作為深入社會生活各方面且規模巨大的行業——物業管理的相關企業，與日常生活的方方面面息息相關，物業管理公司的合規管理亦應受到關注，而“消防合規”是其合規管理中十分重要的必須環節。
文 | 魯陽 楊敏 翦洺妍*
來源 | 《經理人》雜志
近年來，大陸物業管理行業規模持續擴大。據中國物業管理行業協會的相關資料顯示，國内物業服務企業數量已超過20萬家，從業人員接近千萬，管理物業面積高達370億平方米，市場規模達到1.4萬億元。
中指物業研究院相關資料顯示，以2023年北京市合約到期項目各業态在管面積情況為例，住宅物業在各類在管面積中占比最高，達到50%以上，辦公物業、商業物業次之，此外還有産業園區物業、學校物業、公衆物業、醫院物業和其他物業幾種類型。
物業管理行業規模巨大，且與日常生活的方方面面息息相關，物業管理公司的合規管理亦應受到關注，而“消防合規”是其合規管理中十分重要的必須環節。
“消防合規”是指企業消防安全管理制度的合規性。具體指的是，相關制度應當符合國家法律法規、行業标準以及相關規範要求。消防安全是企業的生命線，也是企業合規經營的紅線。
在現實的生産經營中，往往存在許多消防安全隐患，這些隐患導緻了多起令人心痛的火災事故：
2024年1月19日，河南南陽市方城縣獨樹鎮硯山鋪村英才學校一宿舍發生火災，事故造成13人遇難，4人受傷；
2024年1月24日，江西省新餘市渝水區一臨街店鋪發生火災，事故造成39人死亡、9人受傷；
2024年5月16日，廣東省廣州市荔灣區人民南路93号一批發市場發生火災，造成1人死亡。火災事故對人民群衆的生命、财産安全造成了巨大的損失，為杜絕消防隐患，嚴格開展消防安全合規工作是物業管理公司的必行之舉。
消防合規措施
物業管理公司應當依據大陸現行法律法規，建立完善的消防安全管理制度，以明确消防安全責任，落實各級人員的消防安全職責。在大陸現行法律體系中，與消防安全相關的法律法規主要包括《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國安全生産法》《機關、團體、企業、事業機關消防安全管理規定》《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》《高層民用建築消防安全管理規定》《社會消防安全教育教育訓練規定》等。這些法規詳細規定了各類建築物和場所的消防安全要求，物業管理公司應當根據這些法規制定具體的消防安全管理制度，確定每個環節都有章可循，有法可依。
在具體的制度建立上，物業管理公司應設立專門的消防安全管理部門來負責制定和實施各項消防安全制度。消防安全制度可以包括明确内部各級人員消防安全職責的責任制度，明确定期檢查計劃以及時發現和消除隐患的檢查制度，明确定期組織員工進行消防安全相關知識和技能教育訓練的教育訓練制度，以及明确火災發生時的應對措施的應急預案制度。通過這些制度的建立、貫徹，能夠幫助物業管理公司有效提高整體消防水準。
首先，在決策流程上，物業管理公司應當定期召開消防安全專題會議。結合《中華人民共和國消防法》第十六條的相關規定，物業管理公司可針對定期檢查的開展、應急預案的啟動等問題召開專題決策會議。
其次，據法律規定，企業應當定期組織檢驗、維修消防設施、器材，確定其完好有效。物業管理公司可以每季度召開一次定期檢查會議，由消防安全管理部門負責組織，以總結上季度的消防安全工作，提出存在的問題并制定改進措施，且結合不同時間、季節的特點（如冬天因天氣幹燥和群衆用火取暖具有隐患較多的特點）制定有針對性和重點的預防方案。當發生火災或者其他緊急情況時，物業管理公司應當立即啟動應急預案并召開緊急會議。應急預案會議應由公司高層上司主持，并召集相關部門的負責人，就緊急情況的處理方案進行讨論并準确執行，確定迅速、有效地應對突發緊急情況。
除上述兩類情況外，物業管理公司也應結合自身規模和自身在管土地類型的需求，針對其他與消防安全有關的事宜積極召開會議，并力圖通過會議形成可貫徹的決策。
此外，消防安全裝置是消防安全保障中必不可缺的關鍵環節，也應當成為企業開展消防安全合規必備的基礎環節。消防安全裝置種類繁多，且通常有法律法規及地方性規章的規定，物業管理公司應以當地消防主管部門的要求為基礎，進行完善的裝置配套，例如消防管道和觸發系統、滅火器材、防火材料和防火門、消防通道等。
