現如今，各地國企窮盡思路，欲以城市更新為主線盤活低效、無效資産，平替各類空間内容，進而迎合使用者需求。
市場維艱，挑戰巨大！而機會若隐若現，選擇和努力都很重要！
從中央到地方，新的政策引導不斷出台，涉及資本、産業更新等多元度，助力企業資産盤活能力的提升。其中，資料資産是近兩年政策引導的重要方向。
在落地方面，以空間營運效能為基礎的數智化和資料資産化，亟須政企協力，加強頂層設計，貫通各類商業空間資料的中台思維，以及底層資産資料化的整合能力。
7月30日，武漢，睿和智庫攜手智鍊合創，邀請30多家華中園區、商業、租住等企業，召開閉門會議，研讨新趨勢下城市更新及數字化落地方法。
睿和智庫創始人韓玮烨認為，數字化是中國式改革及新質生産力的核心，未來所有企業的戰略、産品、服務都将與資料、數字化水乳交融。
不過，當下國内各類空間（園區、辦公、商業、較高價的電梯大廈等）的數字化依然處于初級階段。資料資産概念的提出，為企業數字化營運指明了新出路——數字化不再隻是成本，未來也會成為可變現的資産。
從數字到資料，企業至少要走過三個階段：一是資料的産品化階段，須完成資料清洗、整理和标準化；二是商業化；第三步才是資産化。
任重道遠，始于當下。
城市更新這張“卷子”，是老題，也是新題，需要有效政策和企業實踐的互動調整，才能找到新的标準答案。
城市更新是趨勢也是考題
在城市更新和舊改的浪潮中，激活存量資産為衆多企業帶來了發展機遇，但同時也要求他們在多方面能力上實作新的突破。
“城市更新的核心難題在于，存量資産日益增長，但資産産權歸屬不同（國有、私人、企業等），且屬于新課題缺乏典型範例，導緻一些項目在推進過程中繞了彎路。”華發商業武漢公司副總經理、鹹安坊項目總經理郭洪林表示。
他同時強調，城市更新融入文化元素，運用新營運、推廣模式以及數字化全鍊條穿透等，需要大量的空間、時間和成本投入。在目前迫切的商業變現需求下，是對企業戰略的考驗。此外，在招商環節，傳統零售品牌減少，新興國潮品牌存在對傳統購物中心排斥等情況，也需要采取靈活政策應對。
産權歸屬、企業性質，也給南國置業參與存量資産盤活帶來了難題。
南國置業業務發展事業部負責人梁爽提到，不同企業性質導緻資産管理和盤活理念存在分歧。尤其是在現金流轉正的關鍵時期，資産難以出售，以及估值與市場價值脫節的問題尤為突出。産權不清晰、曆史操盤遺留問題，還有零散的非标商業、寫字樓、産業園，也是改造效率和效益提升的障礙。
從城市層面看，在沙龍舉辦地武漢，正面臨高放量和高空置率的雙重挑戰。
中海商業中西部區域武漢中海中心招商總監、武漢市樓宇經濟促進會副秘書長張欣透露，武漢商辦空置率已接近40%，商務區更為嚴峻。改造過程中會遇到硬體老化、配套設施不足、資産流通困難等問題，特别是在重資産和央企營運要求下，資産盤活對實操者來說充滿挑戰，而産權和業态限制還制約了産品的創新和突破。
此外，陳鵬作為武漢市洪山區樓宇經濟促進會執行秘書長，也指出了資産盤活中的若幹挑戰，如資産同質化導緻缺乏特色，空間布局的局限性制約了産業發展，低效營運難以持續吸引客流和維持活力，穩固和留存已引入的企業也很困難。"
德必集團數字化業務負責人、智鍊合創副總經理宋運騰還提及，産業園正遭遇企業購買力下降、租賃需求減弱，以及空置率上升導緻的招商壓力增大等難題。他還指出了園區營運中的管理難點，如收入不穩定、成本攀升、經營決策沒資料、物業服務投訴多等，也都亟待解決。
