半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿 實習生 文福科
近期，各種房地産利好政策頻出，房屋買賣熱度上升。10月15日，半島問法熱線（80889800）聚焦房産糾紛，上海錦天城（青島）律師事務所鄒靜律師和宋海玲律師線上解答市民疑惑。
買的商品房爛尾了，我的銀行貸款還需要繼續還嗎？購房人突然離世繼承人無力承擔貸款，合同可以解除嗎？當天上午，市民來電咨詢不斷，記者就典型問題進行了整理，供讀者參考。
上午9點30分未到，兩部熱線電話就此起彼伏地響了起來，鄒靜律師接到了市民張女士的來電。“三年前，我貸款購買了一套新房，當時買上這個房子後我還感覺很高興，因為很多人都沒有搶到。”張女士告訴鄒律師，她和某開發商簽訂《商品房預售合同》，首付100萬。
“為了購買這套房子，我與建行青島分行、該開發商簽訂《個人住房借款合同》，向建行青島分行借款280萬，用該房作為抵押物。”讓張女士沒想到的是，雖然小區的房子賣得很快，但是小區的施工進度卻很緩慢，後來開發商逾期交房。“經過溝通，開發商明确表示不能交房，該小區爛尾了，我想問問律師，還需要繼續償還按揭的貸款嗎？”
了解完相關細節後，鄒律師表示，對于商品房爛尾後，購房人是否需要繼續償還按揭的貸款，最高人民法院有明确的說法和依據。“根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二十條的規定，因商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實作，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。”鄒律師表示，這一規定的主要意思是，如果商品房因為開發商的原因爛尾，導緻購房人無法拿到房子，那麼購房人就有權起訴請求解除商品房預售合同，同時将銀行列為第三人，請求解除商品房擔保貸款合同，并要求開發商返還給購房人已支付給開發商的首付款、已支付給銀行的貸款本金和利息。
“這樣做的目的是保護購房人的合法權益，避免讓他們承擔不應該承擔的風險和損失。”鄒律師建議張女士盡快通過訴訟手段維護自身權益。
在當天的來電中，房屋品質問題也成為市民咨詢集中的領域。“2021年，我買了一套商品房，去年四月份，房子傳遞，今年3月，這套房子屋内暖氣管道接頭脫落，暖氣管溢水，造成屋内家具、電器、牆面等受損。”劉先生告訴宋海玲律師，他認為開發商出售房屋的暖氣管安裝不合格，開發商應該承擔維修及賠償的責任。但該開發商認為，涉案房屋在驗收合格後傳遞，不存在品質問題，不應承擔維修責任。
“請律師幫我判斷一下，這個責任是不是應該開發商來承擔？”
“開發商向購房者出售的房屋雖已經驗收，但該驗收并非代表房屋不存在其他品質瑕疵。在保修期内，如果房屋及配套設施出現品質問題，開發商仍負有維修及賠償義務，保修期自開發商将房屋傳遞給購房人之日起計算。”宋律師表示，在保修期内，開發商應當承擔修複義務，開發商拒絕修複或者在合理期限内拖延修複的，購房人可以自行或者委托他人修複，修複費用及修複期間造成的其他損失由開發商承擔。“如果開發商拒絕承擔責任，您這邊在保留相應證據後可以向法院提起訴訟，請求法院公證判決。”
問題1：開發商一直拖着不辦理房産證，能否要求開發商賠償違約金？
劉先生在某小區購買了一套住宅，已經入住快四年了。當時開發商承諾會按時辦理房産證，可到了合同約定的時間，開發商卻沒有給辦理。劉先生多次找開發商溝通辦理房産證事宜，每次開發商都說按順序從前往後辦着，也不給合理的解釋。劉先生詢問律師，開發商一直拖着不辦理房産證，能否要求賠償違約金？如果合同超出了3年的訴訟時效，違約金還能不能拿到？
律師說法：業主與開發商之間簽署了商品房買賣合同，該合同對雙方具有法律限制力，開發商應當按照合同約定的期限，為其辦理不動産權證。根據最高人民法院出台的相關解釋，由于開發商的原因，業主在商品房買賣合同約定的辦理不動産權證的期限屆滿，未能取得不動産權屬證書的，開發商應當承擔違約責任；如果合同沒有約定違約金或者損失數額難以确定的，可以按照已付購房款，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的标準計算。另外，辦理不動産登記的期限屆滿後超過一年，由于開發商原因仍無法辦理登記的，業主還有權請求解除合同和賠償損失。是以，劉先生先查閱合同約定的不動産權證辦理期限以及違約責任條款，并依約繼續要求開發商履行合同并支付違約金。提醒劉先生在與開發商協商過程中，注意保留通話記錄、錄音錄像等，以便維權。如果協商不成的，劉先生可以向法院提起訴訟。關于訴訟時效劉先生可以放心，違約金的訴訟時效自你最後一次向開發商主張權利時重新起算，是以合同履行期限屆滿超過3年并不一定超過訴訟時效。
問題2：開發商遲遲不交房，業主應該如何維權？
