澳洲最大的住宅房地産家族——Ray White集團的Whites家族的投資部門，預計将在位于悉尼西北部的一個停滞不前的住宅開發項目中賺取數千萬澳元。該項目使得超過150個家庭成為無擔保債權人。
Ray White Capital及其投資者将為Clydesdale Estate的新業主提供近1億美元的資金，他們已告知其他投資者預計将獲得3388萬澳元的回報。
Clydesdale Estate的所有152個地塊都是通過Boyuan Holdings Ltd (BHL)及其全資子公司Cyan Stone在2020年和2021年初出售的。這些地塊主要被家庭購買，用于建造夢想家園。
他們支付的定金在61,500澳元到81,900澳元之間，以及向州政府支付的全額4%印花稅，這意味着他們在四年内有90,000澳元到120,000澳元的資金被鎖定。
BHL于2016年在股票交易所上市，籌集了2000萬澳元的資本。
由于未能提供2020年和2021年的财務報告，該公司在2022年被退市。
盡管如此，BHL仍繼續以開發商身份在悉尼進行交易。
在一個複雜的公司結構中，BHL通過幾家房地産代理開發、營銷和銷售Clydesdale土地，而六家公司以Cyan Stone的名義擁有這些土地。
Cyan Stone公司是BHL的全資子公司，在董事Caden "Yading" Wan的上司下運作。Cyan Stone在九月初自願清算，同時在悉尼進行的一場聯邦法院聽證會上，購房者尋求禁令以阻止他們的地塊重新出售。
盡管他們的定金被托管，但153名投資者的全額定金現在已被清算人Helm Advisory列為無擔保債權人。定金總額達到900萬澳元。
Helm Advisory在9月17日發給震驚投資者的報告中顯示，Cyan Stone的債務大部分是欠自己的。
Cyan Stone Clydesdale Estate 3 Pty Ltd的債務為40,209,644澳元，資産僅為289,608澳元，但兩大主要債權人分别是Cyan Stone Finance Ltd，欠款為6,789,546澳元，以及Cyan Stone Pty Ltd（正在清算中），欠款為19,338,662澳元。
當BHL和Cyan Stone将Clydesdale出售給一個名為Astro Fort Clydesdale的新公司時，合同持有者感到十分震驚，而該公司僅在3月才成立。
新南威爾士州土地注冊處的檔案顯示，Astro Fort于2024年6月3日以85.5百萬澳元的價格從Cyan Stone購入該地塊，支付了1澳元的定金。
盡管Cyan Stone從原始銷售中持有價值9000萬澳元的土地合同，但在房地産轉讓後不久，即8月份，這些地塊被多家房地産代理重新挂牌出售，包括PW Realty和Elders，平均每個地塊比之前價格上漲了50萬澳元。
PW Realty在2020年和2021年出售了許多Clydesdale的地塊。
代理商發送給潛在新買家的計劃保持不變，但地塊号碼已更改。還有一份新的價格完整清單。
例如，買家Arvind Vekariya為建造家庭住宅購買的3201号地塊，價格為605,000美元，現在3201号地塊的要價為1.092百萬美元。
Madhuri Bakshi計劃在花光畢生積蓄支付押金和印花稅後，在3220号地塊上建造一棟四卧室家庭住宅，購買價格為620,000美元。現在它是87号地塊，售價為1.097百萬美元。
如果所有地塊都按新的要價出售，這152個地塊将募集到1.7億美元，是Clydesdale售出價格的兩倍。
由于《Current Affair》和九号新聞網的調查，州長Chris Minns已指令公平交易部優先調查Clydesdale地塊的轉售。
公平交易部已确認正在調查目前出售地塊的房地産經紀人，并将把其管轄範圍以外的指控轉發給相關部門。
例如，任何可能違反《公司法》的行為将被轉發至澳洲證券和投資委員會。