創新改造模式，挖掘不動産價值“金礦”
在武漢這座曆史悠長且商業繁榮的城市裡，改造後的民國早期裡坊式建築群——鹹安坊，在與百年江漢路步行街、楚河漢街、武商MALL和SKP等衆多知名商業地标的激烈競争中，成功突圍，并一躍成為新頂流。
對此，華發商業武漢公司副總經理、鹹安坊項目總經理郭洪林表示，鹹安坊的成功得益于其在改造設計、空間布局以及營運政策等方面都做出了新突破。
首先，曆史與現代融合。一方面，通過修舊如舊的方式保留了建築的曆史風貌，其中清水磚牆的修繕就達10步；另一方面，引入現代商業元素，空間規劃涵蓋藝術、時尚和生活三個次元，不僅設立了博物館、藝術館，引入了設計師品牌和潮牌，還提供了生活方式集合店、手作、花藝和SPA等。
其次，重視合作與共創。通過與法國、英國領事館等外部機構合作，成功舉辦了攝影展、騎行等活動，與伊利、迪士尼合作打造花牆，還與武漢文旅局共同贈送了10萬朵栀子花。另外，與主理人共創形成新業态。如将聯合辦公空間與設計工作室結合；在酒店業态中免費提供香氛産品，提升空間價值的同時，還提供了美學價值和情緒價值。
此外，由于項目整體的規劃以及故事性得到認可，鹹安坊也成為知名品牌和首店的入駐地，如柘壹設計Z ONE⁺以及僅在上海開了一家的買手店ZIGGY CHEN、高定婚紗品牌VERA WANG等。
同樣在武漢，華中小龜山金融文化公園已成為中國電建存量土地盤活、武漢市城市更新改造的新名片。“三年培育，第四年利潤回正，預計第十年所有的投資可收回。”南國置業商辦事業部負責人李亞丹介紹稱，原本的老舊廠房在改造後租金翻了十倍，出租率自2022年以來持續超90%，今年已經升至94.81%。
從經驗來看，首先獲得母公司支援，形成類REITs結構融資。母公司中國電建不僅提供了資金支援，更在資源配置上給予了巨大幫助，南國置業與兄弟機關、國有平台宏泰基金三個平台共同組建了項目公司，保證項目資本效率和靈活性。
其次，空間定位符合政策導向。區域資源是産業的根本，項目準确把握金融産業的發展趨勢，實作了與區域經濟的同步發展；借助政府力量，引入上交所中部基地，進一步提升了産業園的虹吸效應；全面的産業服務體系、豐富的園區活動，也為産業園的長期繁榮奠定了基礎。
南國置業業務發展事業部負責人梁爽進一步表示，依托當地文化資源，借助黨建聯合等平台推動項目改造與業态更新；推動資産用途調整，如将工業用地轉化為商業用地進行改造，提升資産價值。另外，結合政策導向，通過深入分析周邊企業和事業機關的訴求，共同促進項目改造。
此外，中海商業中西部區域武漢中海中心招商總監、武漢市樓宇經濟促進會副秘書長張欣分享了中海商業在武漢的資産營運政策：“自2015年進駐武漢市場以來，中海商業通過重資産投入，成功打造了兩座甲級寫字樓中海中心和中海大廈，并牽頭成立了武漢樓促會，促進了政企關聯和資源共享。”
面對資産盤活的任務，張欣表示，中海商業通過三級管控體系細化任務，及時調整價格和招商政策。同時，積極探索産業鍊效益，引入白領食堂、暑期托班等配套，并進行電量增容和承重調整等改造。這些舉措的實施，成功吸引了多家行業龍頭企業，實作了資産的有效盤活。
數智化賦能資産營運與價值增長
“數字化轉型是資産營運和盤活的關鍵創新手段，因為它超越了傳統的辦公自動化功能，已深入到招商營運的核心環節。”武漢市洪山區樓宇經濟促進會執行秘書長陳鵬指出。例如，通過建立一個平台，實作商戶産品關聯、打包套餐等，可以為商戶引流和宣傳提供支援，進而提升整個園區或商業的吸引力和競争力；可視化的資管系統，也可以提高決策、管控和執行的效率。
