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年初以來，多地的二手房市場變得火爆起來，資料顯示，深圳樓齡 20 年以上的房源成交占比升至 40%以上，廣州、北京、上海、杭州多個“老破小”小區成交量重新整理曆史記錄。
2024 年 5 月 17 日，中央出台了“史詩級”救市政策，首付最低 15%、取消商貸利率下限等組合拳更是一石掀起千層浪，助推全國二手房市場進入一個新熱潮。
曾經被視作保值性差,賣不掉的“老破小”為何變成了“香饽饽”？
火爆的二手房市場
所謂“老破小”多指區位條件優越,但年代久遠，内部設施較為破舊，建築面積小，居住環境差的老房子。
這種房子不僅是外表破敗，房子内部也存在諸如大量問題，例如電線裸露在樓外、下水道經常堵塞、沒有物業管理、沒有電梯等，有一些房屋年代久遠甚至可以說是危樓。
種種原因，使得願意在“老破小”繼續居住下去的居民越來越少，在房産市場這些二手房被視作保值性差,沒有未來，被如今樓市的購房主力的“90後”所嫌棄，一直是房産的“老大難”。
但是今年年初以來，二手房市場中“老破小”房交易開始變得活躍起來，以杭州房産資料為例，今年 3 月杭州二手房網簽量達到 8557 套，增長 236%，中介帶看量環比提升了 224%，創下近 4 年來的最高單月帶看量紀錄。
4 月份杭州二手房成交量達到 8402 套，5 月房産新政出台後，短短四天，二手咨詢量同比平均增加 36%，新增買賣房源量增加 48%。
最搶手的還是核心片區的二手房。4 月杭州二手房交易排行榜上，成交量前 20 名小區中，有 5 個是位于市核心區域小區，其交易面積均在 60 平方米以下，總價約在 100 萬到160 萬元，是典型的“老破小”。
這些“老破小”二手房不僅成交量不斷攀升，成交周期也明顯縮短，之前需要百天甚至幾年的成交周期，被縮短至幾周甚至幾天之内，變化幅度相當驚人。
成本效益超高的老破小
那麼是什麼推動了“老破小”市場如此火爆呢？ 首先就是價格。近兩年随着存量新房的大量湧現，二手房價格持續調整，在經濟下行的背景下，一線城市“老破小”的房價泡沫開始逐漸消散。
以一線城市深圳福田區八卦嶺片區鵬盛村一套 37.58 平方米的戶型為例，房産中介平台的成交記錄顯示，2019 年 2 月該戶型的成交總價為 164.5 萬，2020 年 7 月，該戶型房源以 335 萬元的總價成交，總價翻倍，成為該戶型成交的最高紀錄。
目前，該戶型的房源挂牌價為 165 萬元，與 2019 年的價格水準相當。在大城市，老破小價格下跌，加上城市首付比例下調，使得之前買不起房的低收入剛需群體也有了上車可能，成本效益非常高。
“老破小”成交活躍度提升，與小區周邊的配套成熟有很大關系。“老破小”多位于城市核心區域，周邊醫療資源發達，教育資源充足，相較于郊區新房，優勢還是很明顯的。
而且近年來，随着城市逐漸發展，優化改善老舊小區居住環境也開始提上日常，不少老舊小區開始加裝電梯，居住環境的大幅改善，也提升了自身的吸引力。
當然市場的火熱，離不開房産政策的調整。限購的開放，社保時限的取消，寬松的政策刺激了大量實際需求，例如上海符合條件的非戶籍單身人士可以買内環二手房了，之前隻能住郊區的年輕上班族，現在也開始考慮交通便利、通勤友善、配套完善的市區“老破小”。
此外很重要的一點，很多老破小也是學區房。以浙江省為例，從今年 3 月杭州放開二手房限購後,金華、義烏、 麗水等浙江省内三四線城市的不少家長來杭州買學區房,這些城市的房價并不比杭州便宜多少，但是相比之下，杭州的教育資源更優秀。
同時，杭州新出的“首套房”政策，也大大刺激了人們購房。
而且近些年來，各地政府也在對一些老舊小區進行積極改造，也很大程度上改善了老破小的居住環境。2024 年 4 月 11 日，浙江省釋出了推進老舊小區自主更新的指導意見，提出“原拆原建”，即小區業主可以主導老小區重建事宜，拆除老房子後重建新房，居民可搬回原址。
新推出的指導意見成為老舊小區盤活的一種全新模式，不同于傳統的政府主導，新模式下小區業主要承擔大部分的資金，什麼時候改造、怎麼改造都可以由業主集體說了算。
市中心的老破小即使重建後達不到商品房的品質，但也是煥然一新，即使價格不能媲美新房，也比之前價值高很多，目前該種模式已經在不少城市試點推廣，是以開始有不少人看準了商機，積極投資其中。
而且現在銀行年定期的利率不到 2%,而市中心40 多平方米,總價 140 多萬元的房子月租金在 3000 元左右,年租金回報率将在 2.2%到2.7%，強于一般理财産品，就算賭不到原拆原建，租金回報率也不錯。
但是原拆原建政策還處在政策摸索階段，“自主更新”模式需要業主共同決定、共同出資，其實際操作的複雜性極大，難度極高，距離成熟落地還需較長一段時間，是以還需要謹慎對待。
火熱市場的背後
“老破小”二手房市場的火爆，對整體市場産生了積極的影響。它促進了房地産市場的多元化發展，使得不同層次的購房者都能找到适合自己的房源，“老破小”成交上漲，出售完“老破小”的群體加杠杆購買改善房源。
這樣一來，二手房市場的成交量就被帶動起來，進而帶動樓市整體的複蘇，推動了整個行業的健康發展。
但并不是所有的“老破小”都具有高成本效益，我們也必須清醒地認識到，“老破小”二手房市場并非完美無缺，并非所有老舊房源都能快速去庫存。位置偏遠、樓齡過老、配套缺乏的老舊房源挂牌量雖在增多，但成交卻無明顯變化，業主即使在價格上繼續作較大調整也還是無人問津。
雖然成交熱度在提升，但二手房價格下跌态勢仍未出現明顯改善。根據中國房地産指數系統，2024 年 5 月，全國百城二手住宅均價環比下跌 0.7%，價格仍在持續下跌，目前市場尚未穩定。
另外，在交易過程中，二手房仍然存在一些問題和風險。例如産權糾紛、交易風險、品質隐患等。
随着政策和市場的不斷變化，這些“老破小”的未來走勢也存在一定的不确定性。在這樣的大環境下，無論是購房自住還是市場投資都需要更加謹慎。
結語：
“老破小”二手房市場的活躍不僅吸引了部分資金有限的買家，也使得有改善型住房需求的業主有能力去換房。
同時政府也在持續優化政策，采取有效措施，積極構造良好的房地産市場氛圍。作為消費者，我們也應該看到其中的隐藏的問題和風險，理性看待房産投資，避免盲目跟風。
資訊來源：
第一财經日報.2024 年6 月26 日.第 A10 版.重新審視“老破小” 二手樓市近日香饽饽竟然是它
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