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作者|林乐石
主编|顾悦
指导：
五个月前，方远地产经历了董事会人员的大规模改组，创始人方明突然被任命为集团新任董事长。方源地产成立20多年，方明一直扮演幕后角色，这次是因为看到市场环境瞬息万变，不能坐以待毙，被迫亲自玩？3年前，方圆集团也面临过类似的困难，但方明花了五年时间才找到解决方案的方向。所以这一次呢？
近两天，广州降温较多，冷空气"长驱直下"，南方进入深秋一夜。但对于许多中小房企来说，小瑟的"寒冬"早已开始。
五个月前，5月11日，方圆地产经历了董事会的一次大改组——公司宣布韩曙光辞去董事长兼法定代表人职务，方明接任新任董事长，徐伟担任新任法定代表人。
方明是方圆地产的创始人。或许带着自己"低调的财务"风格，在公司成立20多年的时间里，方明主要在幕后起到监督运营的角色;
现在，很难不想到一位长期创始人突然走上舞台，以集团董事长的身份回归。
改变外表的背后
一般来说，公司人员的变化，特别是高层人员的变化，在每年年初发生的频率更高。这是企业制定新一轮发展战略、调整组织结构的高峰期。从这个角度来看，方圆地产中间换帅，并不是一次正规的经营。
但从行业的角度来看，这种变化是无关紧要的。据不完全统计，国内房企2020年共有600多起核心高管变动，这样的离任浪潮持续到2021年。据统计，2021年上半年，近160名高管经历了换岗。
房企背后高层人员频频冲击，或多或少反映了房源市场在寒冬下的负增长、战略转变、一线收缩的画面。知名房地产分析师严跃进表示："当市场压力较高时，自然需要有更好的掌控和掌舵。"
在很多人眼里，方明也应该"逼"去玩。
一方面，去年8月"三条红线"出台后，国内贷款增速明显回落。当然，对于银行来说，他们更愿意向更合格的行业提供有限的贷款。
结果是——房地产行业阶梯格局严重分割：虽然龙头房企负债率较高，但融资渠道相对畅通，资金更充裕，回旋空间更大;
去年年底，世界领先的评级机构穆迪（Moody's）对其公司住宅给予B2家族评级。报告指出，评级考虑到了其私营部门的地位。相比之下，其公司治理的披露和透明度不如上市房地产开发商重要。受到挤压的中小型住房公司如果要吸引投资者和筹集资金，就必须提供更高的回报。
财政熵发现，自去年第四季度以来，方圆地产已经公开发行了两只债券：
12月3日，方圆集团成功发行人民币9.18亿元小额公开发行债券，1月28日成功在新加坡交易所发行本金总额为3.4亿美元的高级债券。
两家公司筹集了约31亿元人民币。但是，筹集的资金并非用于运营目的 - 从招股说明书中，从两个问题中筹集的所有资金都用于偿还或再融资旧债务。
此次债务发行后，方圆地产短期内的偿债压力确实得到了解除。该公司的债券半年度报告显示，截至6月31日，截至6月31日的一年中，待偿还的公司信用债券规模已经清算。
但此举的成本很高，两期债券的票面利率分别为10%和13.6%，远高于发行时7.34%的行业平均水平。这意味着公司将在未来2-3年内继续支付高利率。
这在其关于公司债务的半年度报告中已经很明显。根据利润表，今年6月底，方圆地产应付的利息及利息分别飙升147%及28%。
此外，从公司中期报告披露的损益表中可以看出，方圆地产今年上半年的业绩呈现出严重的同比下滑：营业利润、利润总额和净利润均出现70%以上的下滑。虽然收入同比变化不大，但不断上升的利息支出、销售和管理费用正在推高企业运营成本并侵蚀利润。
当然，56岁的董事长方明应该比公司任何人都更清楚公司要面对什么。他在2008年也遭受了类似程度的财产冬季。
放弃缩放路径，但增量有限
很多人认为，方圆地产低调的气质，是冷静内敛的方块总"带"出来的。毕竟，中国恒大（03333.HK）， 中国奥林匹克公园 （03883.HK），嘉兆业集团（01638。香港），时代中国（01233。HK），很早就学会了利用资本市场的杠杆来撬动公司的市场价值。但到目前为止，方原还没有踏上过这条路。
命运中的许多曲折往往源于一场意外。对于Square Real Estate来说，2008年的金融风暴可能是采取不同方法的起点。
它从故事的开始开始。
2006年之前，方圆集团打着"文化地产"的旗号，斩杀了自己的血路。但眼神知道，"文化地产"只是一个概念，方圆亟需证明自己的价值。方明的第一个想法是：上市。
为此，方圆地产做了很多铺路，比如试图走出舒适区，走向国家。公司已在常州、昆山、苏州、成都、海南等地开展业务。因为"水土"，虽然项目销售不错，方圆集团CEO徐伟在接受采访时表示，"还是比较难做到的。
当时，方圆地产的IPO申请已经通过听证，准备路演，但意外遭遇2008年的金融风暴，楼市一落千丈。随着信贷市场受到冲击，国内房企"血流成河"......
