近年來工業用地越來越緊張，很多中小企業就把目光投向農村，通過和村民或者村委會簽訂土地租賃合同建設廠房，有的租賃集體農用地建設廠房，有的租賃的是集體建設用地進行投資生産。對于承租人而言有的隻辦理了土地使用權證，有的則隻有一份土地租賃協定，那麼在遇到征拆的時候承租人可以獲得哪些補償？北京京康律師事務所史西甯主任律師和大家一起聊一聊。
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曆史沿革
改革開放初期出于支援、鼓勵經濟發展的需要，對于租地建廠狀況采取預設的态度。但國務院辦公廳2007年釋出的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“要嚴禁以興辦“鄉鎮企業”“鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設”為名，非法占用（租用）農民集體所有土地進行非農業建設。”任何建設需要将農用地和未利用地轉為建設用地的，都必須依法經過準許。是以涉及占用農用地的，必須依法辦理農轉用審批手續，且用地規劃和用地規模也必須符合有關企業用地的标準。
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影響征收補償的重要因素
1、租賃農村集體土地的行為是否合法有效，這是影響征收補償的關鍵因素。根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定租地建廠需經過村集體同意并且辦理相應的租地手續。在具體案件中，可結合租地行為是否存在合法有效的租賃協定，是否得到當地政府的支援或者默許，政府對占地行為是否存在過錯等綜合考量後主張合法利益補償。
2、建設廠房、倉庫行為是否符合《城鄉規劃法》規定。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條第一款規定，在鄉、村莊規劃區内進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設機關或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
3、是否在租賃合同中對征收拆遷補償利益進行明确約定。如果約定明确，将會對承租人一方的權益保障更加有利。
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承租人可以主張的具體征收補償項目
1、停産停業損失補償：參考最高人民法院（2019）最高法行再289号案，對集體土地上房屋征收停産停業損失的補償已經予以了确認，在征收集體土地上設施農業企業時，為充分合理保護被征收人的合法權益，應參照國有土地上房屋征收規定，将停産停業損失作為直接損失予以補償。
2、根據項目補償安置方案确定的土地使用權補償費，有些地方安置方案規定，根據用地準許檔案記載用途的地面基準地價的60%給予補償。
3、地上建築物、構築物價值及其他附屬設施補償。該項目補償涉及資産評估，房屋價值評估辦法主要由住房和城鄉建設部制定，但具體的實施細節，包括評估機構的標明方法，則由地方政府根據實際情況制定。
4、裝置拆卸、安裝、搬遷費用以及相關的搬遷補助金。設施裝置的種類、性能不同可獲得的補償亦不同。
5、裝飾裝修補償。
6、拆遷獎勵金。在征收簽約期限内簽訂安置補償協定并完成搬遷的，按被征收土地上房屋主體建築面積或者安置人口給予獎勵。
7、員工遣散安置費。
史主任提醒
拆遷是一個長期鬥争，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有着多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正确的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。是以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。