導語
政策給了口子，很多可能性和機會也就創造出來了。
8月27日，上海發文優化新出讓商品住房用地套型供應結構，聯系到今年以來，多地釋出計容新規，以期鼓勵高品質住宅開發建設。這些規則調整重點指向哪幾方面？又将對房地産行業産生哪些影響？還有哪些配套政策有待優化？
01
滬深取消70/90，各地出台計容新規：放寬不計容比例、發展第四代住宅、限高等
今年以來，為了滿足群衆多樣化的改善性需求，支援高品質住宅開發建設，以各地出台了一系列新規，包括取消70/90套型限制、優化容積率計算規則、鼓勵發展第四代空間建築等。具體可以分為以下幾方面：
第一，上海、深圳等放開70/90戶型比例限制。“70/90”政策是2006年建設部為了調控住房結構出台的政策，規定套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。今年3月，深圳宣布廢止執行了18年的70/90政策。4月，上海一批次土拍悄悄放松了中小套型的比例和面積要求，8月27日，上海正式發文優化新出讓商品住房用地套型供應結構，将多層、小高層、高層中小套住宅面積上限分别調整為100平方米、110平方米、120平方米（往年分别為90、95、100平），中小套型占比最低要求調整為中外環間70%、中環内及新城和南北轉型重點區域60%、外環外50%（往年為60%-80%）。
第二，減少公攤面積，公共服務設施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容。比如深圳将機房、避難層等公共空間列為“不計容面積”。南京規定突出屋面的裝置用房、樓電梯間，水準投影面積之和不超過屋面面積八分之一的可以不計入容積率。珠海規定住宅首層不超過3.9米的可以作為車庫，不計算計容建築面積。
第三，放寬半開敞空間半計容比例，調整陽台進深等限制條件。廣州陽台等半開敞、半計容的空間比例從15%放寬至20%，允許設定一個滿足連續開敞不低于40%的主景觀陽台不限制進深。貴陽對兩層及以上通高的陽台不計入容積率。懷化封閉陽台也可以按水準投影面積的1/2計入容積率和建築面積。
第四，解除容積率1.0的供地限制。比如蘇州明确在城市郊區不具備公共交通條件但景觀、區位等條件較好的區域，以及國土空間規劃确定的曆史城區等，停止執行容積率不得低于1.0的供地标準。
第五，放松建築密度、高低配等名額要求。貴陽規定在交通、配套條件較好的區域，住宅項目建築密度可高于43%。懷化允許在滿足滿足國家相關規範要求并經規劃準許的前提下，可對築密度、綠化率、建築高度等在原名額5%幅度内調整。
第六，放寬層高限制。廣州對套内建面超過144㎡的住宅，挑空部分層高從6米放寬至7.2米。南京規定套内建築面積超過120平方米的住宅起居廳和餐廳可以适當提高層高。贛州住宅建築标準層層高由不宜大于3.2米調整為不宜大于3.6米。
第七，優化飄窗和裝置平台管控要求。佛山取消對單個陽台的進深和面積限制，取消飄窗窗台與地面高差小于0.45米需計容的要求。深圳增加凸窗尺寸，凸窗的進深由0.6米增加到0.8米。懷化飄窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米，不大于4.0平方米/戶的裝置平台不計入容積率和建築面積。
第八，出台限高令，控制超高層住宅開發。深圳規定住宅和宿舍的建築高度不宜大于150米。昆明規定建立的城鎮住宅限高80米、商業限高150米，并制定了5個分區建築高度限制，依次為：27米、36米、54米、54米、80米。江蘇省釋出高層建築規劃建設管控征求意見稿，明确各地一般不得建立100米以上住宅，城區常住人口100萬以下城市嚴格控制建立80米以上住宅。
02
新規提升得房率變相降低購房成本，未來新房産品更趨大型化、改善化
一系列計容新規會對房地産市場産生哪些影響？主要有以下三方面：
對于新房産品而言，未來面積大型化、産品改善化的趨勢将更加明顯。上述城市計容新規的共同導向是鼓勵房企開發高品質住宅産品，陽台可做大、飄窗可做深、層高可做高，以及鼓勵發展垂直綠化的第四代空間住宅等，以期提升居住的功能性和舒适性。控制高層住宅開發、放寬低容積率産品供應，也意味着純剛需類産品市場佔有率将持續收縮，低密及大戶型的改善性産品将成為新房市場成交主導。
對于消費者而言，新規有助于提升得房率，相當于變相降低購房成本。通過将公共開放空間列為不計容，公攤面積将會降低，放寬陽台等半開敞空間的計容比例，則意味着購房者可以獲得更多的“贈送面積”，兩相疊加，未來100%甚至120%的得房率将成為可能，較之目前普遍8成左右的得房率将有顯著提升，對于購房者而言，購買相同的套内面積隻需要付出更少的總價，購房成本和門檻都将相應降低。
對于行業而言，商品房更新并拉開與保障房差距，有助于雙軌制供給體系的建立。商品房産品更新後，其與保障房的區分度将進一步拉大，讓商品房可以回歸商品屬性，産品供給和價格由市場主導決定，保障房體系則用于滿足工薪階層的基本住房需求，由政府主導，對價格及營運管理都有嚴格管制，由此“改善有市場、剛需有保障”的雙軌制住房供給體系将逐漸形成和完善。
03
建議配合取消限價、優化供地機制，融資、預售、公積金政策向高品質項目傾斜
為了提升改善住宅品質，除了上述規劃管控調整之外，還有哪些配套政策有待優化？
一是逐漸取消限價政策，讓商品房回歸商品屬性，由市場主導價格決定機制。限價機制是房地産市場過熱時期的調控産物，限制住房價漲幅的同時，也帶來了一二手倒挂的套利空間，并催生了開發商降标減配等道德風險。在雙軌制供給體系建立的基礎上，保障房土地由劃撥所得，成本和價格總體可控，是以房價上漲可以有效控制在商品房領域，這也讓限價政策取消成為了可能。今年以來，已有19個城市松綁限價，其中沈陽、鄭州、蘭州等已明确不再對建立商品住房銷售價格進行指導，由房企自主定價銷售，珠海等縮短價格備案管理，黃山等放寬尾盤銷售價格下限，蕪湖等取消取消樓層差價限制。但截至目前北京、上海、杭州、成都等仍在實行價格備案審查制度，限制新房售價上限，嶽陽、唐山、株洲等城市在2022年釋出限跌令，明确新房銷售價格不得低于備案價的85%-90%，也還未明文取消。
二是優化土地供給結構，優質地塊出讓環節競品質。一方面，順應市場結構調整，提升核心區域土地供給所占比重，另一方面，對于優質地塊可以在出讓環節增加高品質建設要求，典型如上海，将在今年第五批次宅地出讓中對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”，除原有的綠色建築、超低能耗建築等高品質建設名額外，增設了“競裝修标準”“競公共設施和開放空間”“競無償移交人才住房”三項名額，鼓勵市場主體建設優質住房。
三是支援在建項目适應市場需求調整規劃設計方案。在不改變用地性質、不提高容積率的前提下，支援在建續建商品房申請優化調整建築設計方案，對不适應市場需求的住房戶型做出調整。
此外，對高品質項目住宅項目，可以在融資、預售許可、預售資金監管、公積金貸款等方面予以政策傾斜。比如适度上調大戶型高總價的改善類産品公積金最高貸款額度，指導商業銀行在房地産開發貸款授信審批、利率定價、貸款期限方面給予優惠政策支援，允許分階段辦理施工許可等行政審批手續，分類放寬高品質項目預售審批形象進度要求等。（來源：克而瑞研究中心）