北京ONE寫字樓9層的業主們沒有想到，他們十年前買的房，在已經還了十年的月供後，因實地公司新老股東股權糾紛被法院強制執行給原實控人黃一夫。今年6月，黃一夫方面在北京市通州區不動産登記中心辦理了12套房子的不動産權證。
經濟觀察報 記者 田國寶 北京ONE項目位于北京市通州區中山大街，由五棟住宅與一棟寫字樓組成。乘坐電梯上到寫字樓9層，電梯口南側的911是王慧的房子，目前出租給一家公司辦公；電梯口北側的902是李慧慧的房子，處于空置狀态。
北京ONE寫字樓第9層共有12套房子，分屬于10位業主，其中張洋和王新文均購買了兩套。其他業主還包括孟凡波、劉瑩、劉松、馬國寶、潘宏良及付邦寶。他們多數在2013年到2014年期間購買。
北京ONE項目的開發商為北京實地房地産開發有限責任公司（下稱“實地公司”）。寫字樓的1—6層為商業，其餘樓層為辦公。據業主介紹，除了個别業主全款外，第9層的多數購房者均在浦發銀行或建設銀行做了按揭貸款。
北京ONE寫字樓9層的業主們沒有想到，他們十年前買的房，在已經還了十年的月供後，因實地公司新老股東股權糾紛被法院強制執行給原實控人黃一夫。今年6月，黃一夫方面在北京市通州區不動産登記中心辦理了12套房子的不動産權證。
通州區住建委一位人士告訴經濟觀察報，對北京ONE寫字樓第9層已經網簽的房子被順義區法院強制執行給第三方，通州區住建委并不贊同，此前曾與順義法院交涉過，但在職權範圍内很難扭轉結果。
潘宏良等業主告訴經濟觀察報，實地公司将北京ONE寫字樓9層的房子賣給業主，存在逃避對黃一夫承諾的可能性。同時，實地公司新老股東之間的糾紛，事前業主并不知情，不應該為這一後果買單。
2016年以來，業主多次以實地公司一房多賣、涉嫌詐騙為由向公安經偵部門報案，沒有獲得立案。
一直以來，業主們都無法直接聯系到實地公司。潘宏良說，業主們去實地公司辦公室，從業人員均不承認是實地公司的人。業主想要對接實地公司，還得由政府出面協調才能見到實地公司的代表。
買下北京ONE
王慧是北京ONE項目較早的購房者之一。2013年6月14日，她以295萬元總價向實地公司購買了一套房子，其中首付148.5萬元，貸款147萬元。同年8月5日，房子在北京市通州區住建委完成網簽備案。
2013年12月6日，王慧辦理了收房相關手續，并繳納了契稅、印花稅、測繪費、房本登記費、公共維修基金等相關費用共計11.7萬元。2014年8月19日，浦發銀行通過了王慧的房貸按揭申請。
2013年7月17日，劉瑩購買北京ONE寫字樓904室，同年8月8日，該套房子在通州區住建委進行網簽備案。
2013年8月13日，王新文購買的北京ONE寫字樓908和909兩套房完成網簽備案。
2013年9月2日，李慧慧購買了北京ONE寫字樓的902室，并于10月5日在通州區住建委網簽備案。
2013年12月2日，潘宏良與實地公司簽訂商品房預售合同，并于2014年1月17日完成網簽備案。潘宏良告訴經濟觀察報，他于2015年2月在建設銀行申請的房貸通過審批。
2014年1月6日，張洋購買的北京ONE寫字樓912室完成商品房預售合同網簽備案；同年1月17日，張洋購買的901室在通州區住建委完成網簽備案。當年5月底，兩套房均收房投入使用。
北京市住建委資訊顯示，北京ONE寫字樓項目于2010年12月30日取得預售許可證，準許銷售面積共計57453平方米；2014年4月26日通過竣工備案驗收。
