近年來日本房市火熱，越來越多的國人開始海外置業投資。但大多數人在日本買房時都是懵懵懂懂，根本不了解日本房産投資有很多隐形大坑，這就導緻許多人直到買完房踩完坑後才幡然醒悟，但奈何錢已經花出去了，後悔也來不及了......
那在日本投資房産到底該注意一下什麼呢，今天小編就用身邊朋友的真實案例幫大家避避坑（純幹貨）！
在日本很多房産中介，特别是面向海外客人的房産中介大多是在利用資訊差來圈錢。
舉個例子，經常會有房産中介的人推類似下面這樣的房子給海外投資客：
東京xx車站附近的小較高價的電梯大廈（1Room），已有房客入住，沒有空窗期，穩定收租。
房屋中介說這是他們特意為海外的投資客準備的物件，甚至為了給房東省心，特意推出了安心保障，可以保證30年租金收入。
小戶型投入少、回報高、入手就是賺錢，聽起來可真香啊！
但真有這麼好的事兒嗎？
小編有一位朋友，這位朋友一直很勤儉刻苦，自己在日本工作小存了一筆錢後就在房屋中介的誘惑下買了一間投資型1room，就是我們常說的帶簡易廚房的小較高價的電梯大廈。
當時較高價的電梯大廈的售價是1200萬日币（大約57.6萬人民币），室内有21平方米，還帶一個2平米的陽台可以曬曬衣服。格局采光都不壞，走路到JR新大久保車站大概5分鐘左右。另外10分鐘内還有超市可以買菜，以一個套房來說，還算是不錯的。但差就差在房子有點兒舊，已經有快四十年的房齡了。
這位朋友稱，“穩定收租”其實就是日本房産中介扔出的餌，因為除掉中介公司的管理費，每年的固定資産稅，租客搬離後的翻新費等，拿到手裡的租金也就所剩無幾了......
朋友說買完房子才知道，日本因為有《都市再開発法》，是以都市更新做得很徹底，基本上十幾年的房子在東京就感覺很舊了，是以像這樣房齡很老的小套房就會面臨以下3大風險。
一，空租欠租的風險
我們可以想一下，這樣的老破小到底是租給什麼樣的群體？
在日本，這種小較高價的電梯大廈通常會來租的大概也都是剛到東京的學生，或是經濟相對弱勢的群體。當然了，每個人都有不同的人生階段，這裡并沒有任何歧視性的意思，隻是單純以出租投資來看，如果租客相對不穩定，比方說，突然因為某些原因退租，那房東在找到下一個租客以前就會有很高的空租風險。
另外就是因為日本的法律非常保障租客，短期的租金不繳納就算屋主想要終止租賃合約，手續也非常的繁複。其中就會衍生欠租的風險。
二，高額的管理修繕跟裝置老舊支出
日本的大規模修繕執行的非常徹底，買這些建築年數比較高的小較高價的電梯大廈很可能因為房屋老舊在大規模修繕的時候需要修繕的地方太多，導緻修繕基金不夠，還要另外再掏一筆修繕費用。
再加上室内的裝置老舊，很大的幾率是需要更換内部的裝置，比方說像排水管、空調、瓦斯爐、熱水器等等。除此之外，還要面臨像漏水等問題，這都是買老舊小較高價的電梯大廈不可避免的額外的成本。
三，轉手困難
剛剛咱們也提到過，因為日本都市翻新做的很好，是以中古物件的跌價也特别快。
此外，像小套房這樣的物件太普遍了，無處不在，缺乏特色。比方說像2LDK（2室一廳）以上的房型在市場上的定位就是家庭用的，對于有成家需求的購房者就會有很大的吸引力。
但小較高價的電梯大廈的買賣，投資色彩非常濃厚，自住需求很少，加上市面上相似的物件多到數不清，又沒有明顯的附加價值，是以相對不好出手。
避完小戶型的坑，再給大家避避零本金就能蓋棟樓當包租公的坑。
不用出本金，隻要從銀行貸出一筆資金，就可以用你的名義蓋一棟大樓來出租。整整一棟的大樓都在你名下，瞬間就能讓你從苦情上班族，一躍成為名下有十幾戶房子的包租公。而且保證租金30年，蓋完以後完全不用你操心，由不動産公司直接完全承租管理30年，你隻要躺着收租金就好。