将同一塊地出售給另一位買家違反了預售合同的條款，除非原合同已被撤銷或終止。
合同持有者表示，他們在網上廣告出現之前根本不知道他們的地塊被轉售。
誰是Astro Fort？
Astro Fort由39歲的金融從業者鄭名強（MingQiang "John" Zheng）創辦并全資擁有。他于今年3月15日在澳洲證券和投資委員會（ASIC）注冊了兩家公司——Astro Fort Clydesdale和Astro Fort Holdings。
他十周後購買Clydesdale。
鄭是小型精品私人貸款機構“海外聯盟金融”（Overseas Union Finance）的董事總經理，該公司與另一家精品貸款機構“融僑金融集團”（Rongqiao Financial Group）有關聯，位于CBD的一座高樓中。他十年前以一名年輕會計師的身份加入該公司，目前公司隻有少數員工。
多個消息來源在匿名的情況下向九号新聞證明，鄭名強在BHL和Cyan Stone的進階管理層中頗為知名，Clydesdale就是由他們以私下交易的方式出售給他的，沒有進行公開市場交易。
“他是個好家夥，John。他與BHL有很多年的關系，他們都認識他，”消息來源表示。
在海外聯盟金融的職位上，鄭曾多次向他們提供貸款，這在BHL送出給證券交易所的2018年年報中得到了證明。
年報第80頁指出：“2019年1月15日（報告期後），Boyuan Real Estate Holding Pty Ltd（博源地産控股有限公司，全資子公司）與海外聯盟金融簽訂了一項500萬美元的貸款協定，用于額外的營運資金。”
《Current Affair》了解到，鄭名強曾一度希望他的公司與BHL聯手建立一個聯合投資基金。盡管召開了幾次會議，這個想法最終未能實作。
ASTRO FORT與RAY WHITE CAPITAL
鄭名強對Clydesdale的購買是由Ray White Capital（RWC）資助的。
RWC由丹·懷特（Dan White）于2001年創立，他現任Ray White集團的董事總經理，目的是投資家族的龐大财富。過去的20年裡，它僅投資于家庭資金。
丹的父親布萊恩（Brian）是Ray White集團的董事長，布萊恩是雷·懷特（Ray White）的孫子，後者于1902年在布裡斯班以西的達令山谷創立了Ray White房地産公司。
自2001年以來，RWC已在房地産項目中投資近50億澳元，宣稱每年平均回報率保持在16%至26%之間。
四年前，丹·懷特擴充了業務，邀請其他高淨值人士與懷特家族一起投資房地産信貸基金。
雷·伊塔烏爾（Ray Itaoul）是該國最成功的零售企業家之一，目前擁有Best and Less、Bras and Things及其他多個品牌，最近向懷特家族提供了進一步的1億澳元用于投資。
伊塔烏爾上周告訴《澳洲金融評論》：“我在RWC的投資中取得了巨大的成功，我們與懷特家族的關系遠遠超出了投資。”
鄭名強與懷特家族相熟，因為他們在2017年曾就阿什菲爾德（Ashfield）的一棟較高價的電梯大廈樓進行過交易。
RAY WHITE CAPITAL與BHL/CYAN STONE
在私人資本和房地産開發領域，大家都知道Ray White Capital對投資大型銀行不願投資的項目擁有巨大的資金需求。
多年來，該基金在BHL和Cyan Stone項目中進行了大量投資，創造了巨額利潤。
在6月發送給投資者的一份詳盡檔案中，RWC詳細說明了與該公司的曆史。
它在2001年向Cobbitty的The Mews項目貸款超過1.5億美元，回報率為26%；在2021年，它又向Oxley Ridge North項目貸款約6000萬美元，回報率為12%。
在同一年，BHL在2020年與被監禁的殺人犯Ron Medich達成了一項備受矚目的交易，簽署了購買位于新Badgerys Creek機場附近的一塊344公頃的土地。