智鍊合創副總經理宋運騰分享了德必旗下智鍊合創在園區數字化營運方面的經驗。
首先，強化技術內建與全鍊條服務能力。公司內建了雲計算、大資料、人工智能、IOT等新技術，可為園區提供數智轉型咨詢、标準化軟體、定制化服務，并形成了樓宇資訊、客戶資訊、合同資訊等全鍊條業務閉環，實作從招商到簽約、付款、續約、退租的全生命周期線上管理。
其次，提供智慧化解決方案，用資料驅動精準服務。通過建構智慧經營管理、物業管理、硬體管理和服務平台，實作了園區營運的數字化和智能化。同時，通過收集和分析企業的公開資料以及營運過程中的一手資料，建立企業資料畫像，對企業進行綜合評分和評級，并預測其成長潛力和服務需求，進而提供定制化的精準服務。
再次，重視智能化的落地，關注客戶投入和産出的平衡性。數字化頂層設計是戰略規劃，需考量資産、管理和發展階段，確定方案可擴充、可更新，支援長期轉型。智鍊已将産辦園區内關系和場景從單一租賃關系轉變為幫扶、合作、共創等複合型關系，将辦公空間變為社交、學習、科技體驗、健康福利等複合型空間。
據德必集團公開的數字化轉型資料顯示：對比數字化轉型前，企業燈光能耗降低30%，水電收賬人效提升50%，園區整體報修響應速度提升370%，客戶滿意度提升60%，壞帳率下降20%。
自2018年起，中海商業已經成為中國内地最大的單一業權寫字樓發展和營運商。據中海商業中西部區域武漢中海中心招商總監張欣介紹，在數字化管理系統方面，中海建立了三大系統：營運管理系統、預算管理系統和費用管控系統，并推出COOC中海商務APP，為租戶提供全面的數字化服務體驗。這些創新實踐不僅提高了租戶滿意度，也為商業地産領域的數字化發展提供了寶貴經驗。
在舊改方面，武漢思維同創房地産管理有限公司則通過融合低碳新能源和智能化設施，實作企業能源節約和成本降低。該公司科創闆塊負責人孫昱介紹稱，面對市場挑戰，公司利用資料分析和市場風控，借助數字化、智能化工具，不僅提升了日常管理效率，還可通過深度資料分析和智能服務，優化資源配置設定和響應速度，使其在企業管理和園區營運中保持領先。
以上内容，根據7月30日睿和智庫與智鍊合創在武漢舉辦的第39期睿和沙龍“接地氣的數字化&有量化的資料資産——城市更新數智化落地新範式研讨會”現場發言整理。
智鍊合創和武漢·德必創立方産業園簡介：
智鍊合創成立于2015年，起初是為了德必集團自身的數字化賦能和改造需求。随着時間的發展，公司開始為不同類型的企業提供數字化轉型咨詢、标準化軟體服務和定制化服務。目前，智鍊合創已覆寫了全國300家以上的園區管理，管理面積超過2000萬平方米，服務企業超過2萬家。
武漢·德必創立方産業園地處江岸區後湖産城融合示範區，定位為國際數字科創中心，是武漢市江岸區政府、科經局、開發區管委會、塔子湖街道重點扶持産業更新示範園區，武漢市江岸區創新示範街區。已吸引以醫療健康、智慧城市、文化創意、網際網路電商、數字科技為主導産業的200餘家企業入駐。園區集聚國家級衆創空間1家，湖北省級科技企業孵化器1家，湖北省級衆創空間2家。從營運之初就一直穩健發展，銳意進取，秉持簡約而又精緻的綠色生态設計風格，規劃品質化、多元化創意精裝辦公空間，傾力打造創意舒适、自在非凡的辦公體驗。