導語
新房去化傳導效應顯著,城市間土地市場熱度仍将繼續分化。
◎ 文 / 馬千裡、邱娟
7月,土地市場供地節奏不及去年同期。截止7月28日,全國300城7月經營性土地成交規模僅4828萬平方米,較上年同期降幅超三成。熱度方面,市場熱度略有提升,平均溢價率升至3.8%,環比上月上漲0.6個百分點。不過,城市間熱度持續分化,典型如上海和蘇州,在土地品質提升以及政策利好因素的影響下,上海楊浦2幅地溢價率均超過15%,土拍熱度明顯提升;而蘇州3宗地均底價或超低溢價成交,市場持續低溫。
核心要點
· 供求:本月土地供應量7418萬平方米,同比下降17%,供應量持續緊縮。成交4828萬平方米,環比減少15%,同比下降三成。
· 熱度:月内土拍明顯冷熱分化,杭州接連出現高溢價地塊,綠城九喬宅地溢價率更是高達59%,而武漢月末計劃出讓7宗地塊,最終僅1宗成交,其餘地塊均終止出讓。7月平均溢價率3.8%,較上月上升0.6個百分點,平均流拍率土地流拍率14%,環比回落5個百分點。
· 分布:各能級城市表現略有差異,一線成交規模環比上漲,二三線同環比均降。具體來看,一線城市成交規模增至115萬平方米,環比上月上漲13%;不過,雖然本月京、滬均有地塊溢價成交,但仍不及6月北京超大體量高價地成交的影響,樓闆價降至24012元/平方米。
後市展望
新房去化傳導效應顯著
城市間土地市場熱度仍将繼續分化
7月,土地市場供地節奏不及去年同期。截止7月28日,全國300城7月經營性土地成交規模僅4828萬平方米,較上年同期降幅超三成。熱度方面,市場熱度略有提升,平均溢價率升至3.8%,環比上月上漲0.6個百分點。不過,城市之間熱度繼續分化,以本月集中土拍的上海和蘇州為例,在土地品質提升以及政策利好因素的影響下,上海本輪土拍熱度明顯提升。出讓的4宗地全部順利成交,其中楊浦2幅地溢價率均超過15%(21%和17%),整體溢價率增至8.44%,是2023年以來月度溢價率第二高。而蘇州本輪土拍熱度依然較低,3宗地均底價或超低溢價成交,結果截然不同。
究其原因,很大程度上還是與當地新房去化速度有關,上海、蘇州在“517”新政之後,均出台了地方新政,但效果卻大相徑庭。新政之後的6月,上海新房開盤去化率維持在50%的相對高位,中心城區優質項目更是出現“日CD光牒”,這也很好地解釋了上海楊浦宅地得到熱捧的原因;反觀蘇州,6月整體去化率僅有13%,核心地段項目去化也比較慘淡,房企拿地積極性受挫,土拍結果表現相對平淡。
01供求
供地規模基本持平
成交建面周期性回落
土地供應方面,截止2024年7月28日,本月土地供應量為7418萬平方,環比6月同期下降4%,同比下降17%。6月份以來,地方層面供應優質宅地的積極性明顯提升,平均容積率名額持續下降,2022年、2023年平均供應宅地容積率均高于2.1,而本月供應宅地平均容積率為2.06,較上月再度下降0.02。
至截稿時,一線城市中北上廣均有新增土地挂牌,其中其中關注度較高的為上海徐彙龍華闆塊的宅地,起始樓闆價已達到10萬元/平方米,該地塊曾經為某網際網路大廠意向總部地塊,在2024年才由商辦屬性更改為住宅屬性。廣州海珠區南洲宅地挂牌底價最高,達到47億元,起拍單價3.1萬元/平方米,周邊在售新房價格約5-6萬元/平方米。二線城市方面,烏魯木齊、昆明月内供地面積超過100萬平方米,合肥也在90萬平方米以上。杭州、蘇州、南京、濟南等月内均有新增低密宅地挂牌,如南京挂牌的5宗宅地容積率全部未超過2.0,其中江北新區挂牌的兩宗姊妹地塊較為值得關注,出讓底價均在3億元左右,起拍樓闆價均為1.9萬元/平方米左右,臨近項目目前售價約為3.5萬元/平方米,開盤去化率能達到四成左右,優于南京大多數項目。
土地成交方面,截至7月28日,全國300城經營性土地成交4828萬平方米,環比上月同期下降15%,同比下降33%。一二線城市中,至截稿時西安、成都成交建面突破200萬平方米,其餘城市均在100萬平方米以下,北京、成都、西安、上海成交金額突破90億元,其餘城市均在50億元以下。杭州月内接連拍出高溢價宅地,成交總價仍未超過40億元,“高頻、少量、質優”已成為目前地市發展的主流趨勢。随着三四線成交占比上升,月内平均樓闆價下降至2699元/平方米,環比下降11%。
02熱度
土拍熱度冷熱分化
流拍率延續回落