據業主介紹，北京ONE項目由于涉訴糾紛等問題較多，2010年取得預售證不久就被撤銷，直到2013年下半年才開始正式銷售。當時按套内面積銷售，單價超過3萬元/平方米。
王慧說，北京ONE寫字樓第9層并非單獨銷售，而是和其他樓層一起出售，隻是她不幸選了9層的房子。直到2016年6月她才知道，在實地公司股權糾紛判決書中，順義區法院将包括她房子在内的第9層全部判給了黃一夫。
2016年6月1日，實地公司給業主發告知函，将房子被判給黃一夫的事情通知了業主。
收到告知函不久，實地公司的律師找到第9層的業主，讓業主委托實地公司的律師向法院提起第三方撤銷之訴，産生的訴訟費、律師費等相關費用，均由實地公司承擔。大部分業主同意了。
第三方撤銷之訴從2016年一直持續到2020年底，從順義區法院、北京市三中院一直訴至北京市高院，但均被駁回。潘宏良稱，之前他們并不認為會失去房子，但随着官司均以失敗告終，業主們意識到失去房子的風險。
今年6月，北京ONE寫字樓的業主們發現，他們已經無法從住建委和不動産登記中心調取有關房産的相關資料。
此時，黃一夫辦下第9層12套房子全部的不動産權證，業主無權調取資料。
不動産權證辦下來後，黃一夫的律師開始清退北京ONE寫字樓第9層的租戶，李慧慧房子的租戶選擇退租；潘宏良的租戶因為擔心房子被收走，将租金從年付改為季付；馬國寶接到租戶退租通知。
由于目前實地公司被執行債務高達12億元，一旦失去了房子，業主們無法從實地公司拿回購房款，将面臨錢房兩空的局面。
起因股東糾紛
北京ONE寫字樓9層的房子網簽十年後被法院執行給第三方，起因是實地公司新老股東的股權轉讓糾紛。
實地公司原為黃一夫控制下的房地産開發企業，20世紀90年代陸續在通州區開發了鼎晟國際、宏鑫花園一期等項目。
2004年8月，黃一夫與北京美晟房地産開發有限責任公司（下稱“美晟地産”）及實際控制人楊美玲等人簽署一系列股權轉讓協定和股權轉讓合同，以6500萬元代價将實地公司股權及項目的土地、在建工程等轉讓給楊美玲。目前，楊美玲持有實地公司90%股份。
其中一份2004年8月16日簽署的《股權轉讓合同》約定：“一方（指美晟地産）将待建的宏鑫花園小區項目（四期）中實地大廈（暫定名）建成後将位于9層的房子無償交給黃一夫或黃一夫為法人的企業。”
2012年7月，黃一夫以股權轉讓糾紛名義将楊美玲等人訴至順義區法院，要求被告及第三人實地公司将北京ONE寫字樓第9層房子無償交給黃一夫并辦理相關産權登記手續。2013年3月，該案件第一次開庭。
對于股權轉讓合同中約定的實地大廈9層是不是北京ONE寫字樓的第9層，黃一夫認為，北京ONE寫字樓第9層是合同約定的标的物；而楊美玲則認為北京ONE寫字樓為項目二期，并非合同約定的四期。
黃一夫訴楊美玲等人案件從2012年7月持續到2017年11月。2013年10月10日，案件審理期間，黃一夫向順義法院申請撤銷第三人實地公司，追加實地公司為被告。
2014年6月5日，黃一夫向順義法院申請對北京ONE寫字樓第9層房子進行财産保全。但是因黃一夫沒有送出财産擔保，是以無法保全。此時，北京ONE寫字樓第9層房子已經全部出售給業主，并完成網簽。
2014年9月23日，黃一夫将自住的位于通州區宋莊的别墅作為擔保，再次向順義法院申請對北京ONE寫字樓第9層做财産保全。2014年9月26日，順義法院向通州區住建委送達協助執行通知書。
2014年10月17日，北京ONE寫字樓完成初始産權登記，權利人為實地公司。
