這年頭，新房産品疊代越來越快。
最近，昆明多個配售房、回遷房地塊接連亮相，不僅有電梯洋房、還有第四代住宅。
同時，今年入市的商品房也越來越多頂，得房率突破了100%，實作“負公攤”。
面對這樣的“好事”，很多人卻笑不出來。
降容積率、提得房率
新一代“好房子”正在上線
前兩天，樓市君釋出了“一大波配售房效果圖曝光”的消息，瞬間引起熱議。
很多粉絲都表示，自己的房子又要貶值了...
也不怪大家發出這樣的感慨，主要是因為這屆配售房，真的太豪了。
比如，容積率不超3.1，最低的僅有1.67，不僅有第四代住宅，還有電梯洋房...
關鍵是，配售房價格遠低于市場價，均價可能在8000元/平上下。
昆明部配置設定售房效果圖｜圖源自規局
不止是配售房，就連回遷房的改善标簽，也越來越明顯。
大家知道的，以往建設的回遷房，基本都是高容、高密的筒子樓，采光差，居住環境難言舒适。
再看看現在的回遷房，筒子樓基本消失，清一色的純闆樓、小高層、多層洋房...
昆明近期獲批的部分回遷房效果圖｜圖源自規局
配售房和回遷房都如此，新獲批的商品房也不例外。
例如今年入市的邦泰臻境、邦泰璟和，容積率分别為2.8、3.0。
還有即将入市的義承觀樾府，同樣規劃為帶“空中庭院”的第四代住宅。
義承觀樾府效果圖｜圖源自規局
政策重新整理，市場倒逼，新一代的“好房子”在長相與上一代有了明顯代差。
而且，今年來昆明不止一次提到，要發展低層高品質住宅。
比如，《昆明市詳細規劃技術準則2024版（意見稿）》中就明确：要嚴格限制建立住宅的容積率、建築高度，容積率不超3.1，建築高度不得大于80米...
這意味着，以後六七層的電梯洋房，10多層的小高層闆樓，将會是樓市常态。
昆明邦泰·臻境效果圖｜圖源自規局
除了容積率越做越低外，新樓盤的産品也在不斷疊代。
比如大家最關心的得房率，今年入市的邦泰臻境，邦泰悅九章，都設計有超大陽台，平均得房率接近100%。
到萬科都會半島、萬科桂語東方，平均得房率直接“突破了100%”。
關鍵，昆明編制的2024版《昆明市城鄉規劃管理技術規定》征求意見稿中，還提高了陽台等空間的“面積贈送”。
這些名額的放開，不僅打開了生活尺度，得房率也跟着提高。
按這個趨勢，不排除越來越多項目全面鋪開，以後120%、130%甚至更高得房率的新房，可能都會出現。
昆明樓市一線制圖
産品不斷更新疊代
低得房率+戶型過時的房子更難出手
短短1年内，你能明顯的感受到，昆明新批項目的幾大變化：
容積率降低、建築高度降低、筒子樓消失、得房率增加！
這些，對于接下來要準備買新房的人來說，當然是利好，但幸福感是“對比”出來的。
高品質的新房越來越多，很容易讓買家、開發商破防，缺乏安全感。
一方面，高容高密的二手房直接受到沖擊，加速貶值。
過去15年，為滿足市場所需，商品房市場建設的大多為高容、高密的剛需性樓盤或回遷房。
這些小區，有的梯戶比達到3梯10戶，甚至更多，有的公攤太大，得房率普遍在75-80%左右。
早期筒子樓｜昆明樓市一線攝
比如，江東鉑悅灣建面約67平的戶型，公攤就有18.5平，套内面積隻有48.7平。
算下來，得房率隻有72%，與現在接近100%得房率的新房相比，差距一下就拉開了。
得房率低+戶型過時+高房齡，未來可能會更難出手。
在這個趨勢面前，如果你“打不過”别人，不妨趁早加入置換大軍。
鉑悅灣業主産權證｜粉絲供圖
另一方面，産品疊代過快，會加劇買家觀望情緒。
政策變動過快，買家覺得未來的産品，會更優秀。
當越來越多人認定“新房産品沒有最好，隻有更好”，買房周期也會不斷延後。
此時不止二手房，新房也會受到沖擊。
别忘了，現在昆明還有不少容積率高于4，得房率隻有80%左右的存量新房。
這些樓盤還沒變成二手，就已跟着“被動降級”。
昆明實景｜昆明樓市一線攝
再次，開發商也很受傷，特别是2020-2021年高價拿地的房企。
當時的樓市行情火爆，土拍也瘋狂，溢價拿地的房企不在少數。
這些項目容積率偏高，有的到現在還沒開發完，但規劃卻早就定了，産品設計上已經明顯處于劣勢。
就像陽光城在2020年拿下的檀鏡地塊，宅地容積率為4.92。
這個項目擱置4年，直到最近才準備重新開機，如果産品上不做調整，大機率競争優勢不大。
陽光城檀境效果圖｜圖源：自規局
總之，新批樓盤的産品越來越優秀，二手業主、存量新房，以及過往拿地的開發商，就越苦。
房子不同于快消品，作為大宗資産，更需要可持續發展的政策，以及良性的市場環境，才能保持長期活躍。
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來源：昆明樓市一線
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