市場熱度方面,與上月預計一緻,至截稿時7月平均溢價率3.8%,較上月上升0.6個百分點。得益于北京、上海、杭州、長沙等地的優質地塊入市,本月平均溢價率有所回升。典型如杭州本月平均溢價率更是再度回到20%以上,月末杭州土拍接連出現高溢價宅地成交,其中綠城競得的臨平九喬宅地容積率1.2,溢價率高達59%,濱江競得的杭州上城區宅地溢價率也達到了23,優質宅地仍能拍出曆史級的高溢價水準。但也應當看到,地塊之間的冷熱分化依舊顯著,如月初北京土拍,2宗底價成交,1宗高溢價,高溢價地塊為金魚池袖珍低密宅地,溢價率高達25%,最終搖号成交,該地塊住宅體量僅1700平方米,預計為大平層産品。從城市視角來看,大多數城市平均溢價率均低于均低于1%,合肥、西安等城市亦在其列。随着各地低密宅地持續入市,預計8月份仍将會有較多高溢價地塊成交,但在需求規模同比持續回落的大環境下,土地市場的冷熱分化也會更加顯著。
7月土地流拍率14%,環比明顯回落。随着各地供地政策愈加精準,流拍率名額明顯回落。不過也有少數城市出現了多宗流拍,如武漢月末計劃出讓7宗地塊,最終僅1宗成交,其餘地塊均于出讓前一天宣布終止土拍,這些終止出讓地塊大多相對偏遠,且容積率較高、達到3.0以上。此外佛山、西安、麗水也有多宗宅地流标或撤牌。
03重點地塊
京、滬包攬兩榜TOP3
兩榜占比超六成
7月,重點城市北京、上海均有多宗優質宅地開拍,是以兩榜含“京、滬”量明顯提升,占比超過六成。總價榜地塊來自北京海澱區,該宗地是二次出讓,2016年曾被萬科競得,後又被退回,調整土地性質之後,重新出讓,本次出讓吸引了中海、海開、保利&建工三家競買人參拍,最終保利&建工聯合體以89億元的總價競得該地,溢價率3.5%,樓闆價54643元/平方米。
單價榜方面,榜首地塊來自上海楊浦,位于平涼社群,在區位優勢的助力下,引得華潤、中海、綠城多家房企積極參拍,經過60輪競價後,由保利發展競得,溢價率高達21.18%。單價榜第二地塊也是來自上海楊浦,位于長白社群,該地吸引了4家競買人,在經過79輪競價後,由越秀&北京城建聯合體競得,溢價率為17.12%。值得注意的是,兩地均是“滬九條”出台後的首批出讓宅地。自該批次起,上海取消自2021年實行的溢價率10%封頂原則,在出讓條件中也沒有房地關聯價的相關規定。從土拍結果來看,新政取得了明顯地效果,楊浦兩地均高溢價成交(21%、17%),土地市場熱度有明顯回升。
2024年7月土地月報
點選文末閱讀原文或
掃碼下載下傳土地月報
排版 | 土木
更多研究月報
市場
月報
1月新房供需環比降超4成,料2月仍将低迷(2024年1月)
2月逢春節樓市供求降至6年次低,地市溢價率回升(2024年2月)
3月樓市成交環比倍增但仍低位,料4月延續修複(2024年3月)
4月供求回落但高于年内月均二成,料5月仍低位波動(2024年4月)
5月成交穩中微增,年中疊加政策視窗預期6月再回升(2024年5月)
6月新政加持成交年内新高,預期7月延續企穩态勢(2024年6月)
并購月報
碧桂園90億處置廣州和海外多宗資産,信達再次接手融創、佳兆業項目(2024年1月)
富力62億港元出售倫敦項目化債,萬科接連處置資産以應對償債高峰 (2024年2月)
地方國資接手融創、世茂項目,銀億地産拟被7折出售 (2024年3月)
萬科接洽出售所持的普洛斯股權,中南或獲太盟集團投資 (2024年4月)
萬科轉讓深超總商辦地塊,恒大拟售恒大汽車58.5%股份 (2024年5月)
遠洋40億轉讓北京頤堤港二期項目,碧桂園考慮出售長鑫存儲 (2024年6月)
土地月報成交規模處于周期性低位,溢價率止跌微漲(2024年1月)
成交規模降至曆史低位,溢價率回升至5.2%(2024年2月)
成交規模延續曆史低位,各城市熱度顯著分化(2024年3月)
成交建面低位持平,溢價率下行、流拍延續高位(2024年4月)
成交建面同比腰斬,溢價率下行、流拍率創新高(2024年5月)
成交規模延續低位,熱度點狀回升、青島誕生新地王(2024年6月)
企業月報百強單月業績創新低,多數房企投資尚未開啟(2024年1月)
春節假期影響,房企單月銷售和融資均創新低(2024年2月)
百強銷售同比降幅超四成,央國企核心城市搶地(2024年3月)
百強銷售和融資均維持低位,企業投資小幅回升(2024年4月)
單月百強銷售環比微增,頭部國央企出現大幅降價(2024年5月)
百強上半年業績降幅收窄,頭部房企投資均有下降(2024年6月)
資本月報房企單月融資同比減少29%,融資利好政策頻出(2024年1月)
房企單月融資創2021年以來新低,融資協調機制加速落地(2024年2月)
國務院會議釋放利好政策,深業物業和泓盈服務送出上市申請 (2024年3月)白名單項目融資大量落地,西安經發物業送出上市申請 (2024年4月)
萬科獲得大量銀行貸款,泓盈城市服務完成上市 (2024年5月)
上半年融資規模同比減少36%,美的置業拟剝離房地産開發業務 (2024年6月)
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿轉載
以上代表克而瑞研究中心團隊觀點,僅供參考
轉載注明出處:克而瑞地産研究(cricyjzx) 多謝配合