2015年6月5日，順義法院對股權轉讓糾紛案件做出一審判決，要求楊美玲、實地公司等被告将北京ONE寫字樓第9層全部房子無償給付給黃一夫，并将所有權過戶至黃一夫名下。
楊美玲及實地公司不服一審判決，于2015年8月4日向北京市三中院提出上訴。2015年12月31日，北京市三中院做出10150号判決，駁回了楊美玲和實地公司上訴，維持了一審判決。
楊美玲及實地公司不服，向北京市高院申請再審。2017年11月6日，北京市高院做出不予審查的裁定。
強制執行
順義法院強制執行北京ONE寫字樓第9層房子過程中，一份順義法院的庭審記錄顯示，2014年9月23日，順義法院相關辦案人員前往通州區住建委進行财産保全，遭到通州區住建委拒絕。
通州區住建委給出的理由是：12套房子已經出售并進行了網簽備案，是以該12套房子已經被買受業主擁有虛所有權，這些業主不是本案的被告亦不是被執行人，是以法院無權對12套房子進行預查封。
2014年9月26日的庭審中，順義區法院将通州區住建委拒絕協助查封的情況轉告給黃一夫，并告訴黃一夫，如果繼續對12套房子進行保全可能面臨保全錯誤，甚至不能執行的風險。不過，黃一夫堅持做财産保全。
當天，順義區法院向通州區住建委送達強制執行協助通知書，通州區住建委是否協助執行，經濟觀察報并未獲得确切資訊。多個律師告訴經濟觀察報，隻要法院送達協助執行通知書，政府行政部門即便有異議，也必須配合執行。
潘宏良告訴經濟觀察報，2018年北京ONE項目開始辦理房産證，由于寫字樓第9層房子被法院當機，他們無法辦理房産證。
針對順義法院将北京ONE寫字樓第9層已經網簽備案的房子執行給黃一夫，李慧慧等業主向順義區法院提出執行異議。2016年6月22日，順義法院裁定駁回業主異議，理由是：判決已經生效，業主對執行标的物的主張權利，異議不成立。
潘宏良說，這個裁定書下發後，他們本應該向法院提起涉案房子權利主張相關訴訟，但由于不懂法，錯失了最佳時機。業主的多位律師在分析案情時候曾表達惋惜，認為這是保住房子的一個機會。
當時，業主們選擇打第三方撤銷之訴的官司。主要針對北京三中院對黃一夫和楊美玲股權轉讓糾紛的10150号判決。
北京市三中院的10150号判決認為，一方面，雖然涉案房子顯示已經預售且經網簽聯機備案，但并未過戶至購房業主名下，網簽聯機備案并不具備物權變動公示效力，故争議房子并未發生物權變動；另一方面，黃一夫基于2004年8月16日《股份轉讓合同》取得對訴争房子的債權，較之于購房業主，黃一夫權利在先，故實地公司與業主之間的房屋買賣合同及現履行狀況并不影響黃一夫的權利主張。
2016年7月，王慧、潘宏良等9名業主分别向北京市三中院提出第三方撤銷之訴。
2017年12月28日，北京三中院駁回了王慧等業主的第三方撤銷之訴，理由是，10150号案件為股權轉讓糾紛，購房業主并非必須參加訴訟的當事人，是以未追加購房業主為當事人，并不違反法律的規定，程式合法。是以法院認為王慧提起的第三人撤銷之訴，主體不适合，予以駁回。
業主們繼續向北京高院提起再審。2018年8月31日，北京市高院裁定，王慧等業主有權以有獨立請求權第三人的身份提起撤銷之訴。2019年1月22日，北京市三中院正式立案。
2019年2月，黃一夫去世，其權利由遺孀孔秀芝及子女黃欣、黃越繼承。
2019年12月31日，北京市三中院駁回了業主們提起的第三人撤銷之訴，理由是，10150号判決并未損害王慧等業主的合法權益，是以提出的第三方撤銷之訴不予支援。
