香港史上最大商厦交易 争产风波中鹰君245亿沽售朗豪坊乾坤

观点地产网7月17日，第一太平戴维斯以首席代理身份对鹰君集团冠君产业信托旗下旺角“朗豪坊办公大楼”进行全球招标，意向价逾245亿港元，折合每平方呎楼面价逾3.5万港元。若顺利成交，该项目将成为九龙乃至全香港最贵的商厦。

位于旺角闹市中心的朗豪坊由鹰君集团前后耗时15年规划、斥资105亿港元打造而成，是当地旧街区改造重建的典范。不同的角色对它有着截然不同的体验——既是外地游客赴港必逛购物中心之一，又是商务群体青睐的地标性写字楼。

如今朗豪坊则成为香港豪门家族争夺纠纷时期下的产物之一。鹰君创始人罗鹰石遗孀罗老太杜莉君于7月初公开发言，指责家族并未知会拆售建议一事，并质疑出售重要资产“非适当时候”。

仅就商业逻辑而言，鹰君集团出售朗豪坊办公大楼有着深刻的市场背景。2017年上半年以来，资金四处寻求出路，加上美利道、启德商业地王相继诞生，香港工商铺大宗物业交易量同比增长约1.3倍。

相关人士对观点地产新媒体表示，新推两宗商业地皮以理想价沽出，令香港商厦业主因“不确定如何反价”已陷入观望，但相信这会在“若干指标性交易出现”后被打破。

其续称，朗豪坊若能以逾每平方呎逾3万港元沽出，将成为“九龙区写字楼新的焦点”，对其它交易有借鉴性作用。

地标建筑沽售

7月17日，负责出售事项的第一太平戴维斯大中华区行政总裁李伟文公开表示，朗豪坊作为“全港目前唯一作为全栋出售的摩天大楼办公大厦”，在市场上属于稀有物业。

据此，鹰君集团旗下冠君产业信托计划以全球招标形式出售朗豪坊办公大楼，意向价245亿港元，对应每平方呎约3.5万港元。李伟文还代表业主列出了若干出售条件，包括不考虑拆售，只接受单一买家等。

他同时暗示，按照过去经验，全栋出售的甲级商厦需付出逾30%的溢价才可以令业主心动，否则“难以促成交易”。

即便如此，最新公布的意向价格仍高出外界预测价格一大截。观点地产新媒体了解，截至2016年底，朗豪坊办公大楼物业被独立主要估值师估值仅84.77亿港元。据此对比，该物业意向价较去年底估值上升约1.89倍。

朗豪坊是九龙区乃至香港的地标性建筑之一，并因作为旧街区成功重建经验范而在市场上有重要地位。早在上世纪80年代，项目原是180平方呎的旧住宅用地，面临业权复杂、牵涉范围广等难题，后来由市区重建局及鹰君集团合作历时多年规划及重建打造而成。

鹰君集团的方案被外界解读为“在不大的地块融入城市概念”，加上当时香港限高取消，最终形成了打造涵盖60万平方呎商场、59层甲级商厦以及42层五星级酒店物业形态，亦即如今的“三合一大型发展项目”朗豪坊。

冠君信托产业在7月初披露出售意向的通告中提及，朗豪坊办公大楼位于旺角亚皆老街8号，除35-37楼、55楼及公共区域外由公司全权拥有，可出租总面积约为70.29万平方呎。2016年，大楼的物业收益净额约为2.95亿港元，占公司整体物业收益净额14.6%。

朗豪坊办公大楼大手放盘的事项在香港投资圈引起阵阵波澜，相关评级机构纷纷给出“心水估价”。其中麦格理表示，按收益率2%计算（目前呎价40港元左右），项目售价约为147.5亿港元；摩根士丹利则给出了更保守的估值，预计项目售价约为98-150亿港元。

而作为代理一方，第一太平以二季度成交的商业地王为对比标准，预计新鸿基中环美利道项目落成后呎价高达7万港元，南丰启德商业地皮落成后也高达2.5-2.7港元。朗豪坊坐落旺角，预期较启德地王溢价30%-40%，也仅是中环地王价格的一半，“属合理水平”。

就定价245亿港元一事，李伟文仅回应称，此次出售项目的准买家若无长远眼光，“亦非目标买家”。他同时表示，项目属意向具财力的内地国家级企业招手，包括非银行业的大型央企，相信该类企业“愿付出庞大银码”。

商厦市场乾坤

在近日的香港房地产圈，关于朗豪坊办公大楼沽售价格是从业者讨论最为激烈的话题之一。

中原（工商铺）董事总经理潘志明早前对观点地产新媒体表示，在香港九龙区寻找地标建筑，朗豪坊可遇不可求，一来由于项目的整体打造水平，二来是其背后的历史价值。尽管如此，他给出的估价也是每平方呎逾3万港元，折合总价在210亿港元以上。

7月18日，利嘉阁（工商铺）地产商业部高级营业董事何绍荣在记者会上则强调，由于项目有数层楼层早前已拆售，中资公司或会认为不够完美，且成交价或较全幢物业出售有所折让。他也预计，项目成交价可达每平方呎3万港元，总成交额逾200亿港元。

尽管给出的估值与鹰君集团的意向价相左，但不少人士都认为，朗豪坊此次交易仍给香港商厦市场带来了指标性的影响。

受益于市场气氛回暖，2017年上半年，香港共录得约62宗写字楼过亿港元大手成交个案，占工商铺大宗成交逾半；其中有5宗为全栋商厦易手个案，如上环THE WELLINGTON成交价约30亿港元，平均呎价3.55万港元；中环分层最高成交价3.9万港元则创新高。

潘志明指，买家入市步伐加快反映出国企及基金对香港商厦追捧的炽热程度。但随之出现的情况是，二季度美利道、启德商业地王诞生后，市场放售盘源陆续短缺，需求则高居不下。

据中原预计，未来三年到五年，香港写字楼升幅或高达5成，其中今年下半年升幅为10%-15%。不过该行表示，考虑到下半年业主仍处于摸索阶段，预计写字楼成交宗数较上半年减少35.28%，价格位支持则将使成交额上升36.08%。

“楼面呎价创新高，导致市场成交减少。不少业主不敢随意定价，究竟要反价多少个点，谁都估计不了。”他表示，预计有若干单指标性的交易出现时，升势就会形成。

按照计划，朗豪坊办公大楼预计在8月底可定截标时间，届时交易情况仍有待揭晓。而若仍能按鹰君集团的意向价245亿港元以上成交，该物业将打破2014年底由恒大地产125亿港元从华置购入湾仔美国万通大厦的纪录。

同时，朗豪坊呎价3.5万港元，或将成为旺角乃至九龙区的平均呎价最高的物业之一。数据显示，上半年港岛写字楼最贵呎价已迫近4万港元，反观九龙区商厦平均呎价徘徊于1万港元上下。

在朗豪坊放售后，利嘉阁也认为，未来或有更多家族式业主会将全幢商业物业标售。