近十年來最大跌幅！房地産陷入“越救越跌”惡性循環

羅sir職話

2024-06-18 16:28釋出于四川職場領域創作者

今年的刺激經濟措施可以說是曆年最多也最密集的一次，頻繁的刺激經濟措施密集推出，但市場的反應卻頻頻冷淡，這背後不是市場的失靈，而是人們對未來預期愈發悲觀。

根據6月17日統計局的資料來看，大陸房地産市場依然不容樂觀，甚至可以說更為嚴峻。

5月份大陸新房價格連續11個月下跌，2024年前五個月房地産投資同比下降10.1%，盡管已經推出了一系列利好樓市的刺激措施，但房地産行業似乎依然沒有觸底。

根據路透社基于統計局資料的計算，大陸新房價格正以近十年以來最快速度下跌。繼4月份下降0.6%後，5月份新房價格再次環比下降0.7%，是連續第11個月環比下跌，也是自2014年10月以來的最大跌幅。

按年度計算，新房價格已經同比下降3.9%。

至于更能展現市場交易行情的二手房，資料則更慘淡。

今年5月一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳二手房分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。

房地産市場尚未觸底，作為大陸經濟增長的主要引擎之一，宏觀經濟也被迫承受更大的壓力。

盡管今年以來不斷刺激利好房地産市場，可謂是史上最強刺激買房力度，但市場的反應依然冷淡，房價繼續下跌，地産股也同樣如此，在這一背景下，地産開發投資和建立商品房銷售面積都在大跌。

今年1-5月全國房地産開發投資40632億元，同比下降10.1%；建立商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。建立商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。

房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%，房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。

這一系列資料背後，雙位數的下降，也反應了供給端對未來市場的預期。

這是大陸房地産市場遇到的最大危機，比2016年有過之而無不及。

而5月，又恰恰是最重要的一個月，這個月高層出台了史上規模最大的房地産救市政策，盡管眼下刺激措施還沒有從資料中反映出來，但從現有的資料來看，房地産可以說是“大勢已去”。

盡管6月的統計局資料還未出爐，但根據中指研究院對30個主要城市調查了6月8日-10日端午假期的新房交易面積來看，結果顯示，與2023年同期相比減少了16%。

到目前為止，房地産刺激措施效果并不大，市場不買單是主要原因。銀行貸給家庭的住房貸款等中長期資金的淨增加額也比上年同月減少了7成之多，房價下跌的預期仍在蔓延，而靠降低貸款利率等刺激措施也似乎難以奏效。

為什麼房地産會陷入越刺激越下跌的惡性循環之中？

要想看懂房地産的未來，就不能單單隻看房地産這一個行業，作為和大陸宏觀經濟、地方财政高度綁定的行業，房地産的未來與否，很大程度上反映了市場對大陸經濟的未來預期。

房價下跌，是悲觀預期這毫無疑問，但真正的痛點還是市場對未來整體經濟的走向的悲觀預期。

一旦這個預期不改變，房地産市場的刺激很有可能會失靈。

房價下跌，很多人樂見其成，但我們也很容易忽略房價下跌對宏觀經濟的整體負面效應。

首先，國内家庭70%的資産都是房子構成的，這也導緻一旦房價縮水，整體的居民财富就會縮水貶值，這個時候疊加其他因素，消費低迷的趨勢還會得到固化。

除此之外，地方的收入也嚴重依賴房地産，當地方财政失衡的時候，也會出現倒查30年稅的情況出現，當這些不穩定的因素開始顯現的時候，又會反過來強化人們對經濟走向的不安。

最後，房地産的下行還會拖累投資。今年1-5月全國固定資産投資同比增長4%，其中拉動因素是增長7.1%的國有企業投資，而民間投資增速收窄至0.1%。

投資是什麼？是拉動大陸經濟增長的三駕馬車之一，它的重要性不言而喻。投資不僅僅能夠拉動經濟增長這樣的紙面上的資料，投資還能夠帶動新增就業崗位，這是更重要的現實因素。

而今年前五個月大陸民間投資增速隻有0.1%，這是什麼概念？

這幾乎意味着民間投資增長停滞了，民間投資是能夠反映市場的真實消費情況的，企業對未來的判斷決定了當下是投資還是縮減，當民間投資增速隻有0.1%的時候，這表明大多數民營企業今年都沒有采取擴張路線。

企業不擴張、不投資，哪裡來的新增就業崗位？

而考慮到馬上又是一千多萬大學畢業生加入就業市場尋找工作，就業這個問題，将會是一個非常棘手的大問題。

僅靠國企投資，帶動的新增就業崗位，尤其是對口到大學生的崗位，實在是少之又少，而國企的投資回報比，又一向是低于市場的。

綜合以上因素，房地産今天的處境可以說是非常尴尬和微妙的。

一方面，房價太高擠壓了年輕人的對未來的向往，讓年輕人背負沉重的買房壓力，不利于社會的長期發展。

但另一方面，房價一旦下跌，拉動經濟增長的三駕馬車就要熄火兩架，房地産影響着大陸的消費和投資，它早已經不單單是一個行業，更是和大陸的經濟高度綁定，和消費投資高度綁定。

這個時候，房地産不管是軟着陸還是硬着陸，不管是上還是下，最終都會反噬我們自身，這是一個沒有完美解決方案的難題。

問題在于，我們會如何選擇。

當然，更多時候怎麼選還得是市場說了算。

從今年5月密集推出的一系列利好樓市措施來看，顯然高層還不希望看到房地産下行太快，是以出手幹預，或者說讓房地産回歸了市場。

但從市場的角度來看呢？顯然沒有買單，哪怕是端午假期期間，根據中指研究院的資料，新房交易面積和2023年同期相比，也下降了16%。

市場不買單，市場要讓房地産下行，這可能也是我們難以出手幹預的，違背市場本身，所需要付出的代價是高昂的。

更重要的是，眼下刺激樓市，我們可以說是用盡了工具箱裡的工具，未來如果還要繼續刺激樓市，可能隻有在利率問題上下手了。

但我們的利率其實也沒有多少空間下探了，銀行自身承受的風險也越來越大，似乎一切都要塵埃落定，關于房地産這出大戲的結局，我們似乎快要看到了，至少眼下來看，故事的走向已然十分明了。

房價漲，衆生苦；房價跌，衆生也苦。

今時今日的局面，或許早在很多年前，就已經注定。

end.

作者：羅sir，關心經濟、社會和我們這個世界的一切，好奇事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。

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