王某訴張某甲等案外人執行異議之訴案
——房屋所有人下落不明導緻房屋無法辦理過戶應認定為非買受人自身原因未辦理過戶
關鍵詞
- 民事
- 執行異議之訴
- 案外人執行異議
- 不動産排除強制執行條件
基本案情
原告王某經從事房産中介服務的陳某聯系，購買了張某乙名下的房子（以下簡稱涉案房屋）一套，經協商價格為400000元。2017年7月12日，王某将首筆購房款225000元轉入陳某賬戶（陳某遂和張某乙一起将該房産的剩餘按揭房款付清）。2017年8月16日，王某取款175000元，并以現金形式支付給張某乙，當天，王某與張某乙、李某（與張某乙原系夫妻關系）簽訂買賣合同，以400000元的價格将涉案房屋賣與王某，陳某作為中證人在該合同上簽字。合同簽訂當天，張某乙将涉案房屋的房産證、鑰匙傳遞王某，張某乙、李某同時向王某出具了收到購房款400000元的收據一份，王某遂入住該房屋。之後，張某乙下落不明，王某與張某乙至今未辦理本案所涉房屋的過戶登記手續。王某入住該房屋後，以張某乙名義繳納了居住該房屋之後的自來水費、電費。
另外，張某乙與李某于2016年11月4日辦理離婚登記。因張某乙、李某與張某丙之間民間借貸關系一案，一審法院依據張某丙申請，于2017年5月16日作出（2017）豫0482财保32号民事裁定書，對本案所涉房屋予以訴訟保全，後張某丙申請人民法院強制執行該涉案房屋。2018年12月17日，一審法院以張某丙為申請執行人，以王某已代替被執行人張某乙、李某履行完畢為由，作出（2018）豫0482執恢355号執行裁定書，裁定解除對涉案房屋的查封。
又因張某乙、李某與張某甲民間借貸糾紛一案，一審法院依據張某甲申請于2017年10月12日作出（2017）豫0482民初9988号民事裁定書，對涉案房屋予以訴訟保全。後王某對一審法院（2017）豫0482民初9988号民事裁定書提出書面異議，一審法院經審查，于2018年3月28日作出（2018）豫0482執異47号執行裁定書，裁定：駁回案外人王某對（2017）豫0482民初98号民事裁定書所提的執行異議。該裁定于2018年4月12日送達王某後，王某于2018年4月18日向一審法院提起案外人執行異議之訴。
河南省汝州市人民法院于2019年1月24日作出（2018）豫0482民初3390号民事判決：駁回原告王某的訴訟請求。宣判後，王某提起上訴。河南省平頂山市中級人民法院于2019年3月28日作出（2019）豫04民終1197号民事判決：一、撤銷河南省汝州市人民法院（2018）豫0482民初3390号民事判決；二、對位于汝州市某小區X号樓X單元XXX号室房産不得強制執行。
裁判理由
法院生效裁判認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第28條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動産；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求傳遞執行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案中，王某将本案涉案房産轉讓款400000元支付與張某乙，并與張某乙、李某簽訂房屋買賣合同，張某乙将該房産的房産證、鑰匙、購房款400000元的收據傳遞王某，王某入住該房屋。而引起本案案外人執行異議之訴的訴訟保全措施實施于2017年10月12日。根據上述規定，王某在一審法院查封之前已經與張某乙、李某簽訂合法有效的書面買賣合同并實際入住，且已在簽訂合同時支付了全部合同價款，未辦理過戶登記的原因并不在于王某，且王某已于2018年12月17日代替被執行人張某乙、李某向一審法院履行了以張某丙為申請執行人的全部義務。故，王某對于本案涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益。
裁判要旨
司法實踐中，不動産買賣從合同的簽訂、不動産傳遞到最終過戶往往需要很長時間，其間任何一個環節出現問題就會影響物權期待權轉向真正的物權。如果該期待權的轉化程序被非自身因素阻斷或影響，則基于買賣合同的相關交易安全和市場秩序将受到侵害，若不通過司法等手段對其進行特殊的保護，會造成當事人之間的利益失衡，更會影響社會市場秩序和社會穩定。
關聯索引
《中華人民共和國民法典》第154條(本案适用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第52條)
《中華人民共和國民法典》第209條（本案适用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》第9條）
《中華人民共和國城市房地産管理法》第38條
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第28條
一審：河南省汝州市人民法院（2018）豫0482民初3390号民事判決（2019年1月24日）
二審：河南省平頂山市中級人民法院（2019）豫04民終1197号民事判決（2019年3月28日）