为了达到避税等目的
部分当事人合谋造假
行“名为买卖，实为赠与”之举
但谁能想到
房屋赠与人竟然拿着“买卖合同”
要求受赠人支付价款
当事人本来想要减少过户的麻烦
反而带来了更多的“麻烦”
……
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为规避交易的税收成本，吴老太和其孙女谢女士签订了“名为买卖，实为赠与”的房屋买卖合同，但过户后吴老太却拿着合同向人民法院起诉要求谢女士支付相应价款。对此诉请，人民法院会支持吗？
近日，上海市虹口区人民法院（以下简称虹口区人民法院）审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。
案情回顾
吴老太和谢女士系祖孙关系。年近九旬的吴老太名下有一套上海市虹口区某处商品房屋（以下简称系争房屋），老伴去世多年，膝下两子，均不在本市工作生活，吴老太在该房长期独自居住生活。因担心吴老太独自生活困难，孙女谢女士经常到吴老太家中照顾其生活起居。
2023年2月，吴老太和谢女士签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定，吴老太将系争房屋以转让价180万元转让给谢女士。签约后，吴老太和谢女士办理了房产权利变更登记。
2023年12月，吴老太将谢女士诉至虹口区人民法院，要求谢女士支付相应房屋转让价款。审理中，人民法院依法追加吴老太之子，即谢女士的叔叔谢先生作为本案第三人。
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被告谢女士辩称，第一，两人之间虽然签订了《上海市房地产买卖合同》，但双方真实意思是吴老太将房屋赠与自己。在房屋买卖合同中，并没有约定相应付款时间和方式，且签完合同办完过户手续后，吴老太也未向自己主张过任何房价款。第二，第三人谢先生也与自己达成口头协议，双方约定，由谢女士负责赡养吴老太，同意吴老太将房屋赠与谢女士。谢先生还签了一份《承诺书》，表明放弃系争房屋的继承权。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人谢先生述称，吴老太、谢女士及自己虽曾提到处理系争房屋事宜，但是未达成任何协议。自己签署的“放弃继承系争房屋”的《承诺书》与本案无关。
人民法院裁判
虹口区人民法院经审理认为，本案的争议焦点在于原被告签订房屋买卖合同的真实意思是房屋买卖，还是房屋赠与。
关于如何认定“房屋买卖行为”实为“房屋赠与行为”。在本案中，尽管双方已签订了《上海市房地产买卖合同》，并完成过户手续，但合同里并未就房款支付、房屋交付时间以及违约责任等关键条款作出约定；此外，在未收到任何房款的情况下，吴老太将房子过户给谢女士，这不符合交易常识。结合双方之间的亲属关系、房屋的实际使用情况、吴老太子女出具放弃继承该房屋的《承诺书》以及谢女士承诺承担赡养吴老太的责任（包括养老送终）的自述，人民法院认为吴老太的真实意图是将系争房屋赠予谢女士，考虑到谢女士称吴老太进行房屋赠与的目的是由自己负责赡养，故该赠与行为可认定为附义务的赠与。
由于赠与行为并未对吴老太的权益造成损害，且在诉讼过程中谢女士多次保证会履行赡养义务，所以人民法院最终驳回了原告的诉请。
判决后，各方当事人均未上诉，该判决现已生效。
法官说法
赖弈萱
虹口区人民法院
民事审判庭
二级法官
近年来，父母与子女、祖父母与孙子女之间进行房屋交易的情形屡见不鲜。这种亲属之间的房屋买卖行为许多并非真实的买卖，而是出于规避国家政策、降低交易成本等目的，名为买卖、实为赠与，我们通常将这种情况称为“以房养老”。
在处理房屋买卖纠纷时，人民法院不仅要关注表面的交易形式，还要深入还原当事人背后的真实意图。
一、正确识别“名为买卖”“实为赠与”的行为
如何识别当事人真实意图，在司法实践中由于被赠与人难以拿出房屋被赠与的书面证据，给法官正确识别“名为买卖”“实为赠与”的行为带来了一定的挑战。如果人民法院未能在案件审理和裁判文书中做好充分的释法说理，极可能会激化矛盾，影响案件处理效果。但“名为买卖，实为赠与”的行为如果没有被识别出，将在客观上纵容合谋造假和规避国家政策的行为，造成不良价值导向。
据此，上海法院研发了适用“名为买卖，实为赠与”的应用场景（点击查看详情），辅助法官研判风险，定分止争。本案适用了该应用场景，协助承办法官正确识别出了当事人房屋赠与的真实意思表示。
二、“通谋虚伪行为”无效，按“真实隐藏行为”审理
“通谋虚伪行为”表现为行为人具有意思表示、外部行为与内心真意不一致、相对人明知行为人的外部行为与内心真意不一致等。当事人做出的通谋虚伪行为无效，隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，系争房屋买卖合同系虚假意思表示，合同应属无效，而隐藏行为应为赠与行为，应属有效。
三、“以房养老”系附义务的赠与行为
审理中谢女士自认吴老太将房屋赠与自己，是因为自己承诺赡养吴老太，在本案审理中也多次承诺将按照约定履行义务，为吴老太养老送终，并愿意将房屋提供给吴老太居住至百年。
从保护老年人利益的角度而言，赠与行为并未导致吴老太的利益受到损害。故本案中的赠与行为可认定为附义务的赠与，所附义务为谢女士对吴老太履行赡养义务，受赠人谢女士应当依照约定履行赡养义务，并确保吴老太对系争房屋的居住权益。
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四、“以房养老”需保障老年人权益
房屋是老年人养老的重要保障，让老人老有所依、老有所住是中华民族敬老、爱老、助老传统美德的体现。保障老年人合法权益不受侵犯是全社会共同责任，也是司法实践中践行社会主义核心价值观的体现。
现实中，老人若签订“以房养老”的赠与协议，应同时签订书面的“以房养老”协议，明确该赠与行为系附义务的赠与，切实保障自己的权益。“以房养老”协议中应包含老人的赡养义务负担、房屋过户后的老人的居住权、不履行赡养义务该协议的后果等内容，并到房屋管理部门对房屋的居住权进行登记，过程中有居委会或街道等中立第三方在场见证签名。一旦受赠人违反协议规定，老人可基于附义务赠与协议收回房屋，撤销赠与。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第六百五十七条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百六十一条 赠与可以附义务。
赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
来源丨上海市虹口区人民法院