#頭條創作挑戰賽#受限于地方财政能力和區域發展之間沖突，地方政府和社會資本方共同參與開發城市綜合業務項目，成為一種具有創新性和實用性的城市開發建設模式。社會資本方通過綜合開發介入，用以謀求後續工程施工總包或者二三四級開發的機會。
縱觀城市綜合開發項目，不難得出此類項目具有投資成本高、資金回收周期長、前期資本集中大量投入及政策性風險較高等顯著的特點，對于社會資本方而言，仍具有較大的風險問題。在參與城市綜合開發業務建設過程中，必須加強開發全過程的風險管控工作，進而保障自身利益，同時也為城市綜合開發項目的順利完工奠定基礎。
1.項目融資風險
城市綜合開發項目的資金投資數量大，且資金流轉周期長，通常80%的資金都是通過融資方式獲得。這就要求社會資本在參與城市綜合開發業務過程中必須具有多樣化的融資管道和融資方式，對參與企業融資能力提出了較高的要求。業務執行過程中，如果無法按期進行融資交割，就會發生資金斷鍊等問題，影響項目繼續實施。
目前，随着地方隐性債務管控及金融監管相關政策的不斷出台，業務項目開發前期，銀行因政策問題經常存在回避投資現象，進而無法獲得貸款。另一方面，城市綜合開發項目過程中的資金投入規模大、密集性高，雖然城市綜合開發項目中大都采取分期實施、滾動開發的運作模式，利用前期項目回款資金對後續資金投入加以補充，但是，由于資金數量過大，動辄數十億，相關方資金投入壓力極大。如果受房地産形勢影響、政府融資視窗出現變化、相關行業新出台調整政策等，就會進一步提高資金籌集的不确定性風險，影響城市綜合開發項目的正常開展。
2.征地拆遷風險
土地征拆是城市綜合開發項目中的常見工作内容，實施主體主要為政府方，社會資本隻作為拆遷補充費用的支付方。房屋的征收補償相關工作由政府指定征收部門開展，具體包括拆遷補償範圍和補償标準明确、入戶調查及實施拆遷等内容，資本方籌集承擔資金支付過程中的成本費用。綜合開發項目中，征拆資金籌集相關風險通常由資本方承擔、土地征拆相關風險由政府方承擔。總體來看，綜合開發項目總投資中征拆補償款項占比約50%，資金數量龐大且必須集中向補償方進行支付。實際土地征拆開展過程中不确定性較為顯著，一旦沒有按期完成相關土地拆遷補償工作，會導緻業務項目成本超支、進度拖延、資金占用及爛尾等重大風險，這也是城市綜合開發項目中的重要風險之一。
此外在項目實操中，我們還遇到由于前期工作不細緻，諸如：未考慮地下輸油管道的改道、高壓線入地工程、城市内澇預防等費用的支出，導緻實施中投資額不足于完成征地拆遷工作，造成項目停工。
3.政府誠信與政策風險
城市綜合開發項目開展過程中，缺乏針對社會企業投資開發行為的相關法律法規，也沒有就不同開發主體的義務與權力進行明确規定。在此背景下，對于社會企業而言，僅憑借政府相關規定，政府機關的誠信水準具有極高風險，政策風險在城市綜合開發業務建設過程中将始終伴随參與投資建設的社會資本方。政府如進行了相關政策的調整，就會導緻企業的綜合效益産生相應的影響。諸如21年叫停ABO模式、近期受限制PPP模式等，都是現實的、真金白銀虧損的例子。
4.市場風險
房地産形勢下行壓力仍在高位，部分城市土地市場有所回暖，但總體來看分化尤為嚴重，綜合開發項目面臨土地流拍風險，滾動開發模式面臨巨大挑戰。按照以往模式開展項目運作，越來越難。綜合開發項目急需創新模式，解決運作及投入産出平衡問題。
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