由于BHL的最大股東和創始人是中國國籍的沈宇興（Shen Yuxing），他也是香港房地産開發公司嘉源國際集團的主席，是以該交易在最終确定時遇到了困難。
一度，《福布斯》将沈宇興的财富列為超過10億美元。
外國投資審查委員會對這筆交易産生了興趣，因為其靠近機場，反對派參議員凱瑞·加拉赫（Kary Gallagher）在參議院預算委員會上對這筆交易提出了一系列問題。
這筆交易并沒有被正式阻止，因為事情并沒有發展到那一步，BHL制定了另一個計劃。
就像Clydesdale一樣，他們認識的人接手了這筆交易。
兩名BHL員工，鮑勃·龔（Bob Gong）和喬納森·潘（Jonathan Pan），脫離了公司，并在羅伯茨·瓊斯（Roberts Jones）的名下建立了一系列新公司。
龔和潘通過羅伯茨·瓊斯成為了Medich土地的買家，而BHL則負責該項目的開發管理。
當羅伯茨·瓊斯成立時，其網站上列出了所有BHL的開發項目，包括Clydesdale。當《Current Affair》向潘詢問Clydesdale時，他表示該網站“已經過時”，并将其移除。
在2021年初，龔和潘成功完成對Medich土地的交易，主要得益于Ray White Capital，該公司成為了一筆高達9億澳元貸款的主要貸款方。
大型律師事務所Corrs Chambers Westgarth在其網站上寫道，它“為Ray White Capital以及一組國内和離岸貸款人提供了約9億澳元的聯合貸款備注認購協定，涉及位于西悉尼航空城内的一處地标工業和物流用地，這塊用地正對着Badgerys Creek機場。”
今年3月，養老金巨頭UniSuper以8.5億澳元的價格從羅伯茨·瓊斯購得了一大塊土地。其他部分則被國際物流巨頭DHL和CDC資料中心購買。
在6月的投資者簡封包件中，RWC表示他們在這筆貸款交易中的份額為5.8億澳元，獲得了16%的回報，相當于9680萬澳元。
RAY WHITE CAPITAL可能獲得多少收益
根據其簡封包件，RWC向鄭名強及其Astro Fort公司提供的Clydesdale貸款并不是首次為同一開發項目提供資金。
當時，BHL正面臨股票交易所的問題，RWC在其簡封包件中指出，他們通過所謂的Clydesdale P1夾層信托在2020年向BHL和Cyan Stone提供3200萬澳元的貸款，獲得了36%的回報；在2021年，又通過Clydesdale P3夾層信托提供1500萬澳元的貸款，獲得了15%的回報。
RWC對《Current Affair》表示，首次向BHL和Cyan Stone提供的Clydesdale貸款中損失超過100萬澳元。
這一次，RWC預計從Clydesdale獲得巨額回報。
貸款結構的詳細資訊已被聯邦法院封鎖，但6月的投資者檔案中透露了一些資訊。
RWC預計将向鄭名強貸款9680萬澳元，預期回報率超過35%。
如果按這樣做的話，這将是無法實作的，因為合同金額為9000萬澳元，這些合同是在2020年疫情期間簽署的。
房地産經紀人發送的新價格如果實作，将總額達到1.7億澳元。顯然，還有進一步的開發費用。
在一份聲明中，RWC表示該項目在三年半的時間裡一直是一個災難，原因包括天氣、超支和疫情。
有趣的是，聲明中提到的延誤的主要原因是“發現土壤中存在石棉和廢物污染”。
這是首次在有關Clydesdale的報道中提到石棉。
在投資者收到的不頻繁的更新郵件中，“場地污染”被籠統提及，但主要原因一直是疫情和降雨。
承包商WEM Civil在給Ray White的一封信中僅提到了“未确定的污染”，該信件被《Current Affair》擷取。
大部分開發工作已經完成，包括道路、街道标志、燈杆、水和污水系統。
某些部分尚未完成，但勞工們已經傳回工作。
開發商Stocklands在鄰近地塊上進行的土地開發在Clydesdale地塊後被售出，并已完成。目前已居住在那裡的有數百個家庭。