2020年1月，王慧等業主向北京市高院提起上訴。2020年12月31日，北京市高院駁回了業主的上訴。這次是終審判決。
實地的責任
北京市高院駁回王慧等業主的理由有兩個。
第一，黃一夫對涉案房子的權利源于2004年8月簽訂的股份轉讓合同，業主們網簽時間集中在2013年和2014年左右，是以黃一夫對涉案房子取得債權的時間早于業主，而且沒有證據顯示10150号判決書内容存在虛假。
第二，順義法院庭審期間，曾闡明楊美玲及實地公司，案件審理終結前禁止對涉訴房子以任何形式處分。實地公司在法院釋明後仍對訴争房子進行出售，并獲得包括王慧、潘宏良在内的多名買受人支付房款的利益，存在惡意處置的情形。
正是基于這兩個原因，法院認為一審法院對業主的訴訟請求不予支援，并無不當。
庭審記錄顯示，順義法院所謂的庭審期間闡明内容，指的是2014年2月18日，黃一夫與楊美玲股權糾紛案第三次庭審期間，法官明确告知實地公司，案件審結前，不得對涉案資産以任何形式處分。
經濟觀察報從部分業主手中獲得的網簽備案資訊顯示，王慧、劉瑩、王新文、李慧慧、潘宏良、張洋、付邦寶等業主，購買的9套房網簽時間早于順義區法院闡明時間。
北京ONE寫字樓第9層其他3套房子的業主稱，他們的網簽時間早于2014年2月18日，但經濟觀察報并未看到具體網簽備案檔案。
也就是說，順義法院明确告訴實地公司不得處置涉案房産時，北京ONE寫字樓第9層多數業主購房的房子已經完成備案，是以業主們普遍認為，相關法院以此駁回業主的第三人撤銷之訴理由并不充分。
潘宏良說，雖然黃一夫與楊美玲之間的股權轉讓協定簽署時間早于業主網簽備案時間，但作為購房者，他之前并不清楚楊美玲與黃一夫之間關于涉案房子的約定。如果我們的房子是涉案房産，為什麼還能網簽備案，甚至2015年還能辦理按揭貸款。
對于網簽備案是否具備物權權利，經濟觀察報咨詢多個房地産開發商人士及相關專業律師，從法律層面來看，網簽備案無法在法律層面保護購房者的權益。購房者想要鎖定房子的所有權不發生轉移，需要辦理預告登記。
預告登記是網簽之後，取得不動産證之前，購房者彰顯對房子所有權的一種憑證，一般期限是90天，到期後可以再申請。房子預告登記到購房者名下，如果沒有購房者同意，房子的所有權不能轉移。
一家頭部企業的區域負責人告訴經濟觀察報，在房地産項目開發銷售過程中，預告登記一般隻做到開發商層面，大部分房地産項目不會為購房者做預告登記。
他說，如果房子出售給購房者，但産權還登記在開發商名下，債權方想要執行房子并不容易，法院出于群衆利益考慮不會支援強制執行；即便是法院将房子查封了，住建部門也會出面協商解除查封。
2024年7月17日上午，在通州區住建委主持下，北京ONE寫字樓第9層業主與實地公司相關代表進行會面協商解決問題，實地公司代表明确表示，由于涉訴較多，已經不具備退款能力，是以業主從實地公司挽回損失的可能性不存在。
實地公司參會代表是楊磊和郝偉，楊磊自稱并非實地公司管理層，隻是受托處理北京ONE項目後續事宜；郝偉為北京ONE項目物業負責人。據業主透露，糾紛發生以來，實地公司實際控制人楊美玲一直沒有露面。
據業主介紹，2021年夏天，在北京市住建委主導下，通州區住建委曾試圖進行調解，實地公司代表、孔秀芝及業主均參加會議。當時孔秀芝提出，考慮到業主購房現實，如果實地公司補償其3000萬元，她可以放棄追溯12套房産，但實地公司拒絕了。（經濟觀察報）