2008年险些错过上市梦想的方圆地产，由于意外的融资环境，搁置了IPO计划。但多亏了这次失败，方的老板发现，上市的扩大并不像他想象的那么重要。
在随后的几年里，媒体不断问方原的高层：什么时候重启上市计划？得到的只是一个模糊的答案："等待合适的时间。
直到2013年，方圆才开始调整企业战略，即汇聚一线，聚焦广东省。继2017年粤港澳大湾区崛起为国家战略后，方圆地产更加立志培育大湾区之路。
方老板的算盘也很简单：珠三角这片肥沃的土壤本身就拥有2万亿以上的房地产产值，深耕珠三角也可以做到500亿，"自己底这么厚，为什么要跑出去折腾呢？"在这一点上，没有人提到重新上市。
在将"扩张"放在次要位置后，方原致力于产品制造，在粤港澳大湾区的声誉进一步发展。闫跃金评论道："方圆非常强调东方文化和精神，从这个角度来看，其产品建筑具有相对清晰的逻辑线条和文化支柱，表明其对住宅概念等的理解相对充分到位。"
诚然，"规模化路线"并不适合每一家企业，前很多年一味追求规模的房企，在这个房地产寒冬中伤人最重。
珠海地产"一兄弟"华发股份（600325。SH），2015年销售额首次突破100亿门槛，排名略高于方形地产，2020年销售额达到1000亿，实现了五年八倍的传奇。但匆忙的代价是惊人的债务负担，到2020年，该公司的债务将超过2000亿美元。
类似的例子很多。在"三条红线"的监管下，那些在市场上积极杠杆化的房企，目前正经历着"去杠杆化"的阵痛，有的甚至已经破产。
在放弃规模路线并决定成为区域性住房公司的同时，似乎没有太多紧迫的债务问题，但它无意中限制了自己的增量，以"500亿"的冲刺目标，实际上将其上限钉在这个水平上。
2018年，不少房企已经设定了千亿的目标，但只有500亿元。在接受媒体采访时，徐说方媛"冲刺到2020年实现500亿的销售目标"。到2019年，销售目标没有改变，而是悄然将年度改为"2022年"。
2020年下半年以来，楼市大幅降温，持续冲击方圆的目标有望提升。根据中指研究院房企销售业绩的最新统计，方圆今年1-9月的销售额为309.2亿元，同比增长46.3%，但距离今年年底还不到三个月，距离目标200亿元仍有很大空间。
和广东大月桂园（02007.HK）很早就将其业务范围扩大到该国，"500亿"，只是三年前一个月的销售额水平。
"深耕"赛道拥挤不堪
当然，创始人方明可能一点也不渴望公园的模式。
"好如水就是方圆"，这是老子的"方圆"理念融入住宅企业的品牌理念;
但如上所述，这个1/40并不容易接受。归根结底，问题在于广场上的轨道已经非常拥挤。
目前，大湾区市场已形成三股力量——广东民族房企、广东深耕房企和外资房企：
到桂园、恒大、万科（000002。SZ）等代表广东民族房企的"氛围丰富"，品牌、产品风格早已占据人们的心目，在广东这个大本营可以继续发挥资本、人才等优势;
创建中国（01918.香港），世茂集团（00813。香港），龙湖地产（00960。港）等以房企为代表的外来房企要狠一把，打开"攻城略"的路。
至于广东深耕房企与方圆地产相似的数量，也有很多。据Krei称，深圳集团（00604.HK），时代中国和中州控股（000042。S）与粤港澳大湾区其他房企的业绩利用率已达到70%以上。
这样，方圆的日子也不会更好。
大湾区正处于一场激烈的战斗中。
闫跃进表示，对于大湾区市场来说，各类房企要进入，要真正取胜，关键还是要有更好的商业模式和投资策略。在适当的时候也要注意品牌宣传，使采购商等企业的意识进一步提高。
从这个角度来看，与已经进入大湾区的外资房企相比，方圆地产作为本土企业仍具有品牌优势，本土资源和经验更加丰富。这尤其反映在大湾区的旧再项目中。
公开资料显示，自2010年以来，方圆一直在进城更新蓝海，近三年来，方圆在旧改造项目上变得更加雄心勃勃。继2019年与和京泰福（01813.HK）签署了粤港澳大湾区城市更新项目战略合作框架协议，2020年4月，方原斥资90多亿，赢得了广州塘美村和南沙大井村两个项目，没什么大不了的。
据南都地产统计，方圆近三年赢得全市村改造项目达6个，仅次于盛隆集团、时代中国和富力地产（02777。香港）。
不过，从整体土壤储量数据来看，方圆地产在大湾区市场的竞争力还是比较笼统的。
据诚信数据显示，2020年广东省方圆地产总土地储备约为284万平方米，占总土地储备的63.7%。
