2023年注冊會計師——會計05（隻做好題）

第五章 投資性房地産 

一、單項選擇題

5.1 下列各項關于企業取得投資性房地産的會計處理表述中，正确的是（B）。

A.外購房地産對外出租的，無須區分地上建築物價值和土地使用權價值，應整體作為投資性房地産核算

B.企業購入的房地産部分用于出租，部分自用的，應将出租部分作為投資性房地産核算

C.企業自行建造的投資性房地産在建造過程中發生非正常性損失的，應計入建造成本

D.投資性房地産初始取得應按公允價值計量

【斯爾解析】A 本題考查的是投資性房地産取得的會計處理。外購房地産對外出租的，無須區分地上建築物價值和土地使用權價值，應整體作為投資性房地産核算，因為出租包括地上建築物和土地使用權，兩者均作為投資性房地産核算，選項A正确；企業購入的房地産部分用于出租，部分自用的，用于出租的部分應當能夠單獨确認和計量的，将出租部分作為投資性房地産核算，選項B錯誤；企業自行建造的投資性房地産在建造過程中發生非正常性損失的，應計入當期損益，選項C錯誤；投資性房地産初始取得應按實際成本計量，選項D錯誤。

5.2 下列各項關于企業持有的土地使用權說法中，正确的是（C）。

A.企業持有土地使用權自用的，應将其作為固定資産核算

B.企業持有土地使用權已對外出租的，應将其作為投資性房地産核算

C.企業持有土地使用權用于建造商品房的，應将其作為無形資産核算

D.企業購入房地産項目時一定将房産作為固定資産核算，土地使用權作為無形資産核算

【解析】B 本題考查的是土地使用權的會計核算。企業持有的自用土地使用權應作為無形資産核算，選項A錯誤；已出租的土地使用權應作為投資性房地産核算，選項B正确；用于建造商品房的土地使用權應作為存貨核算，選項C錯誤；如果購入時即用于對外出租應将其作為投資性房地産核算；如果購入的房産和土地使用權無法區分并單獨計量，應将房産和土地使用權均作為固定資産核算，選項D錯誤。

5.4 2×19年1月31日，甲公司購入一棟自用辦公樓，入賬價值為6 300萬元，預計使用20年，預計淨殘值率為5%，采用年限平均法計提折舊。2×20年1月31日，将辦公樓經營出租給乙公司，租賃期為3年，甲公司采用成本模式對投資性房地産進行後續計量。2×23年1月31日，租賃期滿後甲公司将辦公樓對外出售，取得處置價款8 000萬元，不考慮相關稅費及其他因素，出售辦公樓對當期損益的影響金額是（A）。

A.2 897萬元

B.2 872.06萬元

C.2 597.75萬元

D.2 960萬元

【解析】A 本題考查的是成本模式計量投資性房地産處置損益的計算。将固定資産轉為成本模式計量的投資性房地産，應按原固定資産的賬面價值計入投資性房地産，該房産作為固定資産核算時已計提折舊金額=6 300×（1-5%）/20=299.25（萬元），該房産作為投資性房地産核算時已計提折舊=6 300×（1-5%）/20×3=897.75（萬元），出售辦公樓對損益的影響金額=8 000（處置價款）-（6 300-299.25-897.75）（賬面價值）=2 897（萬元），選項A正确；選項B錯誤，誤按47個月計提折舊；選項C錯誤，未考慮固定資産轉入投資性房地産時的折舊金額；選項D錯誤，計提折舊時未考慮預計淨殘值。

二、多項選擇題

5.10 下列各項中，屬于投資性房地産的有（AC）。

A.已出租的土地使用權

B.持有準備增值後轉讓的商品房（存貨）

C.已出租的建築物

D.持有準備增值後轉讓的土地使用權

【解析】ACD 本題考查的是投資性房地産的核算範圍。投資性房地産的核算範圍包括：已出租的土地使用權，選項A正确；持有并準備增值後轉讓的土地使用權，選項D正确；已出租的建築物，選項C正确；持有準備增值後轉讓的商品房屬于存貨，不屬于投資性房地産，選項B錯誤。

5.12 下列各項關于投資性房地産轉換日的說法中，正确的有（ABD）。

A.投資性房地産開始自用，轉換日為房地産達到自用狀态，企業開始将房地産用于生産商品、提供勞務或者經營管理的日期

B.作為存貨的房地産改為出租，或者自用建築物停止自用改為出租，轉換日通常為租賃期開始日

C.自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為自用土地使用權停止自用後，确定用于資本增值的日期

D.房地産企業将用于經營出租的房地産重新開發用于對外銷售時，由投資性房地産轉為存貨，轉換日為租賃期滿、企業董事會或類似機構做出書面決議明确表示将其重新開發用于對外銷售的日期

【解析】ABCD 本題考查的是投資性房地産轉換日确定。本題為正能量題目，四個選項均正确，請各位同學把每個選項作為記憶知識點進行強化複習。

三、計算分析題

5.14 甲公司對投資性房地産采用公允價值模式進行後續計量，2×22年至2×23年與投資性房地産有關的業務資料如下：

資料一：2×22年3月1日，甲公司将原作為固定資産的一棟寫字樓以經營租賃的方式出租給乙公司并辦妥相關手續，租期為18個月。當日，寫字樓的公允價值為16 000萬元，該寫字樓原值為15 000萬元，已計提累計折舊金額為3 000萬元，未計提減值準備。

資料二：2×22年3月31日，甲公司收到出租寫字樓當月租金125萬元，并存入銀行。2×22年12月31日，該寫字樓的公允價值為17 000萬元。

資料三：2×23年9月1日，租賃期已滿，甲公司以17 500萬元的價格出售該寫字樓，款項已存入銀行。

其他資料：不考慮相關稅費等其他因素。

要求：

（1）編制2×22年3月1日甲公司出租該寫字樓的相關會計分錄。

（2）編制2×22年3月31日甲公司收到租金的會計分錄。

（3）編制2×22年12月31日寫字樓公允價值變動的會計分錄。

（4）編制2×23年9月1日甲公司出售該寫字樓的會計分錄。

（5）計算出售寫字樓對當月營業利潤的影響金額（答案中的金額機關用萬元表示）。

（1）2×22年3月1日甲公司出租該寫字樓

借：投資性房地産——成本 16 000

  累計折舊 3 000

貸：固定資産 15 000

    其他綜合收益 4 000

（2）2×22年3月31日甲公司收到租金

借：銀行存款 150

貸：其他業務收入 150

（3）2×22年12月31日寫字樓公允價值變動

借：投資性房地産——公允價值變動 1000

貸：公允價值變動損益 1000

（4）2×23年9月1日甲公司出售該寫字樓的

借：銀行存款 17 500

貸：其他業務收入 17 500

借：其他業務成本 17 000

貸：投資性房地産——成本 16 000

              ——公允價值變動 1 000

借：公允價值變動損益 1 000

  其他綜合收益 4 000

貸：其他業務成本 5 000

（5）出售辦公樓對當月營業利潤的影響金額=17 500-17 000+4 000=4 500（萬元）

提示：公允價值變動損益轉入其他業務成本不影響營業利潤，兩個均為損益類會計科目對損益無影響。