這年頭,新房産品疊代越來越快。
最近,昆明多個配售房、回遷房地塊接連亮相,不僅有電梯洋房、還有第四代住宅。
同時,今年入市的商品房也越來越多頂,得房率突破了100%,實作“負公攤”。
面對這樣的“好事”,很多人卻笑不出來。
降容積率、提得房率
新一代“好房子”正在上線
前兩天,樓市君釋出了“一大波配售房效果圖曝光”的消息,瞬間引起熱議。
很多粉絲都表示,自己的房子又要貶值了...
也不怪大家發出這樣的感慨,主要是因為這屆配售房,真的太豪了。
比如,容積率不超3.1,最低的僅有1.67,不僅有第四代住宅,還有電梯洋房...
關鍵是,配售房價格遠低于市場價,均價可能在8000元/平上下。
昆明部配置設定售房效果圖|圖源自規局
不止是配售房,就連回遷房的改善标簽,也越來越明顯。
大家知道的,以往建設的回遷房,基本都是高容、高密的筒子樓,采光差,居住環境難言舒适。
再看看現在的回遷房,筒子樓基本消失,清一色的純闆樓、小高層、多層洋房...
昆明近期獲批的部分回遷房效果圖|圖源自規局
配售房和回遷房都如此,新獲批的商品房也不例外。
例如今年入市的邦泰臻境、邦泰璟和,容積率分别為2.8、3.0。
還有即将入市的義承觀樾府,同樣規劃為帶“空中庭院”的第四代住宅。
義承觀樾府效果圖|圖源自規局
政策重新整理,市場倒逼,新一代的“好房子”在長相與上一代有了明顯代差。
而且,今年來昆明不止一次提到,要發展低層高品質住宅。
比如,《昆明市詳細規劃技術準則2024版(意見稿)》中就明确:要嚴格限制建立住宅的容積率、建築高度,容積率不超3.1,建築高度不得大于80米...
這意味着,以後六七層的電梯洋房,10多層的小高層闆樓,将會是樓市常态。
昆明邦泰·臻境效果圖|圖源自規局
除了容積率越做越低外,新樓盤的産品也在不斷疊代。
比如大家最關心的得房率,今年入市的邦泰臻境,邦泰悅九章,都設計有超大陽台,平均得房率接近100%。
到萬科都會半島、萬科桂語東方,平均得房率直接“突破了100%”。
關鍵,昆明編制的2024版《昆明市城鄉規劃管理技術規定》征求意見稿中,還提高了陽台等空間的“面積贈送”。
這些名額的放開,不僅打開了生活尺度,得房率也跟着提高。
按這個趨勢,不排除越來越多項目全面鋪開,以後120%、130%甚至更高得房率的新房,可能都會出現。
昆明樓市一線制圖
産品不斷更新疊代
低得房率+戶型過時的房子更難出手
短短1年内,你能明顯的感受到,昆明新批項目的幾大變化:
容積率降低、建築高度降低、筒子樓消失、得房率增加!
這些,對于接下來要準備買新房的人來說,當然是利好,但幸福感是“對比”出來的。
高品質的新房越來越多,很容易讓買家、開發商破防,缺乏安全感。
一方面,高容高密的二手房直接受到沖擊,加速貶值。
過去15年,為滿足市場所需,商品房市場建設的大多為高容、高密的剛需性樓盤或回遷房。
這些小區,有的梯戶比達到3梯10戶,甚至更多,有的公攤太大,得房率普遍在75-80%左右。
早期筒子樓|昆明樓市一線攝
比如,江東鉑悅灣建面約67平的戶型,公攤就有18.5平,套内面積隻有48.7平。
算下來,得房率隻有72%,與現在接近100%得房率的新房相比,差距一下就拉開了。
得房率低+戶型過時+高房齡,未來可能會更難出手。
在這個趨勢面前,如果你“打不過”别人,不妨趁早加入置換大軍。
鉑悅灣業主産權證|粉絲供圖
另一方面,産品疊代過快,會加劇買家觀望情緒。
政策變動過快,買家覺得未來的産品,會更優秀。
當越來越多人認定“新房産品沒有最好,隻有更好”,買房周期也會不斷延後。
此時不止二手房,新房也會受到沖擊。
别忘了,現在昆明還有不少容積率高于4,得房率隻有80%左右的存量新房。
這些樓盤還沒變成二手,就已跟着“被動降級”。
昆明實景|昆明樓市一線攝
再次,開發商也很受傷,特别是2020-2021年高價拿地的房企。
當時的樓市行情火爆,土拍也瘋狂,溢價拿地的房企不在少數。
這些項目容積率偏高,有的到現在還沒開發完,但規劃卻早就定了,産品設計上已經明顯處于劣勢。
就像陽光城在2020年拿下的檀鏡地塊,宅地容積率為4.92。
這個項目擱置4年,直到最近才準備重新開機,如果産品上不做調整,大機率競争優勢不大。
陽光城檀境效果圖|圖源:自規局
總之,新批樓盤的産品越來越優秀,二手業主、存量新房,以及過往拿地的開發商,就越苦。
房子不同于快消品,作為大宗資産,更需要可持續發展的政策,以及良性的市場環境,才能保持長期活躍。
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來源:昆明樓市一線
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