樓市熱點
本報記者 李曉紅
目前，大陸房地産市場仍處于調整過程中，房地産市場的健康發展備受關注。關于房地産領域，黨的二十屆三中全會提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快建構房地産發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支援城鄉居民多樣化改善性住房需求。在房地産市場正在進入發展新模式的背景下，新的改革方向對房地産有何影響？如何更好地滿足工薪群體剛性住房需求？
有利于改善購房者的預期
黨的二十屆三中全會提出了就業、收入和社會保障等相關領域的改革。這将對房地産市場以及購房者有何影響？
“黨的二十屆三中全會提出大力推進就業、收入和社會保障等相關領域的改革，目的是為了促進老百姓增收并享有基本的社會保障，這些雖然與房地産市場沒有直接的關聯性，但可以改變購房者對于未來收入和生活品質的預期。”上海交通大學中國城市治理研究院、國際與公共事務學院研究員張傳勇告訴中國經濟時報記者。
市場經濟是信心經濟，房地産市場是信心的重要載體。在國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民看來，黨的二十屆三中全會提出“建構高水準社會主義市場經濟體制”，并着力推動與高水準社會主義市場經濟體制相比對的就業、收入和社會保障改革，這些都有望從中長期提振經濟和增加居民收入，進而從根本上提振房地産市場信心。但改革的落地需要時間，信心的傳導需要時間，核心是看居民收入增速和持續性。
對外經濟貿易大學國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英傑告訴中國經濟時報記者，改革将通過提高居民收入水準和改善社會保障體系，直接增強個人和家庭的購買力，進而增加對房産的購買能力和意願。改革将通過促進就業、提高居民收入和改善社會保障體系，對房地産市場産生積極的推動作用，并從改革房地産開發融資方式和商品房預售制度方面，讓購房者購買商品房放心安心。政府和市場将從多方面共同發力，推動房地産市場健康發展，并滿足人民群衆對“好房子”的期待。
在58安居客研究院院長張波看來，目前，房地産市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，進入“品質時代”。
如何從需求側發力建設滿足人民群衆期待的“好房子”，張傳勇認為，一方面要提升居住品質，不僅包括房子硬體的品質，還包括房子所在社群的生活品質和公共服務等。尤其像一些“老破小”社群，總體品質比建立小區要差不少，這還要與城市更新等政策銜接起來。另一方面要助力住房的剛需和改善型需求，同時引導梯度消費，在住房可負擔的前提下，動态改善住房條件、獲得更好的服務。
吳英傑認為，發力建設滿足人民群衆期待的“好房子”，首先，要創新住房産品與服務。在滿足住房品質要求的同時，開發商要提供更加多樣化的住房産品，如智能家居、綠色建築等。同時，提供個性化的服務，如物業管理、社群服務等，提升“好房子”的吸引力。其次，要優化城市規劃與基礎設施建設。優化城市規劃和基礎設施建設，如交通、教育、醫療等公共服務設施的提升，增加房産的便利性與舒适度，提升房産附加值，滿足購房者的需求。
張波表示，要加大保障性住房建設和供給，完善“市場+保障”的住房供應體系。在“好房子”建設方面，要按照綠色、低碳、智能、安全的标準，做好戶型設計、配套設施建設、公共服務供給，把保障性住房建設成“好房子”，讓群衆能夠住得健康，用得安全友善。
發力保障性住房滿足工薪群體剛性住房需求
黨的二十屆三中全會提出，“加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。”
在供求關系發生重大變化的背景下，滿足工薪群體剛性住房需求，提高其購買意願，就必須提高房屋供應效率，一方面，供應的區位要相對優質；另一方面建設和配套的品質要跟商品房一樣，即建設“好房子”。
吳英傑認為，目前，工薪群體在購房方面存在以下幾個主要問題。一是房價高企，尤其是一、二線城市的購房壓力非常大。二是住房供需與職住不平衡。在一些城市，普通商品房供不應求，而高端商品房庫存較多，職住分布不合理，導緻供需失衡。三是保障性住房供給不足。盡管政府加大了保障性住房的建設力度，但供應量仍難以滿足需求。四是租賃市場不規範。租房市場存在租金上漲過快、租期不穩定、中介機構不規範等問題，導緻租房者的居住體驗不佳，缺乏安全感和穩定性。五是貸款政策限制。工薪群體中部分人群因收入不穩定、信用記錄不足等原因，難以獲得銀行貸款的支援，影響了其購房能力。
在王瑞民看來，工薪群體的住房追求的是“價廉物美”，無論是租還是買，重要的都是在能夠達到基本體面的居住條件的前提下價格可承受，不至于“望房興歎”，也就是說，對于房子的成本效益，工薪群體更看重“價格”這一端。
如何改善工薪群體的住房條件，張傳勇認為，主要有兩個途徑，一是從需求端入手，想辦法提高他們的收入，并提供住房支援政策；二是從供給端入手，提供滿足他們住房需求的租賃型保障性住房和配售型保障性住房等。
吳英傑建議，一是增加保障性住房供應。尤其是在大城市和熱點城市，確定工薪群體能夠買得起、租得起。同時，提高保障性住房的品質和管理水準，提升居住體驗。
二是優化住房信貸政策。在保證金融風險可控的前提下，适度放寬首付比例、降低貸款利率，增強工薪群體的購房能力。
三是規範租賃市場。政府應加強對租賃市場的監管，制定租賃合同标準，保護租房者權益。鼓勵長租較高價的電梯大廈的發展，提供更穩定的租賃選擇。
四是健全多管道住房保障體系。除保障性住房外，還可以通過共有産權房、人才較高價的電梯大廈等多種形式，滿足不同收入群體的住房需求。
五是改善配套設施和服務。在規劃建立住宅區時，應考慮同步建設交通、教育、醫療等公共服務設施，提升居住區的整體宜居性，并讓工薪群體能就近工作。
“對于工薪群體而言，住房問題是一個經濟問題；但對于全社會而言，工薪群體的住房本質上是一個需要認真對待的社會問題，即民生優先，适當兼顧經濟增長，而非僅僅把房地産作為拉動經濟增長的工具。”王瑞民表示，從民生優先這樣的住房政策目标出發，通過供給側要素價格的必要調整和重新組合，更好地、更快地、更大規模地落實好目前已經出台的配租、配售政策，工薪群體住房“價廉物美”不是夢。