本報記者 周雪松
黨中央、國務院高度重視住房保障工作，收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要決策部署，有利于推動商品房去庫存、助力房地産市場健康發展，盤活存量資源加大保障性住房供給，防範化解房地産風險。
原中房集團董事長孟曉蘇在接受中國經濟時報記者專訪時表示，大陸要積極建立住房商業機構，在收儲已建成存量商品房和保障性住房建設方面，央企應發揮主導作用。國家安排貸款、由地産平台公司收購已建成存量商品房的政策安排，是一個重大的改革措施。但收購已建成存量商品房用作保障性住房存在諸多挑戰，要靠各地解放思想、拓寬思路來解決。
收儲商品房央企應發揮主導作用
中國經濟時報：最近保障性住房建設提速，由中國人民銀行提供再貸款，針對已建成存量商品房的收儲被提上日程，将其作為保障性住房新的來源，但這項工作面臨的困難與挑戰不少，如何看待收購已建成存量商品房用作保障性住房？
孟曉蘇：國家安排貸款、由地方平台公司收購已建成存量商品房的政策安排，我認為是一個重大的改革措施，相信會取得明顯的成效。
1998年在編制房改方案時，我就提出了“要積極建立住房商業機構”。就像其他門類的産品有商業支援機構一樣，住房也應當有商業機構來收儲。現在的收儲措施，正是按照“建立住房商業機構”的邏輯來做的。我認為應當把這種收儲方式從理論上提升、在制度上确立。中國需要有這樣的住房商業機構。
在收儲已建成存量商品房方面，僅靠地方是不夠的，需要發揮央企的主導作用。比如為穩定糧食生産，國家就成立了“中儲糧”；為穩定棉花生産，國家就成立了“中儲棉”；為穩定油品供給，國家就成立了“中儲油”。那麼，為什麼不能成立一個收購已建成存量商品房的商業機構，把這些住房收購了，從開發庫存變成商業庫存？國家需要建立這樣的機構或設立這樣的基金，我姑且稱之為“中儲房”。
至于收購已建成存量商品房是否能變成保障性住房，我認為變成租賃型保障性住房是不難的，也有少部分可能變成配售型保障性住房。這對于當下增加保障性住房供給是一個很好的補充。但是大量的配售型保障性住房供給不能依靠收購這點商品房，還是要按照中央要求的“加快推進保障性住房建設等三大工程”來解決。
解難題靠解放思想、拓寬思路
中國經濟時報：對于收購已建成存量商品房用作保障性住房，部分業内人士甚至專家都認為操作起來難度大，定價問題不好解決，定價低了收購不了，高了會虧損。對此您有什麼看法？
孟曉蘇：地方面對的難題是，中國人民銀行再貸款與商業銀行貸款都要求地方平台有足夠資本金，這就需要地方政府自己想辦法承接。不少地方平台公司本來就負債重，難以承擔新的責任。這次中國人民銀行提供的再貸款不是财政撥款，都是商業銀行貸款，貸款就必須還本付息。地方财政也比較困難，高價收儲低價出售，肯定是不可能的。
收購來的商品房變為商業型租賃住房是可以的，但是要想讓它變為租賃型保障性住房，地方必然要補貼租金，否則租金太高就不是保障性住房，貼點租金地方應當能做到。但若要把它變成配售型保障性住房賣給工薪家庭，那得看成本中是否包含土地出讓金。有些地方平台公司建的商品房，還沒有交土地出讓金或者交得很少的，可以改為配售型保障性住房，賣給工薪家庭或中等收入家庭。這樣錢就能收回來了，貸款“一年一周轉”就可以實作。包含高地價的商品房比較難變成保障性住房，工薪家庭也買不起。是以，已交土地出讓金的存量商品房，如何改成“土地劃撥、不攤入城市配套設施費用”的配售型保障性住房？這是個難題，留給地方政府靠解放思想、拓寬思路來解決。
要明白這個命題本身是個出錢的名目，應當把收儲來的包含地價的已建成存量商品房仍然作為商品房來對待，那麼收儲商品房就是“建立住房商業”的合理的行為，大陸從此建立起“住房商業機構”。這種機構收儲的商品房，仍然可以再作為商品房賣出去，本金可以收回，而且允許盈利，房價上漲時還可以賺到錢，這樣許多難題就可以迎刃而解了。
保障房建設還需要加大投入
中國經濟時報：保障性住房建設需要大量資金，您曾經建議地方政府發行長期國債。但這次中國人民銀行設立3000億元再貸款，這種模式在多大程度上能滿足工薪收入群體住房保障需求？
孟曉蘇：通過地方政府發債可以大量建設保障性住房，比如發行10年期或20年期國債。在債務存續時間裡，保障性住房可以賣掉回款，還可以償付國債利息。如果每年由國家财政投資1萬億元，要求地方政府配套出資，再通過向保險、銀行、信托等金融機構擴大融資，可以達到5萬億元的規模。保障性住房沒有土地出讓金，隻交土地成本與基本稅費，是以5萬億元都能用在房屋建設上，可以發揮出10萬億元的作用，很快可以規模化地提供保障性住房。
這次收購已建成存量商品房，同樣國家也要求地方“背債”。具體辦法已經公布：中國人民銀行設立了3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。這3000億元再貸款額度，可以帶動的貸款量約5000億元。這就必然要求：首先，地方政府要出資本金，否則不能用這筆銀行的錢；其次，全國人民對地方增加債務有更高容忍度；再次，地方國有平台不能虧錢也虧不起，因為主要資金都是銀行貸款，根據中國人民銀行宣布的，是“一年一周轉”的貸款。
但靠收購已建成存量商品房這點錢建立住房保障體系是遠遠不夠的，再增加一些也不夠，而且其中還有不少已建成存量商品房是不可能變為保障性住房的，這些資金能不能都花出去也有待觀察。要實作中央要求的“規劃建設保障性住房”“增加保障性住房的建設和供給”，按照中央的部署，“加快推進保障性住房建設等三大工程”，還需要再拿出一筆錢來投資建設。
我建議由中央每年出1萬億元用來建設保障性住房，連續三年大緻就夠用了。因為這些保障性住房不愁銷售，可以賣掉回款。它可以解決民生保障、化解有效需求不足、拉動建築業等一百多個産業發展，有效緩解就業壓力。而且有了三年的連續投入，保障性住房建設資金的正常周轉就完全可以實作了。