“親媽和親爸”買家
保羅·丁斯代爾（Paul Dinsdale）和他的妻子在2020年購置了Clydesdale的一塊地。他們即将退休，計劃在這裡建造他們的“最後一個”家。
“一直是BHL與我們保持聯系。總有延遲的借口，比如疫情、天氣等等。我們的合同中有好幾家公司，像是一個鳥巢一樣的Cyan Stone公司，我想我們有五六家公司。但我們始終是通過BHL的律師保持聯系，”丁斯代爾說道。
“房地産的價值翻了一番，而其他人卻将其奪走了。房地産大亨們現在決定我們不能擁有它。
“那些家族公司（Ray White）應該對這些年來通過賣房子謀生的家庭有某種忠誠，我認為我們應該得到更多的考慮和重視。”
盡管丁斯代爾希望建造一個退休之家，但幾乎所有的購買者都是希望建造雙層、雙車庫、四卧室家庭住宅的家庭。
馬杜裡·巴克希（Madhury Bakshi）已經等待了四年，希望為家人建造一個家。
“我們一直在等待建造新房子，我們失去了這麼多機會，因為我們的押金在這裡放了四年，”她說。
“當我看到它重新上市場，售價比之前多了五十萬時，真是令人心碎。首先，我無法相信這會發生。我真的很心痛。這真是一個騙局。這真是一個騙局。”
教師助理瑪雅·維賈-馬亨德魯（Maja Vij-Mahendru）是買家們的典型代表。
“我賣掉了我的較高價的電梯大廈，籌集資金來建造房子。我們準備搬進來了。我們原本預計在2021年交換土地，但現在已經是2024年。零回報令人無法接受，”她說道。
“這就是我所有的積蓄。我們從那時起就不得不租房，每周八百澳元。四年前我們支付了大約六萬澳元的押金和兩萬五千澳元的印花稅。”
賽普拉薩德（Saiprasad）和迪維亞·穆提亞姆（Divya Muthyam）賣掉了一套Blacktown的較高價的電梯大廈，湊齊現金支付押金和印花稅，以便為他們的四口之家建造一個家。
“這都是破碎的承諾，”IT工作者賽普拉薩德說。“我們與Blacktown市議會交談，他們隻是回應說我們不能做任何事情，我們隻準許這個計劃，他們說這是你和開發商之間的事。”
Blacktown市議會也表示同樣的内容，認為這是州政府的責任。
多年來，這些買家表示他們曾向州政府尋求幫助，但從未得到回應。
《Current Affair》在其調查中與約50位投資者進行了交談，他們都講述了政府漠不關心的相同故事。
他們的地區議員是副州長普魯·卡爾（Pru Car），她在《Current Affair》向州長克裡斯·米恩斯（Chris Minns）辦公室發送了一系列關于Clydesdale事件的問題後，僅在兩周前與這些家庭召開了會議。
卡爾在一份聲明中表示：“我對這些家庭向我提出的嚴重問題非常關切。
“我已與這些家庭會面，并與新南威爾士公平交易部和注冊官辦公室的代表進行了會談。現在已經指定了一名新南威爾士公平交易部的調查員，市議會也已對這些問題表示關注。”
采取行動
當這些家庭六周前看到他們的地塊在網上挂牌出售時，許多人聯合起來雇傭了威廉·羅伯茨律師事務所的律師羅伯特·伊沙克（Robert Ishak），希望阻止土地的銷售，并要求他們在完整訴訟期間暫時保留這些地塊的所有權。
在短暫的聯邦法院聽證會上，法官喬治·肯内特（Geoffrey Kennett）裁定支援Astro Fort，表示這些家庭未能滿足授予禁令的法律要求。
他們合同的條款最終使他們陷入困境。
肯内特法官表示：“申請人所同意購買的并不是一塊實際存在并可以轉讓給他們的土地，而是一塊将通過尚未注冊的分區計劃來建立的土地……完成的條件是滿足“先決條件”（相關地，分區計劃的注冊）……如果在“截止日期”（2024年12月31日）之前未能滿足先決條件，任何一方都有權解除合同。”
買家保留了進一步追訴的權利，并指出這些地塊在8月被重新出售，遠早于截止條款的日期12月31日。
