法院強制執行拍賣房屋過程中，經常遇到承租人提出執行異議，其主張大多數依據為“買賣不破租賃原則”，認為即使該房屋被拍賣，但仍然應該繼續尊重其租賃權利，即請求繼續承租房屋，法院不能騰空房屋。
但是，如果承租人與被執行人簽訂租賃合同，約定租賃期限長達10年甚至20年，租金一次性支付，且附租金已一次性付清憑證，如果法院承認該租賃方式，則意味着新的房屋買受人需忍受20年租約期限内無法收到租金的窘境。并且，如果該房屋帶租拍賣，該房屋的價值在評估時，亦會受到重大負面影響。從四省高院案例來看，法院認定該租金傳遞模式違背常理，不足以排除法院強制執行。
一、浙江省高院案例
【(2021)浙民申3598号餘姚市菲麗達模具塑膠廠（普通合夥）、何某浩等案外人執行異議之訴再審審查和審判監督民事裁定書
浙江省高院認為，物權法第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押财産已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押财産出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
執行異議複議規定第三十一條規定，承租人請求在租賃期内阻止向受讓人移交占有被執行的不動産，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動産的，人民法院應予支援。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動産或者僞造傳遞租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支援。
菲麗達模具廠主張其對案涉廠房享有20年租賃權，足以排除何某浩基于抵押權申請的強制執行，應舉證證明其在案涉廠房抵押登記之前已簽訂合法有效的租賃合同、占有使用該廠房，并已經按照約定支付租金。
從在案證據看，案涉《廠房租賃合同》約定租賃期限為20年，租金300萬元于合同簽訂後一次性全部支付。但菲麗達模具廠的注冊資本僅有20萬元，菲麗達模具廠主張租賃案涉廠房20年且約定一次性付清全部300萬元租金，與常理不符。
菲麗達模具廠主張300萬元租金實際支付時間為2013年1月29日，即在其主張的租賃事實發生兩年之後才一次性支付租金，既不符合合同約定，也有違常理。
本案中，菲麗達模具廠主張其對案涉廠房享有20年的租賃權，但所舉證據存在諸多沖突和不合常理之處。結合菲麗達模具廠與鴻達塑膠廠、大甯公司互相之間存在關聯關系的情況，原審對其主張的事實不予認定，并無不當。】
【(2017)浙民終333号王某某、華融資産公司浙江分公司二審民事判決書：
浙江省高院認為，在執行法院為實作抵押權而對抵押物采取執行措施并滌除租賃物上租賃關系時，承租人請求在租賃期限内阻止向受讓人移交占有被執行的不動産的，應當符合以下情形：一，承租人在抵押權登記之前已經簽訂合法有效的書面租賃合同；二，承租人在抵押權登記之前已經依據該書面租賃合同占有使用該租賃物。
首先，關于王某某提供的涉案房屋租賃合同的真實性問題。本案王某某提供的其于2011年3月1日與訊朗公司簽訂的房屋租賃合同，約定訊朗公司将涉案房屋出租給王某某，租賃期限10年，年租金3萬元，10年一次性支付30萬元。該房屋租賃合同雖然形式上簽訂于2013年5月16日訟争房屋抵押權登記之前，但是一審判決對該房屋租賃合同的真實性未予确認，并無不當，理由如下：
1、王某某系訊朗公司原股東的母親，這一特殊身份關系反映該租賃合同雙方之間有間接的利害關系；
2、該租賃合同約定租賃時間為10年，每年租金3萬元固定不變，租金一次性支付，這與溫州當地租賃市場交易習慣不符；
3、王某某主張10年租金30萬元已經一次性支付的證據是其于2011年3月7日分兩次支付給訊朗公司30萬元的兩份進賬單，但該兩份進賬單不能反映款項用途是涉案房産的租金；
