7月30日，国家高层召开会议，会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房，是历次高层会议表态内容中首次提出，预计接下来各地收储范围将逐步扩容发力，落地速度将加快。
其实，今年以来，已经有不少城市开始以各种不同手段来去库存。比如直接收购、以旧换新、租赁等等。具体都做了哪些方面的尝试，收购存量房背后的底层逻辑又是什么？让我们来深度挖掘一下...
NO.1|壹
为什么要收购存量房？
一、新房销量在走低，消化存量可以优化增量
根据国家统计局公布数据显示，
库存方面，
按照标普预测，中国2024全年销售额预计在9.5万亿~10万亿，对比2021年 18 万亿的峰值下降近一半。
新房销量在走低，存量在不断增加，眼下去库存迫在眉睫。而消化存量房可以刺激消费，带动经济增长，从而从侧面优化房地产增量的问题。
二、城投拿地在增加，开工、开发却寥寥无几
据统计，仅2021到2023年三年间地方国企和城投参与拿地的数量，总占比就超过了6成。过去三年，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%，原因是其运营专业度不及规模国央企和高周转民企。
2024年上半年央企、全国布局的国企及地方国资合计占比超70%；城投拿地后的出路，无非就是合作开发、代建开发、或再次转让土地三种。而寻找代建企业开发是目前最好的出路，从一系列数据来看，理论上未来代建空间巨大。
NO.2|贰
国家队收购的两种方式
国家队收购有两种方式。
一是向房企收购卖不动的新房（以现房为主）。这种方式直接了当，能快速给新房市场去库存，而且操作流程比较简单，也可以快速有效地给房企减负。
二是收购存量房，以旧换新，打通一二手房置换链条。这种方式比较繁琐，但同时能给新房、二手房去库存。在操作过程中，包括登记、看房、意向认购、评估、价格确认、购房者考虑时间、四方协议的签订以及后续买卖合同的正常流程等。
来看看具体操作：
一、央行的保障房收储再贷款，明确拿出3000亿
中国人民银行5月17日对外宣布 ，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，
二、以旧换新，国资入场收购
据不完全统计，目前已有超60个城市进行了以旧换新试点。从形势上来看，逐渐从三四线城市向一二线城市扩散。目前上海、深圳和广州也加入了进来。其中，有不少于15个都是国资入场收购的形式。直接由当地政府或者地方城投进行兜底。目前公布的计划收购套数合计超过1万套。
三、地方国资收购存量房拿来做保租房
去年年初，央行设立了1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，定向投放给8个试点城市批量收购存量房，用作保租房。而这8个城市去年的住宅总销售额，合计有1万亿。1000亿相当于全年销售额的10%，对比之下支持力度非常大。
4个试点城市福州、青岛、天津、重庆，都跟进了这种模式。
四、多地明确收购存量房用途
武汉、西安、南京、杭州、合肥等地均提出支持企业收购商品房，并明确用途。
5月6日，武汉发布稳楼市新政，其中提出，推行“卖旧买新”交易新模式，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。
5月9日，西安发布稳楼市新政，其中提出，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。
5月11日，南京发布《南京市规划建设保障性住房实施方案》，其中明确筹建方式，除政府提供划拨用地集中新建外，可适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。
5月14日，杭州市临安区住建局发布了《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。其中提出，将在杭州市临安区范围内，收购整栋房源，同时单套建筑面积不超过70㎡，收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。对于收购价格，公告称，以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。
5月15日，合肥发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》。其中提出，支持“卖旧买新”。指导行业协会探索建立新房与二手房便捷换购通道，帮助购房群众“以旧换新”，引导经纪机构降低居间服务费率；鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。
NO.3|叁
结语
第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长 王仁华观点：
7月30日高层会议提出的积极支持收购存量商品房用作保障性住房，是历次高层会议中首次提出，也表明了高层对于市场去库存的决心。以往的保障房大多都是建在偏远郊区，对于一线城市的打工人，或许愿意牺牲通勤时间来住进郊区的保障房，但三四线城市却很难有愿意选择此类保障房。现在，通过直接收购或者以旧换新等多种手段，地方政府能为租房群体提供更多优质地段的保障房。这样做不仅仅提升了对务工人员的吸引力，还能为三四线城市留住人才。目前收储的实施仍以中小城市为主，如杭州临安、大理、常州、昆明、淮南等，对整体市场的积极作用并不明显，需要大城市带头起到示范作用。