導語
新房去化傳導效應顯著，城市間土地市場熱度仍将繼續分化。
◎ 文 / 馬千裡、邱娟
7月，土地市場供地節奏不及去年同期。截止7月28日，全國300城7月經營性土地成交規模僅4828萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，市場熱度略有提升，平均溢價率升至3.8%，環比上月上漲0.6個百分點。不過，城市間熱度持續分化，典型如上海和蘇州，在土地品質提升以及政策利好因素的影響下，上海楊浦2幅地溢價率均超過15%，土拍熱度明顯提升；而蘇州3宗地均底價或超低溢價成交，市場持續低溫。
核心要點
· 供求：本月土地供應量7418萬平方米，同比下降17%，供應量持續緊縮。成交4828萬平方米，環比減少15%，同比下降三成。
· 熱度：月内土拍明顯冷熱分化，杭州接連出現高溢價地塊，綠城九喬宅地溢價率更是高達59%，而武漢月末計劃出讓7宗地塊，最終僅1宗成交，其餘地塊均終止出讓。7月平均溢價率3.8%，較上月上升0.6個百分點，平均流拍率土地流拍率14%，環比回落5個百分點。
· 分布：各能級城市表現略有差異，一線成交規模環比上漲，二三線同環比均降。具體來看，一線城市成交規模增至115萬平方米，環比上月上漲13%；不過，雖然本月京、滬均有地塊溢價成交，但仍不及6月北京超大體量高價地成交的影響，樓闆價降至24012元/平方米。
後市展望
新房去化傳導效應顯著
城市間土地市場熱度仍将繼續分化
7月，土地市場供地節奏不及去年同期。截止7月28日，全國300城7月經營性土地成交規模僅4828萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，市場熱度略有提升，平均溢價率升至3.8%，環比上月上漲0.6個百分點。不過，城市之間熱度繼續分化，以本月集中土拍的上海和蘇州為例，在土地品質提升以及政策利好因素的影響下，上海本輪土拍熱度明顯提升。出讓的4宗地全部順利成交，其中楊浦2幅地溢價率均超過15%（21%和17%），整體溢價率增至8.44%，是2023年以來月度溢價率第二高。而蘇州本輪土拍熱度依然較低，3宗地均底價或超低溢價成交，結果截然不同。
究其原因，很大程度上還是與當地新房去化速度有關，上海、蘇州在“517”新政之後，均出台了地方新政，但效果卻大相徑庭。新政之後的6月，上海新房開盤去化率維持在50%的相對高位，中心城區優質項目更是出現“日CD光牒”，這也很好地解釋了上海楊浦宅地得到熱捧的原因；反觀蘇州，6月整體去化率僅有13%，核心地段項目去化也比較慘淡，房企拿地積極性受挫，土拍結果表現相對平淡。
01供求
供地規模基本持平
成交建面周期性回落
土地供應方面，截止2024年7月28日，本月土地供應量為7418萬平方，環比6月同期下降4%，同比下降17%。6月份以來，地方層面供應優質宅地的積極性明顯提升，平均容積率名額持續下降，2022年、2023年平均供應宅地容積率均高于2.1，而本月供應宅地平均容積率為2.06，較上月再度下降0.02。
至截稿時，一線城市中北上廣均有新增土地挂牌，其中其中關注度較高的為上海徐彙龍華闆塊的宅地，起始樓闆價已達到10萬元/平方米，該地塊曾經為某網際網路大廠意向總部地塊，在2024年才由商辦屬性更改為住宅屬性。廣州海珠區南洲宅地挂牌底價最高，達到47億元，起拍單價3.1萬元/平方米，周邊在售新房價格約5-6萬元/平方米。二線城市方面，烏魯木齊、昆明月内供地面積超過100萬平方米，合肥也在90萬平方米以上。杭州、蘇州、南京、濟南等月内均有新增低密宅地挂牌，如南京挂牌的5宗宅地容積率全部未超過2.0，其中江北新區挂牌的兩宗姊妹地塊較為值得關注，出讓底價均在3億元左右，起拍樓闆價均為1.9萬元/平方米左右，臨近項目目前售價約為3.5萬元/平方米，開盤去化率能達到四成左右，優于南京大多數項目。
土地成交方面，截至7月28日，全國300城經營性土地成交4828萬平方米，環比上月同期下降15%，同比下降33%。一二線城市中，至截稿時西安、成都成交建面突破200萬平方米，其餘城市均在100萬平方米以下，北京、成都、西安、上海成交金額突破90億元，其餘城市均在50億元以下。杭州月内接連拍出高溢價宅地，成交總價仍未超過40億元，“高頻、少量、質優”已成為目前地市發展的主流趨勢。随着三四線成交占比上升，月内平均樓闆價下降至2699元/平方米，環比下降11%。
02熱度
土拍熱度冷熱分化
流拍率延續回落
市場熱度方面，與上月預計一緻，至截稿時7月平均溢價率3.8%，較上月上升0.6個百分點。得益于北京、上海、杭州、長沙等地的優質地塊入市，本月平均溢價率有所回升。典型如杭州本月平均溢價率更是再度回到20%以上，月末杭州土拍接連出現高溢價宅地成交，其中綠城競得的臨平九喬宅地容積率1.2，溢價率高達59%，濱江競得的杭州上城區宅地溢價率也達到了23，優質宅地仍能拍出曆史級的高溢價水準。但也應當看到，地塊之間的冷熱分化依舊顯著，如月初北京土拍，2宗底價成交，1宗高溢價，高溢價地塊為金魚池袖珍低密宅地，溢價率高達25%，最終搖号成交，該地塊住宅體量僅1700平方米，預計為大平層産品。從城市視角來看，大多數城市平均溢價率均低于均低于1%，合肥、西安等城市亦在其列。随着各地低密宅地持續入市，預計8月份仍将會有較多高溢價地塊成交，但在需求規模同比持續回落的大環境下，土地市場的冷熱分化也會更加顯著。
7月土地流拍率14%，環比明顯回落。随着各地供地政策愈加精準，流拍率名額明顯回落。不過也有少數城市出現了多宗流拍，如武漢月末計劃出讓7宗地塊，最終僅1宗成交，其餘地塊均于出讓前一天宣布終止土拍，這些終止出讓地塊大多相對偏遠，且容積率較高、達到3.0以上。此外佛山、西安、麗水也有多宗宅地流标或撤牌。
03重點地塊
京、滬包攬兩榜TOP3
兩榜占比超六成
7月，重點城市北京、上海均有多宗優質宅地開拍，是以兩榜含“京、滬”量明顯提升，占比超過六成。總價榜地塊來自北京海澱區，該宗地是二次出讓，2016年曾被萬科競得，後又被退回，調整土地性質之後，重新出讓，本次出讓吸引了中海、海開、保利&建工三家競買人參拍，最終保利&建工聯合體以89億元的總價競得該地，溢價率3.5%，樓闆價54643元/平方米。
單價榜方面，榜首地塊來自上海楊浦，位于平涼社群，在區位優勢的助力下，引得華潤、中海、綠城多家房企積極參拍，經過60輪競價後，由保利發展競得，溢價率高達21.18%。單價榜第二地塊也是來自上海楊浦，位于長白社群，該地吸引了4家競買人，在經過79輪競價後，由越秀&北京城建聯合體競得，溢價率為17.12%。值得注意的是，兩地均是“滬九條”出台後的首批出讓宅地。自該批次起，上海取消自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地關聯價的相關規定。從土拍結果來看，新政取得了明顯地效果，楊浦兩地均高溢價成交（21%、17%），土地市場熱度有明顯回升。
2024年7月土地月報
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