易憲容：發展長租房市場，實作居住正義

來源：環球時報

近日中央經濟工作會議指出，堅持以居為生，不習慣炒的定位，因地制宜，多政策，促進房地産市場穩定健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長期租賃政策，逐漸使租賃住房在享受公共服務方面具有同等權利，規範長期租賃市場的發展。也就是說，發展長期租賃市場已成為解決大城市住房問題的主要方向。

從國際經驗來看，中國長期租賃市場的發展應該是德國的最佳參考。之是以能成為國内房地産市場持續穩步發展的原因，可能與德國房地産市場的定位和住房租賃市場的發達有很大關系。從1970年到2015年，德國新房的名義價格指數上漲了90%，實際價格下降了11.3%，實際房價下降了62%，不包括通貨膨脹。德國将住房市場定位為滿足其居民基本生活條件的市場。房地産行業隻是國家福利體系的重要組成部分，不是刺激經濟增長的"支柱産業"，更不是營利性投資工具。德國的《住房支助法》、《住房租金補貼法》、《住房租賃法》和《私人住房贈款法》為提供社會保障住房、向低收入和中等收入者提供租金補貼、管理租賃市場和建造私人住房提供了法律架構，目的是絕對保障每個居民的基本生活條件。在這些法律制度下，德國的住房租賃市場非常發達，市場高度導向，但在住房市場上幾乎不可能盈利。

為什麼德國居民更喜歡租房而不是自住？在德國，高昂的住房交易成本和住房資本利得稅的累進稅，在很大程度上無法從住房交易中獲利，自然會降低居民持有住房的動力。《住房租金補貼法》規定，住房租金補貼的目标是在經濟上提供适當和适合家庭的生活條件。為此，每個德國公民都可以獲得政府的住房租金補貼。這些家庭中約有10%租用政府提供的負擔得起的住房，90%的家庭獲得住房租金補貼。根據《住房租金補貼法》，如果租賃住房的消費遠遠好于住房的消費，那麼居民甯願租房。

為了進一步鼓勵居民租房，德國政府不僅為社會租賃住房的建設提供全方位的補貼，還要求房地産開發商建造更多優質住房，以保證住房租賃市場的供應。與此同時，德國政府建立了一系列法律體系，以大力保護房客。例如，政府将根據房屋的大小，位置和品質對所有住房進行評級，然後根據分數劃定相應的租金。房東不僅不能收取高于相應租金價值的租金，而且每年的租金漲幅也受到嚴重限制。租戶的續租權也受到充分保護。房東不得在租賃期内驅逐租客，除非租客有重大過失，否則租約應結束，房東必須繼續再次租房。同時，根據相關法律，租房者已經形成了強大的協會。該組織不僅與各有關部門協調租房者的利益，還參與城市住房發展規劃、住房法律法規和住房政策的制定，進而在各個方面保護租房者的利益。

我國住房租賃市場發展的初期條件是自身的特殊性，主要表現為最終所有制土地産權制度缺失、住宅住房所有制極高、房價高企、投資投機主導的市場、複雜的住房産權制度。這些都是我國住房租賃市場發展的現實基礎，也是相關法律和制度安排的基礎，要制定适應我國住房租賃市場的政策，必須從這些初始條件入手，并在此基礎上對一些現行制度進行改革。

從德國的經驗中，我們可以看到現代住房租賃市場的精髓和核心如何能夠保障中低收入人群的基本生活條件，實作社會住房正義。要做到這一點，中國住房市場必須回歸住宅消費功能，而不是成為投資賺錢的工具。在此前提下，政府需要通過不同的方式和手段對住房租賃市場進行大量的财政投入，制定相應的法律法規和政策，以確定财政投入的有效性，租賃住房配置設定的公平性和租賃住房市場營運的市場化， 并制定一套法律和政策，以保護租房者的利益免受侵犯。

由于住房商品和服務的特殊性，以及住房租房者在市場上處于絕對弱勢的地位，住房租賃市場的定價非常重要。對于公共租賃住房，應完全由政府定價，并應向租戶收取象征性費用。對于個人持地和農村集體土地建房租賃市場，考慮到其起步階段、相關制度安排和法律準備不足，是以不能完全由市場定價，可以考慮将房租限制在租戶收入中位數以下，而不是将住房租賃房屋價格比水準與整個社群收入中位數水準設定。事實上，包括英國和德國在内的一些發達國家在住房租賃發展的特殊階段對租金有嚴格的價格控制。對于很多國内企業來說，以住房租賃市場為金融工具，比如市場流行的"租房貸款"，政府應該堅決禁止，這是建立中國長期租賃市場的關鍵。（作者為青島大學經濟學院教授）