司法拍賣拍得房産
取得房屋産權後卻得知
該房産竟拖欠3年物業費
這筆欠費
原房主和買受人
誰來承擔
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案情簡介
2022年11月，王某經司法拍賣競拍得一處房産，原房主為李某。2023年1月，王某在取得該房屋産權證後，到該房産的物業服務公司辦理物業相關手續。物業公司要求王某支付該房産已拖欠3年的物業費。王某認為其剛剛取得房産證，之前的物業費與其無關。經多次催要無果，物業公司将王某與原房主李某一并訴至法院。
法庭上，原房主李某送出法院《拍賣公告》，其中第八條載明“拍賣成交買受人付清全部拍賣價款後，憑法院出具的執行裁定書、協助執行通知書及拍賣成交确認書自行至相關管理部門辦理标的物權屬變更手續。辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅、費和所需補繳的相關稅、費（依照稅法等相關法律法規和政策的規定），由雙方各自承擔。自行辦理水、電、煤等戶名變更手續，相關費用自理。水、電、物業管理等欠費均由買受人承擔，未明确交費義務人的費用也由買受人承擔。具體費用請競買人于拍賣前至相關機關自行查詢。标的物如有原有戶口難以遷出的情況，由買受人自行承擔解決，與拍賣人無涉。”
李某認為，競買人一旦做出競買決定，即表明已完全了解并接受标的物的現狀和一切已知和未知的瑕疵。競買人可以到相關部門咨詢涉案房屋的情況，未咨詢的競買人視為對标的物現狀的認可，責任自負。故其已對涉案的物業欠費不具有任何償付責任，該欠付責任應由競買人即新房主王某承擔。
王某認為，《拍賣公告》第八條載明的“水、電、物業等欠費由買受人承擔”不合法、無效。物業費是李某欠的，應由李某支付。請求法院判決駁回物業公司對其的訴訟請求。
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法院審理
法院審理認為，本案争議的焦點是：在案涉房屋已被法院拍賣的情況下，應由原業主還是現業主支付物業服務費。
第一，李某與物業公司簽訂的物業服務合同，對“收費标準”“應于每年4月20日前預先交納一年度的物業費的交納時間”“空置房物業費如何交納”“轉讓前的交清義務”進行了約定。案涉房産欠付物業費已達3年，即2020年1月1日至2022年12月31日。也就是說，在2019年4月20日前，李某就應預交2020年度物業服務費。李某違約遲遲不交，物業公司怠于催要，而導緻欠付物業費達3年。現因拍賣變更業主，據此免除李某合同義務有失公平合理性。故對李某以房産已經拍賣、所欠物業費不應由其負擔的主張，法院不予采信。根據合同相對性原則，李某應當向物業公司支付所欠物業服務費。
第二，案涉房屋的《拍賣公告》等檔案明确載明了拍賣标的物所涉及的物業費等欠費均由買受人自行了解并承擔。王某自願參與競拍，應視為其對《拍賣公告》等上述條件的接受和同意。其參加競拍前理應自行了解、核實案涉房屋的物業服務費等欠費情況。王某參與競拍并取得案涉房屋産權，表明其認可案涉房屋的瑕疵和權利負擔，同意承擔案涉房屋所欠物業服務費的責任。且本案無證據證明物業公司對此予以明确拒絕。根據民法典第五百五十二條規定：“第三人與債務人約定加入債務并通知債權人，或者第三人向債權人表示願意加入債務，債權人未在合理期限内明确拒絕的，債權人可以請求第三人在其願意承擔的債務範圍内和債務人承擔連帶債務。”故王某在《拍賣公告》載明欠交物業費需由買受人承擔的情況下，明知且同意承擔該物業費交納義務，應構成債務加入。對王某抗辯其在取得房産證之前的物業費不應承擔交納義務的主張，法院不予采信。王某就李某所欠上述物業服務費應承擔連帶清償責任。
第三，原、被告雙方均認可所訴期間案涉房産處于空置狀态。《山東省物業服務收費管理辦法》第十七條規定：“普通住宅傳遞後空置6個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程式和具體減收比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過60%。”根據本案實際情況，法院參照上述規定，對物業公司所訴2020年1月1日至2022年12月31日期間物業費按照六折認定計收。
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法官說法
近年來，法拍房新産權人清欠物業服務等費用的糾紛較多，是原産權人負擔，還是新産權人債的加入或債的轉移，觀點不一。本案中，原産權人李某違約遲遲不交物業費，物業公司怠于催要而導緻欠付物業費達3年，現因拍賣變更業主據此免除李某合同義務有失公平合理性，根據合同相對性原則，原産權人李某應當向物業公司支付所欠物業服務費。競買人即新房主王某自願參與房産競拍，應視為其對法院《拍賣公告》内容的接受和同意，其參加競拍前理應自行了解、核實案涉房屋的物業服務費等欠費情況，王某參與競拍并取得案涉房屋産權，即表明其認可案涉房屋的瑕疵和權利負擔，同意承擔案涉房屋所欠物業服務費的責任，且無證據證明物業公司對此予以明确拒絕。根據民法典的規定，王某在《拍賣公告》載明欠交物業費需由買受人承擔的情況下，明知且同意承擔該物業費交納義務，應構成債務加入，王某就原業主李某所欠物業服務費應承擔連帶清償責任。
每一起案件都是一個引領社會風尚的指向标，本案通過對競買人“債的加入”的認定，既保障了債權人的合法權益，确定了合同相對性原則下實際債務人清償義務，又對法拍房競買人起到謹慎注意和風險提示效果，順應了公正、誠信的社會主義核心價值觀導向。
來源：山東高法、法院周刊
編輯：苗 豔稽核：馮 軍