昨天下班坐地鐵看到媒體瘋狂宣傳華為逃離深圳，華為反複辟謠，其實本質是深圳的制造業已經被地産剝削的遍體鱗傷了。從我這裡的朋友圈看過去，今年2016Q1開始深圳華為的朋友幾乎同時離開深圳，有的去了珠海的魅族，有的去了廣州努比亞，有的申請調轉到南京華為，無一例外的是對房價瘋漲的憤怒和未來前景的黯淡。
我有一個學弟碩士畢業，去了騰訊拿了T2的待遇，大約20w+的package，在深圳畢業生中算是中上遊，但是他說深圳南山9w一平米，我說你開玩笑，前幾年去蛇口太子路海濱大道也才4-5w，2年翻倍？他說深圳開了一個自貿區後，炒房團瘋狂炒房。就變成這樣了，我隻能口頭安慰下了。
深圳房價是泡沫嗎？泡沫是怎麼形成的？這些我都不關心，因為這些是政府應該想的事情，而我更加關心深圳可以住人麼？對于買房租房哪一個比較合算？需求決定供給，沒有需求就是過剩。
怎麼衡量買方資料，我bing了一下，有一個租售比的關鍵字。就是房租月租價格除以總房價，可以得到一個租售比的資料，國際通用算法是1:200,200個房租可以買房子，當然國内要高一點，因為國内人口多。
我查了下深圳的租售比，2015年之前房地産租售比和M2增速的趨勢基本一緻，但從2015年開始租售比一路飙升，已經甩開了信貸增速，我認為這就是泡沫。
北京和深圳，租售比要低很多
把所有一線城市放一起，就知道深圳絕逼是泡沫。尼瑪，上海怎麼一點泡沫也沒有，政府控盤水準一流
是以，簡單直接的計算房地産泡沫的方式，是去除掉經濟增長和信貸增長對房價增長的影響。我用一線房地産的租售比增速(P/E) 來表示房價去除基本面影響後的增速，用信貸産出比的增速(M2/GDP) 來表示信貸去除經濟增長後對資産價格的影響，這兩個增速的差就是我們要找的“泡沫”。