當該案于9月4日審理時，Astro Fort的法律代表克裡斯·威瑟斯（Chris Withers SC）在法庭上提出的第一個請求是對交易的财務細節進行保密，包括貸款安排和支付計劃。該保密請求獲得了兩年的準許。
但在其判決中，肯内特法官多次提到了貸款條款，但沒有給出具體細節。
他認為，授予臨時禁令“将對Astro Fort造成災難性的後果”，這是對合同持有者支援因素的權重更大。
“考慮到（貸款）額度的規模和（機密的）利率，Astro Fort面臨着重大的利息負擔。
“該協定包含幾個‘裡程碑’，如果未能達到，将引發‘審查事件’，其潛在後果包括取消任何剩餘的貸款和貸款人要求立即償還所有未償還金額。”
肯内特法官表示，貸款協定中包含一個“門檻金額”，這是每平方米每塊地的指定金額。
RAY WHITE CAPITAL的回應
在一份聲明中，Ray White Capital表示，他們已經寫信給清算人，敦促他們立即向所有家庭全額退還押金，并要求州政府返還印花稅。在合同尚未被撤銷的情況下，以上兩項結果都很困難。
Ray White Capital表示，他們對在Astro Fort成立幾周後就能向其貸款1億澳元感到有信心，因為它“有一個強有力的計劃來完成該項目”，并且有多名前BHL員工現在在該新公司工作，以幫助處理Clydesdale的事務。
“RW Capital始終努力在極其困難的情況下支援該項目。任何推斷RW Capital對預售買家遭受的損失、機會損失、壓力和不便有參與的說法都是沒有根據的，是以它保留在這個方面的權利。”
“與目前開發相關的問題應直接聯系開發商Astro Fort。”
“關于Cyan Stone和Astro Fort之間的關系，RW Capital進行了廣泛的法律盡職調查，并繼續相信它與Cyan Stone沒有法律或實質上的所有權聯系。”
他們現在在哪裡？
BHL及其衆多關聯公司已經放棄了位于5 Martin Place的CBD總部。許多員工已離職，而留在那裡的員工則在位于320 Pitt St的WeWork共享辦公空間工作。
九号新聞社接觸了羅伯茨·瓊斯的共同所有者喬納森·潘（Jonathan Pan），他指責我們追蹤這個故事是出于種族歧視，因為他們都是亞洲人。
BHL和Cyan Stone忽視了多次評論請求。多次撥打鄭名強（MingQiang "John" Zheng）的電話也未得到回複。
RAY WHITE CAPITAL的完整聲明
“在過去的三年半中，Clydesdale項目（‘該項目’）對所有參與者都是一場災難，包括我們公司，我們在這筆貸款中損失了資金。
關于原預售買家，我們已經寫信給清算人，敦促他們立即向所有家庭全額退還押金和所賺取的利息。我們對這一結果尚未實作感到沮喪，并将繼續跟進。
州政府也應該退還所有購買者支付的印花稅。我們對所有卷入開發商糾紛的買家感到非常同情。
Cyan Stone Clydesdale Estate 3 Holdings Pty Ltd（Cyan Stone）開始的項目在三年半前便已啟動，預計需要一年半的時間完成。”
Ray White并不是預售的代理商，而RW Capital僅作為Cyan Stone的第二抵押貸款融資方，在預售完成後，其地位位于第一抵押貸款之後。
該項目面臨重大挫折，包括因COVID-19停工、前所未有的降雨以及土壤中發現石棉和廢物污染而導緻的幹擾和巨額成本增加。
在為支援項目而兩次延長貸款并豁免許多契約違約後，第一抵押貸款方和第二抵押貸款方均無法資助完成項目所需的額外費用，因為任何這樣的資金都不會從項目中償還。
Cyan Stone已經投資了2600萬澳元，但無法承受這些意外費用，是以所有項目的工作在2024年初停止，項目實際上宣告結束。
RW Capital竭盡所能地支援Cyan Stone，完成項目并向原買家傳遞地塊。
我們給予Cyan Stone時間的延長，并試圖幫助他們阻止第一抵押權人采取占有措施。
