核心觀點：
"洪水和爆發"的疊加導緻市場暫時關閉。更嚴格的信貸監管進一步抑制了市場人氣。隻是需要團體支援房地産市場，主要城市區域的價值凸顯出來。未來三個月内，市場将逐漸複蘇，樓市基本面良好，主城和遠郊将繼續分化。
★目錄★
一、近期新房成交價格走勢
1.1 成交量下懸崖，交易價格整體走勢穩定
1.2 主城和外郊劃分，購房者回歸主城的意願明顯
二、成交量價格變化的内在原因
2.1 原因1："洪水和疫情"疊加，導緻短期市場關閉
2.2 原因2：信用監管收緊，購房者支付能力受到打擊
2.3 原因3：隻需要團體支援市場，突出主要城區的價值
三、接下來的三個預判
3.1 預測一：短期内，未來3個月市場将逐漸回升
3.2 預判二：長遠來看，樓市基本面良好
3.3 預判三：區域間、主要城市和遠郊繼續分裂
第1部分 新房成交率的近期趨勢
▶趨勢1：
從成交量來看，2021年1-4月鄭州商住（新房）成交面積持續大幅上漲，4月份達到小幅見頂，但随後5-6月連續環比下降10%左右，7月份環比下降29%，8月上半月環比下降82%。
從成交價格來看，2020年7月至2021年7月，鄭州商住（新房）成交均價基本保持穩定趨勢，2021年8月上半年成交均價較2021年7月下降1.7%，較2020年7月增長3.4%。
▶趨勢2：
主城區與外郊營業額分化，2021年7月主城區銷售面積占鄭州市總銷售面積的64%，比重不斷上升，而這種現象并非由供給側原因造成，因為近兩年外城庫存已遠遠超出主城區， 可以看出，越來越多的購房者傾向于選擇主城區住宅。
主城區和外郊成交價劃分，2021年7月主城區平均銷售價格為15406元/平方米，同比增長3.6%，外郊平均銷售價格為8024元/平方米，同比下降5.7%，外郊與主城區價格差異明顯。
第2部分體積價格變化的根本原因
▶ 原因一：
2021年7月20日，受鄭州洪災影響，市場短暫停頓約一周，商品房（新房）成交價回落。禍害不是單線，在市場上剛好恢複過來，8月初在鄭州爆發的疫情蔓延，線下銷售部幾乎全部關閉，市場開始進入停牌狀态，成交率低至冰點。
▶原因二：
2021年，鄭州地方政策結束調控土地價格，穩定房價，品質為導向，主要從資金方面、土地拍賣規則、建築标準等方面。而需求端資本調控最為嚴厲，貸款難度大，放貸速度慢，貸款成本較高，需求側資金限制成為市場成交量持續下滑的重要因素。
5月後，受銀行房地産貸款"雙限"政策和3-4月住房需求旺盛影響，銀行房地産可用貸款迅速不足，随後貸款利率上升25%，貸款時間延長，二手房普遍暫停貸款。貸款難度大，貸款成本增加，對購房者的支付能力造成很大打擊，預計下半年貸款困難，緩慢貸款将成為常态。
7月16日，鄭州住房公積金管理中心釋出《關于調整住房公積金使用政策的通知》，調整後，住房公積金存金期限延長，貸款還款能力标準提高，新增個人信用查詢，縮短購房後公積金提取期。住房公積金貸款難度的增加，進一步降低了需求方資金的支付能力。
▶原因三：
從2019年1月到2021年7月，鄭州樓市幾乎一直供過于求，房價不溫不火，甚至可以了解為長期負值狀态。這種市場，房地産泡沫不斷被擠出，投機租戶離開鄭州，房地産市場依靠真正的隻是需要群體的支援。而主要城區的産業優勢，聚集了大量外籍勞工，價值突出，越來越多的購房者傾向于選擇主城區購買。
第 3 部分對未來的三大預測
▶ 預判一：
預計整個2021年8月市場将難以回暖，成交價下跌，9月和10月成交量價格趨于穩定，成交量有望恢複到4月小高峰狀态，成交價格将基本處于與8月份持平。這有兩個原因：
（1）疫情防控形勢嚴峻，預計8月底就能控制住疫情：2021年8月10日，河南省委召開新冠肺炎疫情防控工作第五次專題會議，動員全省錨定目标，繼續嚴格嚴格落實疫情防控措施，確定到8月底疫情将被密封并撲滅。是以，預計8月底将有所控制，疫情期間，房企主要依靠線上管道進行銷售，從8月上半月開始銷售，線上房源認知度較低，8月市場将繼續處于短期停牌狀态。
（2）積壓的住房需求将釋放，房企以物價換量的趨勢明顯：受"洪汛疫情"雙重打擊，市場已經停牌一個月。供給側房屋銷售受阻，營運資金壓力增加，折扣、促銷、特價頻發。如果9月初疫情的影響消除，房企肯定會加大開盤量，并傾向于采取以價換量的營銷政策，9-10月市場将以成交量為主，而"洪水泛濫"後積壓的房源需求也将迎來釋放。
▶ 預判二：
鄭州市場基本面目前相對健康，預計2021年将是市場恢複健康的重要時期。原因有三：
（1）中央崛起政策支援，城市發展向好，需求側人口支援
在政策支援方面，2021年7月22日，中共中央國務院在《關于推動新時代中部地區高品質發展的意見》中九次點名鄭州。
在城市發展方面，鄭州的GPD在過去10年中創下新高，排名正在上升，2020年鄭州的GDP将超過1.2萬億元，位居全國第16位。
在人口需求支援方面，據鄭州市統計，2020年全市常住戶人數達到1260萬人，較2010年增加近400萬人，年均增加40萬人。據鄭州市官方估計，到2035年，鄭州人口将達到1800萬人，目前還存在540萬人的缺口，未來年均人口将以35萬人進入鄭州，這為未來城市住房需求提供了強有力的支撐。
（2）鄭州房價在同一水準城市中處于低位，房價支撐力強
從2021年7月開始，全國GDP銷售價格排名前35位的城市商品房（新房），鄭州在同級别城市中處于較低位置。鄭州房價經過四年2017-2020年的負市場，離開基本隻是一群客戶，目前房價支撐力強。
（3）土地供應大幅減少，市場進入均衡健康供銷狀态
在住宅周轉價格方面，2016-2020年住宅用地交易價格保持穩定，2021年大幅上漲主要是由于供應區從遠郊向主城區轉變。2016-2021年，住宅用地周轉發生重大變化，對市場的影響最大。2017-2019年，三年内住宅用地供應量達到1.4億平方米，2018-2020年三年商業住宅銷售施工面積僅為8300m2左右，供應用地完全超出市場容忍度。2020年，住宅用地供應量同比下降30%至3100萬平方米，2021年1-7月僅為1400萬平方米，土地供應量恢複健康狀态。但要回到後續銷售市場大約需要1-2年的時間，是以2021年将是市場恢複健康的視窗。
由于前期土地供應過剩的影響，2020年市場供大于求，庫存量持續上升。然而，經過後期供給側調整和需求側消化，2021年2-7月市場基本處于供需均衡狀态。
▶ 預判三：
截至2021年8月15日，2021年住宅用地供應量為1391萬平方米，外郊僅占23.8%，主要城區占76.2%，6月3日可用兩個集中地塊中大部分。由于主城區土地供應品質大，外郊土地供應品質較差，可預期，大量位于主城區的優質項目将在年底集中出售，主城區和外郊周轉價格将繼續分化。