此外，根據《中華人民共和國消防法》第十七條規定，消防安全重點機關應當對職工進行崗前消防安全教育訓練，定期組織消防安全教育訓練和消防演練。實際上，消防安全相關教育訓練對所有企業、個人都十分重要。作為物業管理公司，應組織員工學習相關法律法規的内容，增強員工的法律意識和合規意識；學習各類消防裝置和設施的操作方法和使用技巧，確定員工能夠正确操作和維護消防裝置；學習火災發生時的應急處置措施，包括報警、撲救初期火災、人員疏散等，提高員工的應急處置能力。并且，物業管理公司開展消防安全教育訓練的方式應盡量多樣化，将理論教學、實務方法教學與模拟實操練習相結合，以真正實作教育訓練效果、達到教育訓練目的。物業管理公司可以聘請消防專家或專業教育訓練機構進行集中教育訓練、全面系統地講解消防知識和技能，也可以定期組織模拟火災演練，模拟真實的火災場景，檢驗和提高員工的應急處置能力。通過全面的教育訓練和學習，增強公司員工的消防安全意識和技能，才能真正為公司的消防安全工作打下堅實的基礎。
如前文所述法律規定，機關應當制定滅火和應急疏散預案，并定期組織演練。物業管理公司作為物業管理機關，應當履行這一職責，確定所管理的物業符合消防安全要求。
根據現行相關法律規定，物業管理公司應當定期對消防裝置進行檢查和維護，發現老化、損壞的裝置應當及時更換，確定其處于正常工作狀态。同時，國家和地方政府也會根據實際情況，不斷更新和完善相關技術标準和規定，物業管理公司應當及時跟進和落實。消防裝置的更新除了前述報警系統、滅火系統、應急系統的更新，管道更新亦是重要的組成部分。管道長期使用後容易出現老化、腐蝕等問題，将影響其正常使用。物業管理公司應當定期對管道進行檢查和維護，發現問題及時更換，確定管道的暢通和耐久性。通過定期的裝置更新維護，消防安全系統的運作才能得到確定。
根據相關法律規定，機關應當制定滅火和應急疏散預案，并定期組織演練。應急預案是機關應對火災等突發事件的重要手段，其内容和實施直接關系到火災的撲救和人員的疏散。物業管理公司作為配合政府應急預案編制機關進行具體工作的主體，應更多注重具體措施的實施。在消防安全問題上，針對火災報警、撲救初期、人員疏散、應急救援均應制定相應的緊急預案措施。
最後，根據相關法律規定，機關應當開展消防安全宣傳，普及消防安全知識。對物業管理公司而言，除對自身員工進行消防安全宣傳教育外，其作為深入群眾生活區、生産區的管理者，更應擔負起向社會群衆普及、宣傳消防安全知識的責任。
消防合規意義
其一，消防合規是保護人民群衆生命财産安全的重要手段，物業管理公司落實消防合規措施，不僅是為了自身的安全，也是為了履行社會責任，保護人民群衆的生命财産安全。通過嚴格的消防安全管理制度、完善的消防設施、有效的消防演習和宣傳，能夠預防和減少火災事故的發生，降低火災對人民群衆生命财産的威脅，為人民群衆提供真正的“保護”。此外，完善的消防安全合格也能夠切實保護物業管理公司自身的财産安全和員工的生命安全，保障企業自身的合法合規及安全發展。
其二，根據法律規定，機關應當定期對消防裝置進行檢查和維護，發現老化、損壞的裝置應當及時更換，確定其處于正常工作狀态。物業管理公司開展消防合規會促使企業不斷更新和更新消防裝置，推動裝置市場的發展。企業通過落實消防合規措施，定期更新和維護消防裝置、購買大量符合最新标準的消防裝置，會促進裝置的更新與流通，在市場中産生積極的效應，推動裝置市場的發展。
其三，消防合規不僅能夠提高企業的消防安全水準，還能夠整體上推動企業的合規和法律意識的樹立，促進企業的依法、依規發展。且消防合規不僅是法律提出的要求，更是企業安全發展提出的要求。物業管理公司落實消防合規措施，也能夠在整體上增強企業的安全意識和管理水準，在企業内部産生積極的效應，推動企業文化的塑造和企業管理水準的提升。
綜上所述，物業管理公司開展消防合規是企業安全和企業效益雙重要求下的必行之路。物業管理公司應通過具體合規措施的落實，預防和減少火災事故的發生，保護人民群衆的生命财産安全，促進裝置的更新與流通，盤活裝置市場，整體上推動企業的合規和法律意識的樹立，增強企業的安全意識和管理水準。
*作者魯陽系廣東兆廣律師事務所主任，楊敏系專職律師，翦洺妍系實習律師。
參考文獻：
①曾燕（中研普華産業研究院）：《2024年物業管理行業市場發展現狀及未來發展前景分析》，https://www.chinairn.com/news/20240529/090930924.shtml，2024年6月4日通路。
②中研物業研究：《中國物業管理行業2023總結&2024展望》，https://mp.weixin.qq.com/s/tcooDD5SeZ5WtpYH_0NWAw，2024年6月4日通路。
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