这个数字即使对于保利（3888.75万平方）和贵园（2171.16万平方）来说也几乎是无法企及的，也无法与龙光集团（03380.HK）、和盛创投（00754）等许多深耕房企相提并论。香港），珠江投资，他们早期拥有丰富的土地储备，目前在广东省，土地储备规模超过1000万平方。
今天的土壤储存就是明天的市场份额。总的来说，广场房地产似乎已经消失了。
至于土壤储存的分布，财政熵发现，方圆拿地的策略也有偏颇。根据中国诚信国际的数据，大湾区大面积的土储分布在三四线城市，这些城市主要是单一的大型项目。
曾经，由于棚改等政策红利，大湾区三四线城市正在房企积极抢占海滩"红海"市场，但在上半年市场低迷的大环境下，三四线城市项目销售退市面临较大压力。数据还显示，上半年三四线市场整体明显损失一线市场，前者贷款资本比普遍高于后者。
昔日的"香味"变成了"烫手山芋"。
唯一的"想象空间"：盈利表现不如预期
放弃规模缓慢增长后，深耕湾区面临"打压"，另一轮集团，唯一的想象空间似乎是方形生活服务（09978。HK，"Square Service"），也是方圆集团旗下唯一的上市公司。
2017年IPO到香港时，以房地产经纪人、中介、终端服务为主营业务的广场服务，是以下合福地产（00733.HK）， Easy House （02048.香港）、世界银行（002285.SZ）继第四届境内、港股从内地上市后的第二类上市企业。
中介是房地产销售过程中的关键环节，方形服务对母公司的意义也很明显——高效的代理和中介服务将帮助开发商加快销售去噪，同时也与母公司的资源共享，实现协同效应，"比传统甲方更了解市场和销售， 比传统的乙方更了解发展和服务。"
四个月前，方圆集团原董事长、法定代表人韩曙光突然被"撤职"，集团发布的公告是"出于工作原因"。巧合的是，一个月后，其方圆服务发布公告：韩曙光被任命为新任董事、法定代表人。
从表面上看，这是一次公然的高层"流放"，但实际上，方明将"凯朝长老"调到这家上市公司，目的可能是开展一些集团层面的指导工作。
这种猜测并非空洞。
首先，去年年底，方圆服务宣布收购母公司拥有的方圆现代人寿，此举相当于将集团的物业部门合并为方圆服务的业务。对于Square Services来说，收购的商誉收益是巨大的，无论是通过打鼾"房地产股"还是通过重新获得资本市场的受欢迎程度。
今年3月，公司甚至宣布从"方圆地产服务有限公司"直接变更为"方圆人寿服务集团有限公司"。
随后，在4月，方原服务年度股东大会提议改选方明为非执行董事，表明方明先于韩曙光进入董事会。截至6月31日，方明持有方元芳2.16亿股，约占流通股的54%。
从种种迹象来看，党老板们互相循环服务希望确实不小。
8月底公布的数据显示，方服务现期总营收2.64亿元，同比增长103%。然而，该报告还指出，这一增长在很大程度上是获得方形现代贡献的背后原因。
具体来说，虽然代理和中介服务仍然是广场服务的核心业务，约占上半年总收入的50%，但实际上，这部分收入在上半年并未录得明显增长。相反，物业管理服务收入飙升至8，555万元，占总收入的30%。
此外，根据过去的数据，广场服务的表现存在相当大的不确定性，2017-2020年的净利率分别为-3.99%，13.16%，8.65%，3.94%和2.12%。看来，自2018年中央政府为房地产市场定下基调以来，方形服务业的利润增长也迎来了拐点。
与同行相比，方形服务的成绩勉强合格。财经发现，虽然方圆服务是业内较早上市的房地产经纪人，但他和合富联合集团（01200.香港），阜阳（00352。HK）和其余六家竞争对手，方圆服务税后利润仅排在中游位置。
方圆服务在中国报纸上承认，它面临着困难："房地产行业整体受到高度监管，公司扩张的潜力可能有限"，"房地产经纪人和房地产业务竞争激烈且高度分散"......
从所有迹象来看，短期内留给圈子的想象空间似乎有限。
无论如何，方明在经历了与13年前类似的动荡之后，从幕后走上舞台应该并不容易。
对公司来说，好消息是，楼市"严冬"似乎终于迎来了一阵温暖的"春风"。严跃进表示："目前，商业银行贷款出现了细微的变化，客观上对于房企其实有较好的配套作用。"
但是，这种"春风"的温度能持续多久，将来还会有新的好补充吗？这些都是未知数。
一个"严冬"或会给行业带来一场大洗牌，也无意中为像方圆这样的房企提供了一个与行业龙头正面交锋的机会：谁底线更好，谁足够冷静耐心，谁解决问题和适应能力更强，谁更有效率，谁更可能笑得意为未来十年。
3年前，方圆在上市受挫后花了五年时间才找到解决问题的办法。那么这一次，方明能拉动琴弦吗？