4、該租賃合同未向有關部門登記備案；
5、2013年5月14日訊朗公司以涉案房産向廣發銀行溫州分行提供抵押擔保時出具了未出租确認書，确認并承諾該房産當時未出租且在辦理抵押登記前不予出租。
其次，王某某是否依據該房屋租賃合同已于抵押權登記之前占有使用訟争房屋。王某某為證明其在涉案房屋居住，提供了部分水、電、瓦斯費收據和物業公司出具的證明。但是，物業公司的證明因物業公司未到庭作證，一審未予采信；相關水、電、瓦斯費用憑證，并不能反映王某某系繳費人，而且這些憑證的日期均在訟争房屋被一審法院查封的2014年11月之後，是以無法證明王某某已于2013年5月16日訟争房屋抵押權登記之前已經占有使用該房屋。】
二、雲南省高院案例
【(2020)雲民終862号楊某某、農業銀行昆明滇池支行二審民事判決書：
雲南省高院認為，楊某某主張其系涉案房産的承租人，依法對涉案房産地享有承租權，享有阻止向受讓人移交執行的權利。
本案中，楊某某雖然舉證證明在涉案房屋被查封之前與房主簽訂過《房屋租賃合同》，但對于是否已經合法占有使用涉案房屋的問題，其所送出的繳納物管費的收據為簽訂《房屋租賃合同》的前一年，除此之外未再送出任何充分有效的證據證明在租賃期間交納過物管費或者水電瓦斯費用，楊某某送出的上述證據不足以證明其已經占有使用涉案房産的事實。
此外，楊某某送出的《房屋租賃合同》約定的租期長達十九年，且一次性支付租金，與日常生活慣例不相符合。故楊某某不享有阻止向受讓人移交占有被執行的不動産的民事權利。】
三、福建省高院案例：
【(2017)閩民終1098号林某某、建設銀行福州支行二審民事判決書：
福建省高院認為，《租賃合同》的實際訂立時間無法确定。林某某送出的涉案《租賃合同》雖然落款時間2014年1月2日，但是該合同并未進行備案登記。雖然法律沒有對租賃合同的備案登記做出強制性的規定，但是未經公示的《租賃合同》不具備對抗第三人的效力，不能直接以合同的落款時間作為合同的實際訂立時間。鑒于本案系執行異議之訴，林某某應當進一步送出其餘林豔芳簽訂該《租賃合同》的時間。
《租賃合同》内容存在不合常理之處。《租賃合同》約定，10年租金一次性支付，在10年的租期内租金沒有遞增，與正常的商業租賃模式不符。林某某送出的其與原福建國鼎公司法定代表人簽訂的落款時間為“2014年5月19日”《商業地産租賃合同》，租金單價為每平方米130元/月。林某某在本案中簽訂的《租賃合同》約定租金單價每平方米80元/月。兩份租賃合同時間僅差4個多月，但價格明顯存在差異，對于上述不合常理的問題，林某某未做出合了解釋。林某某無法證明其在一審法院查封涉案房産之前，已經合法的占有涉案房産，不享有足以排除執行措施的權益。】
四、廣西高院案例
【(2022)桂民終785号梁某某、陳某某等案外人執行異議之訴民事二審民事判決書：
廣西高院認為，《房屋租賃合同》約定2013年9月18日至2016年5月30日為免租期，免租期滿後，如果無法接入正式用電的，免租期順延。天澤公司送出的《建設工程施工合同》載明2015年5月15日到8月15日涉案房屋周邊道路還在施工中。
而梁某某、陳某某和天澤公司送出的《關于一次性支付租金的請求》、《收條》，拟證明尚在免租期、且房屋都無法正常使用的情況下，就一次性支付完畢10年租金，明顯不符合合同約定和交易習慣，亦有悖于常理。
梁某某、陳某某、陳某輝也未送出支付保證金5萬元及租金12.7080萬元的款項來源證據，無其他證據對付款事實予以佐證。故對梁某某、陳某某、陳某輝主張在抵押登記前已支付完畢所有租金，本院不予采信。梁某某、陳某某對涉案房屋不享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。】
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修改于2024年07月27日