各環線普漲
中外環在新政後反而成了高不成低不就的環線
環線級别動辄近萬的成交套數，5%的漲幅就已經是很大的波動
可以看到内環内、内中環、外環外都在上浮，尤其後兩個
辛苦标記下這裡，後面還要串聯下這點
總價段裡，你會發現300-500萬總價段的漲幅領漲所有總價段
這原本也是上海二手成交的主力價段，隻不過在新政後他的漲幅也是最大的，相比别的價段，幾乎屬于跳漲
面積段有兩個面積也屬于跳漲，30-50平、70-90平
大機率離不開内環内老破小和外環外小三房的貢獻
房齡段就更有意思了，漲幅最誇張的是1970年以前房源的絕對老房子的漲幅，不過這部分成交套數不過百，30%的漲幅我就先不跟各位展開了
可對比的漲幅1970-1980年的老房子，這是除了低基數的1970年以前房源之外的最高漲幅
要知道1990年以前的房子在新政前的市場是被清晰放棄的（有點小可以點開看）
新政幾乎一己之力扭轉了房齡段的成交趨勢
哪怕隻是短短的幾個月，也是老破小房東難得一遇的春天
我們來合計下前面标記的成交标簽
内環内、内中環、外環外-->30-50平、70-90平-->≤300萬、300-500萬、1200-1500萬
如果我們挑出每個細分次元的出挑資料你會發現至少比對出這麼幾種購房需求
剛需：内環内+300萬以内、剛改：外環外+300-500萬+70-90平
改善1：内環内+1200-1500萬、改善2：内中環+1200-1500萬
而這也是新政後瘋狂出貨的幾種類型
05
這個六月二手要創紀錄了
19号入梅這周因為天氣原因市場成交有滑坡
無論是市場咨詢還是轉定單的成交
但本周開始咨詢和成交又起來了，這應該會在未來兩周的網簽資料裡走出v字型
作為近五年樓市放松之最，新政後資料好是一定的，我們關心的是好到什麼程度，目前來看成色可以說略微超出預期
市調的時候闵行的中介小哥跟我分享了一個資料
這次新政後的剛需釋放誇張到什麼程度呢
他說中介一般将全市分為幾個大區，而這家中介的莘闵大區是比較知名的以剛需為主的大區
他接着說以往每月他們都有傭金考核名額，每月都有不同，大概八百萬左右
而新政前名額大概隻能完成百分之五六十
但這個6月20日就已經完成傭金名額的100%
内部甚至大膽預估六月整體傭金業績是名額的三倍
總的來說，六月的二手确實值得記上一筆
以上為正文，來自巧克麗麗
這是真叫盧俊公衆号的第5380篇原創文章