2019年，朱女士看好了一處新開發的樓盤。當時開發商的從業人員承諾朱女士，2020年4月份一定交房。朱女士拿出了所有的積蓄，還向親戚朋友借了一部分，與開發商簽訂了購房合同，購買了該小區的一套房子。可到了交房日期，開發商卻稱房子還不能傳遞，讓朱女士再等等。這一等就是4年，其間朱女士多次找開發商協商，可對方總是找各種理由推脫，也不能給出一個準确的交房時間。東拼西湊交的首付，還背着銀行貸款，房子傳遞卻遙遙無期，這讓朱女士幾近崩潰。她詢問律師，開發商遲遲不交房，自己應該如何維權？
律師說法：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第11條規定，根據《民法典》第563條的規定，出賣人遲延傳遞房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限内仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支援，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除權消滅。開發商4年沒有交房，且沒有給出正當理由，根據相關規定，朱女士可以催告開發商履行傳遞房屋的義務。經催告後三個月内如果仍然沒有交房，朱女士可以主張解除合同并賠償違約金或損失。如果合同中有約定争議解決方式按照合同約定，沒有約定的可以協商解決。協商不成，朱女士可以向法院提起訴訟維護自己的合法權益。
問題3：購房人突然離世，繼承人無力還貸，能否要求解除合同？
多年前，孫女士的老伴因病去世。2023年，未婚的兒子以按揭方式購買了一套商品房。前段時間，兒子因病不幸去世。孫女士成了這套商品房的唯一繼承人，同時也繼承了貸款合同項下的還款義務。可孫女士沒有工作，收入低微，根本無力負擔高額房貸。孫女士詢問律師，自己能否解除該購房合同和貸款合同，同時讓開發商退還兒子已傳遞的購房款呢？
律師說法：《民法典》中有規定，因不可抗力緻使不能實作合同目的，當事人可以解除合同。孫女士兒子的去世已經構成不可抗力，緻使合同目的不能實作。孫女士作為兒子第一順位的唯一繼承人，其繼承了涉案房屋買賣合同的相關權利義務，該合同因不可抗力導緻客觀上已無法繼續履行的情況下，孫女士有權行使合同解除權，要求開發商退還她兒子已經支付的購房款。同時孫女士有權在訴訟中将銀行列為第三人，請求解除與銀行的擔保貸款合同。因為依據《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》的相關規定，因商品房買賣合同被解除，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實作，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。房屋買賣合同、房屋擔保貸款合同均被解除後，開發商應當将收受的購房貸款和購房款的本金及利息分别返還擔保權人銀行和孫女士。
問題4：原房主将自己購買的房子又賣他人，房子應該歸誰？
辛先生看好了張先生購買的一處房産，經過協商，辛先生與張先生在某房産公司的見證下簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定，張先生自願将其位于某樓盤的期房出售給辛先生。合同簽訂後，辛先生将房款全部交清，但因房屋仍在建設中，是以未能辦理過戶登記。前段時間，辛先生得知張先生又将該房産出售給他人，辛先生認為張先生的行為嚴重侵害了他的合法權益，詢問律師該房屋應該歸誰？
律師說法：張先生的行為屬于典型的“一房二賣”。在司法實踐中，處理“一房二賣”問題主要遵循以下步驟：首先需要判斷該房屋是否已經辦理完畢變更登記手續，若是已完成登記程式，則無疑應歸屬登記人所有；若尚未經過登記，則應依據誰實際支付全額或絕大部分購房款項，确認其所有權；若均未能滿足上述條件，則需根據相關合同簽訂的先後順序，明确房屋所有權的确切歸屬方。辛先生購買的房産正在建設當中，無法辦理不動産登記，故買賣合同雖然有效，但辛先生無法取得房屋的所有權。《民法典》有規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。是以，如果辛先生不想要該房屋，可以直接起訴請求解除合同、返還購房款并要求出賣人張先生承擔賠償責任。否則就按照應該遵循的步驟确定房屋歸屬。
問法感悟：
宋海玲律師：今天，有幸作為接線律師參與了半島問法熱線節目，為市民提供房産相關法律咨詢服務。我遇到了多種多樣的房産問題，包括房屋買賣糾紛、租賃權益保護、物業管理争議等。每位來電者都帶着自己的困惑和期待，我盡力以專業的知識和耐心的态度為他們解答。通過這樣的互動，我體會到法律服務的溫度和态度同樣重要。我更加明白了法律服務的價值不僅在于解決眼前的問題，更在于通過普及法律知識，幫助人們建立起正确的法律觀念。