信贷收紧加去杠杆压力 促房企开启多元化融资渠道



在融资市场持续收紧的情况下，房企在第三季度交出了一张相对出人意料的"成绩单"。

根据Cree Monitoring Data的不完全统计，2019年第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增长11.6%，同比增长0.85%。房企累计融资总额为1，0940亿元，同比增长1.3%，与去年同期基本持平。由于部分房企在7月初抓住窗口期发行债务融资，7月份月度融资大幅增加，但随着8月和9月融资限制的出台，融资规模大幅下降。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析称，在融资收紧、市场走下坡的背景下，"促销售、复苏、维持现金流"是目前房企的主流策略。预计四季度企业投资将进一步走弱，楠迪将更加关注一线和热点二线城市的基本面。

资金压力加大导致房企融资利率分化

科锐监测数据显示，随着部分房企在7月初抓住举债融资窗口期，单月融资金额强劲反弹，达到1646亿元，仅次于1月。8月和9月，在融资环境收紧的影响下，月度融资规模降至770亿元左右，处于年内的低位。不过，也有绿地控股（7.310、0.00、0.00%）、碧桂园、龙光等大型企业成功发行外债，上述三家发行5亿至7亿美元的优先票据，其海外债务票面利率低于7.0%，成本有较好的控制。

然而，9月份住房债务融资成本结构性下降主要是由于债务发行数量减少，以及融资成本较低的住房企业比例相对较大，整体融资成本仍处于较高水平。

这一面反映了一个日益明显的趋势——住房融资利率分化。

2019年第三季度，房企融资环境持续收紧，政府出台多项政策加强对外债监管、信托开发贷款等融资方式，整体融资成本逐步提升，但房企在这场"洗牌"浪潮中融资利率的差异日益凸显。

数据显示，万科、龙湖的融资利率不到4%，而中梁、太宇等融资利率都在10%以上。根据上交所7月31日的数据，上交所发行的公司债券票面利率定为5.14%以下不超过58亿元人民币（含）;

据通泽研究院统计，9月份40家典型房企融资金额为689.56亿元，环比增长87.25%。今年在8月份大幅下跌后再次反弹。

从单一企业来看，由于政府4月份开始收紧融资政策，而企业自身也有去杠杆化的需求，近一半的房企融资规模在第三季度有所下降，但也有50家大型房企融资规模同比增加，其中34家房企增幅超过50%， 差距正在扩大。

这也是由于2019年龙头房企和企业的快速扩张，2019年前三季度融资超过200亿元的企业有17家企业，与去年持平。

58岁居家家居生产研究院首席分析师张波对《每日经济新闻》表示，总体而言，面对融资紧张、调控不放松的局面，房企一方面积极寻求融资渠道，另一方面选择主动降低杠杆率也是明智之举。

去杠杆化创新融资下半年重点受追捧

市场在融资环境多方位受阻后，房企整体融资压力和成本上升将持续。那么中小企业如何生存呢？

"无论是千亿以上的房企，还是积极寻求规模较大的房企，更重要的是通过降低杠杆作用来降低企业自身的财务风险，实现自身的质量和稳定发展。张波指出，市场上已经有很多房企，特别是高负债房企今年积极通过项目转让、谨慎征地、合作开发等方式降低杠杆作用，促进回报。

事实上，从企业自身来看，上半年住房债务规模进一步上升，整体加权平均净负债率较年初增长4.29个百分点至91.37%，有息债务余额平均融资成本进一步上升至7.04%， 整体财务压力增加。

在这种情况下，房企应更加注重销售返利，第四季度将进一步加大销售额及其还款力度。同时注重资产证券化等创新融资产品，加强与金融机构的合作，以更多元化的融资渠道来应对，也是企业寻求突破的关键。

如9月27日开市股份（8.860、0.00、0.00%）发出通知，其子公司第一中国投资拟向人寿保险资产管理有限公司申请8亿元债券保护计划，期限为2年，由初始股份提供全额担保。

9月6日，阳光城（6.620，0.00，0.00%）向持有100%权益的子公司长兴万亿投资担保24个月的7亿元贷款，接受恒丰银行北京分行委托华龙荣德出资24个月的贷款。

此前，阳光城常务副总裁吴建斌表示，度过融资难关的最好办法就是把融资工具发挥到极致。它表示，股权融资中的IPO融资现在可能只去香港进行IPO，在内地没有机会;发行股票购买资产在内地是可能的，但审批流程和审批流程也相对困难;和债务融资，如公司债务。

此外，从项目层面来看，目前常见的公开股权、合作土地，以及开发贷款、供应链融资、商业票据、机制融资等都是正常的，与总包单位的合作也是正常的。吴建斌告诉《每日经济新闻》记者，房企渡过融资难关的最有效方式，就是充分利用可以使用的融资工具，耐心等待，看它们如何变化，控制预期，控制增长。

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来源：每日经济新闻网