7月30日，國家高層召開會議，會議強調積極支援收購存量商品房用作保障性住房，是曆次高層會議表态内容中首次提出，預計接下來各地收儲範圍将逐漸擴容發力，落地速度将加快。
其實，今年以來，已經有不少城市開始以各種不同手段來去庫存。比如直接收購、以舊換新、租賃等等。具體都做了哪些方面的嘗試，收購存量房背後的底層邏輯又是什麼？讓我們來深度挖掘一下...
NO.1|壹
為什麼要收購存量房？
一、新房銷量在走低，消化存量可以優化增量
根據國家統計局公布資料顯示，
庫存方面，
按照标普預測，中國2024全年銷售額預計在9.5萬億~10萬億，對比2021年 18 萬億的峰值下降近一半。
新房銷量在走低，存量在不斷增加，眼下去庫存迫在眉睫。而消化存量房可以刺激消費，帶動經濟增長，進而從側面優化房地産增量的問題。
二、城投拿地在增加，開工、開發卻寥寥無幾
據統計，僅2021到2023年三年間地方國企和城投參與拿地的數量，總占比就超過了6成。過去三年，城投拿地未開工面積近3.3億平方米，樂觀測算未來開工的占比僅15%，原因是其營運專業度不及規模國央企和高周轉民企。
2024年上半年央企、全國布局的國企及地方國資合計占比超70%；城投拿地後的出路，無非就是合作開發、代建開發、或再次轉讓土地三種。而尋找代建企業開發是目前最好的出路，從一系列資料來看，理論上未來代建空間巨大。
NO.2|貳
國家隊收購的兩種方式
國家隊收購有兩種方式。
一是向房企收購賣不動的新房（以現房為主）。這種方式直接了當，能快速給新房市場去庫存，而且操作流程比較簡單，也可以快速有效地給房企減負。
二是收購存量房，以舊換新，打通一二手房置換鍊條。這種方式比較繁瑣，但同時能給新房、二手房去庫存。在操作過程中，包括登記、看房、意向認購、評估、價格确認、購房者考慮時間、四方協定的簽訂以及後續買賣合同的正常流程等。
來看看具體操作：
一、央行的保障房收儲再貸款，明确拿出3000億
中國人民銀行5月17日對外宣布 ，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則向城市政府標明的地方國有企業發放貸款，
二、以舊換新，國資入場收購
據不完全統計，目前已有超60個城市進行了以舊換新試點。從形勢上來看，逐漸從三四線城市向一二線城市擴散。目前上海、深圳和廣州也加入了進來。其中，有不少于15個都是國資入場收購的形式。直接由當地政府或者地方城投進行兜底。目前公布的計劃收購套數合計超過1萬套。
三、地方國資收購存量房拿來做保租房
去年年初，央行設立了1000億元的“租賃住房貸款支援計劃”，定向投放給8個試點城市批量收購存量房，用作保租房。而這8個城市去年的住宅總銷售額，合計有1萬億。1000億相當于全年銷售額的10%，對比之下支援力度非常大。
4個試點城市福州、青島、天津、重慶，都跟進了這種模式。
四、多地明确收購存量房用途
武漢、西安、南京、杭州、合肥等地均提出支援企業收購商品房，并明确用途。
5月6日，武漢釋出穩樓市新政，其中提出，推行“賣舊買新”交易新模式，支援符合條件的企業收購置換購房家庭的自有住房，用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵房地産開發企業、房地産經紀機構、購房者三方關聯，實作舊房“先賣”、新房“優買”。
5月9日，西安釋出穩樓市新政，其中提出，支援房地産企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房産交易流程開展全鍊條優化。允許企事業機關、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房後的剩餘建立商品住房。鼓勵有條件的企事業機關、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造後用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等營運，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場。
5月11日，南京釋出《南京市規劃建設保障性住房實施方案》，其中明确籌建方式，除政府提供劃撥用地集中建立外，可适當改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置土地和房屋。
5月14日，杭州市臨安區住建局釋出了《關于收購商品住房用作公共租賃住房供應商的征集公告》。其中提出，将在杭州市臨安區範圍内，收購整棟房源，同時單套建築面積不超過70㎡，收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60㎡（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個車位比例配置。對于收購價格，公告稱，以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價。
5月15日，合肥釋出《關于進一步調整優化房地産政策措施的通知》。其中提出，支援“賣舊買新”。指導行業協會探索建立新房與二手房便捷換購通道，幫助購房群衆“以舊換新”，引導經紀機構降低居間服務費率；鼓勵合房租賃公司等國有企業，根據需要，按照市場化原則，收購有“賣舊買新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市場化租賃住房、保障性租賃住房、豐富房票房源超市等。
NO.3|叁
結語
第壹房智庫研究院院長、安徽省城市與房地産高等研究院院長 王仁華觀點：
7月30日高層會議提出的積極支援收購存量商品房用作保障性住房，是曆次高層會議中首次提出，也表明了高層對于市場去庫存的決心。以往的保障房大多都是建在偏遠郊區，對于一線城市的打勞工，或許願意犧牲通勤時間來住進郊區的保障房，但三四線城市卻很難有願意選擇此類保障房。現在，通過直接收購或者以舊換新等多種手段，地方政府能為租房群體提供更多優質地段的保障房。這樣做不僅僅提升了對務勞工員的吸引力，還能為三四線城市留住人才。目前收儲的實施仍以中小城市為主，如杭州臨安、大理、常州、昆明、淮南等，對整體市場的積極作用并不明顯，需要大城市帶頭起到示範作用。