熊某琴與王某明、唐某豹等房屋租賃合同糾紛案
——以違法建築物為标的物的房屋租賃合同無效，當事人請求支付房屋占有使用費的應予支援
關鍵詞
民事 租賃合同 違法建築 合同無效 房屋占有使用費
基本案情
王某明向一審法院起訴請求：1.解除王某明與唐某豹于 2013年8月21日簽訂的租賃合同，并自合同解除之日起唐某豹立即騰空位于南昌市XX路與XX路交界處的房屋；2.唐某豹、熊某琴向王某明支付拖欠租金304200元，利息及違約金共計44989元（欠付租金、利定、及違約金暫算至2015年5月29日，租金、利息及違約金按合同約定計算至被告騰退為止）共計349189元；3.本案訴訟費、律師費、公證費由唐某豹、熊某琴承擔。法院經審理查明：2011年11月1日，城建公司将南昌市XX路與XX路路交界處的房屋（系某農民較高價的電梯大廈還建房裙樓部分物業，建築面積為2203.7m2）租賃給投資公司，用途為商業及辦公場地使用，租賃期限為十年；将場地擅自轉租給其他人，視為投資公司違約，城建公司有權單方面解除合同，且不承擔違約責任，不退還押金，城建公司同意除外。合同簽訂當日，投資公司委托王某明将租賃來的該處房屋對外出租。委托書載明王某明有權和承租人簽訂租賃合同，有權收取租金，租金收益全部歸王某明所有。2011年11月2日，投資公司出具證明将以上承租房産的租賃權轉給王某明。2013 年 8 月 21 日，唐某豹（乙方）與王某明（甲方）簽訂《租賃合同》，約定由甲方将位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（即以上投資公司承租來的房屋）的二樓，建築面積為1300m2租賃給乙方，房屋租賃期限為六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；房屋租金第一個年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金為70200元，年租金為280800元；房屋租金第二個年度（二年）遞增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金為77220元，年租金為308880元；房屋租金第三個年度（二年）遞增10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金為 85020 元，年租金為340080元；乙方向甲方支付10萬元押金，租賃期内，乙方無正當理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有權按日租金雙倍向乙方收取違約金，超出二十天未交租金，甲方有權解除合同，押金不退。合同簽訂後，王某明按約向唐某豹傳遞了租賃物，唐某豹亦向王某明交納了保證金10萬元。唐某豹将其中600多㎡的房屋裝修成網吧經營，後将其餘600多㎡的房屋分别裝修成火鍋店和麻将館經營。唐某豹向王某明交納了2個季度租金後，一直未向王某明交納租金。2016年5月31日，青雲譜區人民法院對本案采取強制執行措施，查封了網吧、火鍋店和麻将館，唐某豹、熊某琴（系唐某豹之妻）停止了經營。再審中，熊某琴送出了南昌市青雲譜區城鄉建設局出具的證明材料，主要内容是涉案房屋未在該局辦理建設工程規劃許可證，還送出了青雲譜區文化局出具的證明材料，主要内容是因海都網吧（即唐某豹、熊某琴在涉案房屋經營的網吧）未取得消防部門出具的《公衆聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查合格證》，是以未辦理《網絡經營許可證》。
南昌市青雲譜區人民法院于2015年9月21日作出（2015）青民三初字第93号民事判決：一、解除原告王某明與被告唐某豹于2013年8月21日簽訂的《租賃合同》；二、被告唐某豹自本判決生效之日起三個月内将位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（象湖農民較高價的電梯大廈還建房裙樓部分物業的二樓，建築面積為1300m2）騰退給原告王某明；三、被告唐某豹、熊某琴自本判決生效之日起七日内支付原告王某明租金及違約金共計人民币349189元（2015年5月30日以後的租金及違約金計算至被告唐某豹騰退時為止）；四、被告唐某豹交納給原告王某明的押金人民币100000元歸原告王某明所有，不予退回；五、駁回原告王某明的其他訴訟請求。熊某琴不服提出上訴。江西省南昌市中級人民法院于2016年3月23日作出（2015）洪民三終字第 266 号民事判決：維持一審判決第一、二、五項，撤銷第四項，變更第三項為“唐某豹、熊某琴自本判決生效之日起七日内支付王某明至 2015年8月29日的租金及違約金共計人民币319389元；唐某豹、熊某琴自本判決生效之日起七日内支付王某明自2015年8月30日至實際騰房時止租金（按每月25740元計算）”。熊某琴不服申請再審。江西省進階人民法院于2016年12月20日作出（2016）贛民再101号民事判決：撤銷一、二審判決，改判唐某豹自本判決生效之日起三個月内将位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（某農民較高價的電梯大廈還建房裙樓部分物業的二樓，建築面積為1300m2）騰退給王某明；唐某豹自本判決生效之日起十日内向王某明支付房屋占有使用費359600元，熊某琴承擔連帶清償責任。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案争議焦點是：1.本案房屋租賃合同是否有效；2.唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司賠償損失。1.關于本案房屋租賃合同是否有效。王某明、城建公司雖送出了南昌市政府辦公廳會議紀要、青雲譜區人民政府會議紀要、青雲譜區發展和改革委員會相關文 件，但未能送出涉案房屋的建設規劃許可證或經主管部門準許建設的檔案。再審中，熊某琴送出的南昌市青雲譜區城鄉建設局出具的證明材料，證明涉案房屋未在該局辦理建設工程規劃許可證。該院在再審審查期間，向青雲譜區發展和改革委員會、江西省住房和城鄉建設廳調查了解到，涉案出租房屋所屬建設項目未向有關主管部門報批可行性研究報告，即未經主管部門準許建設。綜上，可以認定本案涉案房屋未辦理建設工程規劃許可證或經主管部門準許建設。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》（以下簡稱《城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》）第二條規定，唐某豹與王某明簽訂的房屋租賃合同無效。2.關于唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司賠償損失。根據《城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規定，“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金标準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支援。”是以，對唐某豹、熊某琴要求免除租金的請求，不予支援。但是，因唐某豹、熊某琴經營的海都網吧未能辦理《網絡經營許可證》，對其經營造成了一定的影響，可酌情減付房屋占有使用費用。唐某豹、熊某琴經營租賃房屋至2016年5月31日，依據雙方約定，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，唐某豹應向王某明交納房屋租金793260元，該院酌情确定唐某豹向王某明支付房屋占有使用費60萬元，扣除已支付的140400元，還應支付459600元。因本案房屋租賃合同無效，根據原《合同法》相關規定，唐某豹應将房屋騰退給王某明，王某明收取唐某豹的 10萬元保證金應予退還，對王某明提出唐某豹應按合同約定向其支付違約金的請求不予支援。上述費用相抵後，唐某豹還應向王某明支付房屋占有使用費359600元，熊某琴承擔連帶清償責任。對于唐某豹、熊某琴提出王某明、城建公司應賠償其裝修損失300萬元的請求，因唐某豹、熊某琴未提供證據證明且在本案中未提出反訴，不予審理。
裁判要旨
1.出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
2.房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金标準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支援。但是，因出租人原因導緻對承租人經營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費用。
關聯索引
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第2條（本案适用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第2條）、第5條（本案适用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第4條）
一審:江西省南昌市青雲譜區人民法院（2015）青民三初字第93号民事判決(2015年9月21日)
二審:江西省南昌市中級人民法院（2015）洪民三終字第266号民事判決(2016年3月23日)
再審:江西省進階人民法院（2016）贛民再101号民事判決(2016年12月20日)