香港史上最大商廈交易 争産風波中鷹君245億沽售朗豪坊乾坤

觀點地産網7月17日，第一太平戴維斯以首席代理身份對鷹君集團冠君産業信托旗下旺角“朗豪坊辦公大樓”進行全球招标，意向價逾245億港元，折合每平方呎樓面價逾3.5萬港元。若順利成交，該項目将成為九龍乃至全香港最貴的商廈。

位于旺角鬧市中心的朗豪坊由鷹君集團前後耗時15年規劃、斥資105億港元打造而成，是當地舊街區改造重建的典範。不同的角色對它有着截然不同的體驗——既是外地遊客赴港必逛購物中心之一，又是商務群體青睐的地标性寫字樓。

如今朗豪坊則成為香港豪門家族争奪糾紛時期下的産物之一。鷹君創始人羅鷹石遺孀羅老太杜莉君于7月初公開發言，指責家族并未知會拆售建議一事，并質疑出售重要資産“非适當時候”。

僅就商業邏輯而言，鷹君集團出售朗豪坊辦公大樓有着深刻的市場背景。2017年上半年以來，資金四處尋求出路，加上美利道、啟德商業地王相繼誕生，香港工商鋪大宗物業交易量同比增長約1.3倍。

相關人士對觀點地産新媒體表示，新推兩宗商業地皮以理想價沽出，令香港商廈業主因“不确定如何反價”已陷入觀望，但相信這會在“若幹名額性交易出現”後被打破。

其續稱，朗豪坊若能以逾每平方呎逾3萬港元沽出，将成為“九龍區寫字樓新的焦點”，對其它交易有借鑒性作用。

地标建築沽售

7月17日，負責出售事項的第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文公開表示，朗豪坊作為“全港目前唯一作為全棟出售的摩天大樓辦公大廈”，在市場上屬于稀有物業。

據此，鷹君集團旗下冠君産業信托計劃以全球招标形式出售朗豪坊辦公大樓，意向價245億港元，對應每平方呎約3.5萬港元。李偉文還代表業主列出了若幹出售條件，包括不考慮拆售，隻接受單一買家等。

他同時暗示，按照過去經驗，全棟出售的甲級商廈需付出逾30%的溢價才可以令業主心動，否則“難以促成交易”。

即便如此，最新公布的意向價格仍高出外界預測價格一大截。觀點地産新媒體了解，截至2016年底，朗豪坊辦公大樓物業被獨立主要估值師估值僅84.77億港元。據此對比，該物業意向價較去年底估值上升約1.89倍。

朗豪坊是九龍區乃至香港的地标性建築之一，并因作為舊街區成功重建經驗範而在市場上有重要地位。早在上世紀80年代，項目原是180平方呎的舊住宅用地，面臨業權複雜、牽涉範圍廣等難題，後來由市區重建局及鷹君集團合作曆時多年規劃及重建打造而成。

鷹君集團的方案被外界解讀為“在不大的地塊融入城市概念”，加上當時香港限高取消，最終形成了打造涵蓋60萬平方呎商場、59層甲級商廈以及42層五星級酒店物業形态，亦即如今的“三合一大型發展項目”朗豪坊。

冠君信托産業在7月初披露出售意向的通告中提及，朗豪坊辦公大樓位于旺角亞皆老街8号，除35-37樓、55樓及公共區域外由公司全權擁有，可出租總面積約為70.29萬平方呎。2016年，大樓的物業收益淨額約為2.95億港元，占公司整體物業收益淨額14.6%。

朗豪坊辦公大樓大手放盤的事項在香港投資圈引起陣陣波瀾，相關評級機構紛紛給出“心水估價”。其中麥格理表示，按收益率2%計算（目前呎價40港元左右），項目售價約為147.5億港元；摩根士丹利則給出了更保守的估值，預計項目售價約為98-150億港元。

而作為代理一方，第一太平以二季度成交的商業地王為對比标準，預計新鴻基中環美利道項目落成後呎價高達7萬港元，南豐啟德商業地皮落成後也高達2.5-2.7港元。朗豪坊坐落旺角，預期較啟德地王溢價30%-40%，也僅是中環地王價格的一半，“屬合理水準”。

就定價245億港元一事，李偉文僅回應稱，此次出售項目的準買家若無長遠眼光，“亦非目标買家”。他同時表示，項目屬意向具财力的内地國家級企業招手，包括非銀行業的大型央企，相信該類企業“願付出龐大銀碼”。

商廈市場乾坤

在近日的香港房地産圈，關于朗豪坊辦公大樓沽售價格是從業者讨論最為激烈的話題之一。

中原（工商鋪）董事總經理潘志明早前對觀點地産新媒體表示，在香港九龍區尋找地标建築，朗豪坊可遇不可求，一來由于項目的整體打造水準，二來是其背後的曆史價值。盡管如此，他給出的估價也是每平方呎逾3萬港元，折合總價在210億港元以上。

7月18日，利嘉閣（工商鋪）地産商業部進階營業董事何紹榮在記者會上則強調，由于項目有數層樓層早前已拆售，中資公司或會認為不夠完美，且成交價或較全幢物業出售有所折讓。他也預計，項目成交價可達每平方呎3萬港元，總成交額逾200億港元。

盡管給出的估值與鷹君集團的意向價相左，但不少人士都認為，朗豪坊此次交易仍給香港商廈市場帶來了名額性的影響。

受益于市場氣氛回暖，2017年上半年，香港共錄得約62宗寫字樓過億港元大手成交個案，占工商鋪大宗成交逾半；其中有5宗為全棟商廈易手個案，如上環THE WELLINGTON成交價約30億港元，平均呎價3.55萬港元；中環分層最高成交價3.9萬港元則創新高。

潘志明指，買家入市步伐加快反映出國企及基金對香港商廈追捧的熾熱程度。但随之出現的情況是，二季度美利道、啟德商業地王誕生後，市場放售盤源陸續短缺，需求則高居不下。

據中原預計，未來三年到五年，香港寫字樓升幅或高達5成，其中今年下半年升幅為10%-15%。不過該行表示，考慮到下半年業主仍處于摸索階段，預計寫字樓成交宗數較上半年減少35.28%，價格位支援則将使成交額上升36.08%。

“樓面呎價創新高，導緻市場成交減少。不少業主不敢随意定價，究竟要反價多少個點，誰都估計不了。”他表示，預計有若幹單名額性的交易出現時，升勢就會形成。

按照計劃，朗豪坊辦公大樓預計在8月底可定截标時間，屆時交易情況仍有待揭曉。而若仍能按鷹君集團的意向價245億港元以上成交，該物業将打破2014年底由恒大地産125億港元從華置購入灣仔美國萬通大廈的紀錄。

同時，朗豪坊呎價3.5萬港元，或将成為旺角乃至九龍區的平均呎價最高的物業之一。資料顯示，上半年港島寫字樓最貴呎價已迫近4萬港元，反觀九龍區商廈平均呎價徘徊于1萬港元上下。

在朗豪坊放售後，利嘉閣也認為，未來或有更多家族式業主會将全幢商業物業标售。