聽起來是不是比剛剛那個案例還香？但實際情況真的是這樣嗎？
由不動産公司直接完全承租管理不假，但仔細看後你就能發現，完全承租管理合同裡寫的不是租賃期限30年，而是“租賃期限上限30年”。
這是什麼意思呢？
意思就是說，不動産的租賃期限隻是最長可以到30年，而不是宣稱的完全承租管理30年。而且其中還附加了“每兩年更新一次”的條款，這就意味着我們完全無法預料到何時會被不動産公司解除租賃契約。
合同整體限制了我們作為房東解約的可能性，但對于承租的不動産公司，解約的條件卻相當寬松。這使得房東不隻不利，也不穩定，在日本買房真的要小心各種話術。
另外，不動産公司提供的“空屋租金保證”聽起來讓人很安心，但通常寫什麼保證的，都要更小心裡面的細節。
比方說空屋時的租金保證，聽起來很像是租不出去的時候作為房東的我們還是可以有不動産業者給我們的租金補貼。但實際上裡面卻存在着各種各樣不為人知的陷阱。
一，像我們剛剛提到的，租金收入還要扣除管理費。是以如果管理費是一成，那作為房東的我們隻能獲得租金的9成，但有的合約中，管理費甚至高達2成，那房東拿到手的就隻剩下8成了。
二，如果入住的情況不理想，不動産公司有權跟房東進行租金的斡旋。簡單的說就是要降房租。這個時候，就會直接影響到房東的收入。另外，像這種空屋租金保證，也都會有更新期。一般也都是兩年，兩年後如果租賃狀況不理想不動産公司也是有權解約的。
三，日本的租金市場上，房客在入住的時候都會給房東一次性的禮金，契約的續約也會有“更新料”，但在這種租金保證的合同中，一次性的收入是屬于不動産公司的。是以租金保證契約，實際上是減少了不動産業者所承擔的風險，更進一步壓縮了房東的實際收入。
另外，許多不動産公司還會宣稱說，我們可以代行租賃管理一條龍，讓房東在海外也可以安心持有日本房産。
表面聽起來還挺好的，不過隻是委托管理公司進行管理并不意味着我們就可以安心，管理合約必須非常詳細的閱讀。
因為在大多數的情況下，房屋的清潔和檢查都是有另外的有償合約，簡單的說就是要另外花錢的。除此之外，有的不動産管理公司對于房屋的清潔和修繕非常熱衷（懂的都懂），會提出各種更換的建議，那人在海外的房東就很可能在無法确認施工前後情況的狀态下，或僅僅從照片中的狀況就被迫支付額外的費用。
在日本蓋樓投資需謹慎，特别是從建設到後續的租賃管理都委托給不動産業者的一條龍服務。
因為這樣的服務看起來省心省力，但經常會有不動産業者和建築公司合作，讓投資人也就是房東支付比市場價格更高的建築費用。而身為投資人的我們如果為了建築費用而背負巨額的貸款，之後又碰到剛剛提到的那種“被迫不斷降低租金和提高管理費用給不動産公司”的情況，那就真的偷雞不成蝕把米了。屆時房東面臨最大的窘境，可能是想要斷尾出場，但是過去的租賃狀态并不好，那這個物件還未必能夠容易賣掉。
這個時候再想要換掉承租管理的不動産公司，才發現在日本這種租賃合約要解除的難度極高。因為日本法律強烈保護房客，我們作為房東，必須有合理的理由，才能夠解除房客的租約。
比方說，自己想要用這個物件或是營運的狀況不佳這些理由并不足以合法解除和不動産公司的租賃合約。最常碰到的情況就是，為了要換掉這些二房東的租賃管理公司甚至另外要支付一筆“立退料”，也就是給二房東業者退場的補償金，這種感覺應該就是賠了夫人又折兵......
當然了，說這麼多并不是讓大家别投資，而是讓大家要三思，如果都像房産中介說的這麼好賺，那這錢還輪得到我們賺嗎？