不幸的是，由于沒有資金繼續推進，第一抵押貸款現已違約，Cyan Stone開始接洽各方出售該物業，以免被指定接管。
随後，Astro Fort購買了該地塊，并開始進行融資流程，以傳遞該項目。
在與多家融資方進行讨論後，Astro Fort選擇了由RW Capital管理的一個财團，來為其提供第一抵押項目融資。
關于Cyan Stone與Astro Fort之間關系的問題，RW Capital進行了廣泛的法律盡職調查，并繼續相信它與Cyan Stone沒有法律或實質上的所有權關系。
值得注意的是，昨天一些預售買家在最高法院對Astro提起的禁令申請中失敗，他們聲稱Astro與Cyan Stone之間存在某種陰謀，法院認為沒有足夠的證據支援這一指控。
該申請被駁回，且需承擔費用。
在與Astro的會議中，RW Capital堅信該公司有一個強有力的計劃來完成項目。我們曾在2017年與Astro的董事合作過另一個獨立項目。
Astro還成功與目前的建設承包商協商，更新了其建設合同，并與一些從原開發經理BHL辭職的關鍵員工進行了合作。與鄰近土地所有者（一個上市的房地産開發商）進行的承諾性工作旨在尋找解決污染問題的方案。
這些因素讓新的貸款财團對Astro完成項目并克服剩餘的城市規劃和污染問題的能力充滿信心。
RW始終努力在極其困難的情況下支援該項目。
任何推斷RW Capital對預售買家所遭受的任何損失、機會損失、壓力和不便有所參與的說法都是沒有根據的，是以如果作出任何這樣的推斷，它保留自己的權利。
與目前開發相關的問題應直接聯系開發商Astro Fort。”
——喬治·阿賈卡（George Ajaka），RW Capital首席執行官。
新南威爾士州副州長普魯·卡爾的完整聲明
“我對這些家庭提出的嚴重問題感到非常關切。
我已經與這些家庭會面，并與新南威爾士公平交易部和注冊官辦公室的代表進行了會議。
現在已經指定了一名新南威爾士公平交易部的調查員，市議會也已獲知這些問題。
在此事仍在法院審理期間，适當調查任何潛在的違規行為。”
公平交易部的參與
在與多個政府機構交談後，《Current Affair》能夠提供以下解釋。
“公平交易部正在優先調查其管轄範圍内可能存在的任何違規情況，其他問題将轉交給适當的主管部門。
公平交易部的管轄範圍涵蓋房地産代理的違規指控，機構正在調查目前出售地塊的房地産代理。
公平交易部将把其管轄範圍外的指控轉交給相關主管部門（例如，任何可能違反《公司法》的行為将轉交給澳洲證券和投資委員會，而任何潛在的犯罪行為将轉交給新南威爾士警方）。
如果開發商未能履行合同義務，購買者在協定中享有的權利依然有效。
将同一塊地出售給另一買家将違反預售合同的條款，除非原合同已被撤銷或終止。
新南威爾士州政府了解到，Clydesdale Estate的賣方與買方之間的合同仍然有效，買方有權根據合同對賣方進行追責，無論開發平台的土地是否轉售給他人。
買方的權利将依據于每份合同的具體條款和各方的行為。合同各不相同，是以尋求獨立法律意見很重要。
預售合同通常包含截止條款，要求在特定日期之前發生某個事件（例如計劃注冊），否則任何一方都可以在設定的時間内撤銷合同。截止條款下的權利在截止日期通過後才會生效。
開發商在未經買方同意的情況下使用截止條款終止合同，需要獲得最高法院的準許，法院可以裁定賠償。
這種保護措施于2015年引入，目的是阻止開發商利用截止條款取消預售合同，進而利用房産市場的上漲，通過将同一物業轉售給其他買家以擷取更高的價格。
為了保護消費者，買方的押金必須存放在信托賬戶中，而不能直接由開發商持有。
這意味着押金必須由賣方的房地産代理或法律代理人操作的信托賬戶持有，且在結算之前不得直接釋放給開發商。
Blacktown市議會已被告知這些指控，因為開發商仍依靠Blacktown市議會注冊地塊。
除了新南威爾士州公平交易部的調查外，相關買家被鼓勵繼續與他們的律師或法律代理人溝通。