2023年注册会计师——会计05（只做好题）

第五章 投资性房地产 

一、单项选择题

5.1 下列各项关于企业取得投资性房地产的会计处理表述中，正确的是（B）。

A.外购房地产对外出租的，无须区分地上建筑物价值和土地使用权价值，应整体作为投资性房地产核算

B.企业购入的房地产部分用于出租，部分自用的，应将出租部分作为投资性房地产核算

C.企业自行建造的投资性房地产在建造过程中发生非正常性损失的，应计入建造成本

D.投资性房地产初始取得应按公允价值计量

【斯尔解析】A 本题考查的是投资性房地产取得的会计处理。外购房地产对外出租的，无须区分地上建筑物价值和土地使用权价值，应整体作为投资性房地产核算，因为出租包括地上建筑物和土地使用权，两者均作为投资性房地产核算，选项A正确；企业购入的房地产部分用于出租，部分自用的，用于出租的部分应当能够单独确认和计量的，将出租部分作为投资性房地产核算，选项B错误；企业自行建造的投资性房地产在建造过程中发生非正常性损失的，应计入当期损益，选项C错误；投资性房地产初始取得应按实际成本计量，选项D错误。

5.2 下列各项关于企业持有的土地使用权说法中，正确的是（C）。

A.企业持有土地使用权自用的，应将其作为固定资产核算

B.企业持有土地使用权已对外出租的，应将其作为投资性房地产核算

C.企业持有土地使用权用于建造商品房的，应将其作为无形资产核算

D.企业购入房地产项目时一定将房产作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算

【解析】B 本题考查的是土地使用权的会计核算。企业持有的自用土地使用权应作为无形资产核算，选项A错误；已出租的土地使用权应作为投资性房地产核算，选项B正确；用于建造商品房的土地使用权应作为存货核算，选项C错误；如果购入时即用于对外出租应将其作为投资性房地产核算；如果购入的房产和土地使用权无法区分并单独计量，应将房产和土地使用权均作为固定资产核算，选项D错误。

5.4 2×19年1月31日，甲公司购入一栋自用办公楼，入账价值为6 300万元，预计使用20年，预计净残值率为5%，采用年限平均法计提折旧。2×20年1月31日，将办公楼经营出租给乙公司，租赁期为3年，甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。2×23年1月31日，租赁期满后甲公司将办公楼对外出售，取得处置价款8 000万元，不考虑相关税费及其他因素，出售办公楼对当期损益的影响金额是（A）。

A.2 897万元

B.2 872.06万元

C.2 597.75万元

D.2 960万元

【解析】A 本题考查的是成本模式计量投资性房地产处置损益的计算。将固定资产转为成本模式计量的投资性房地产，应按原固定资产的账面价值计入投资性房地产，该房产作为固定资产核算时已计提折旧金额=6 300×（1-5%）/20=299.25（万元），该房产作为投资性房地产核算时已计提折旧=6 300×（1-5%）/20×3=897.75（万元），出售办公楼对损益的影响金额=8 000（处置价款）-（6 300-299.25-897.75）（账面价值）=2 897（万元），选项A正确；选项B错误，误按47个月计提折旧；选项C错误，未考虑固定资产转入投资性房地产时的折旧金额；选项D错误，计提折旧时未考虑预计净残值。

二、多项选择题

5.10 下列各项中，属于投资性房地产的有（AC）。

A.已出租的土地使用权

B.持有准备增值后转让的商品房（存货）

C.已出租的建筑物

D.持有准备增值后转让的土地使用权

【解析】ACD 本题考查的是投资性房地产的核算范围。投资性房地产的核算范围包括：已出租的土地使用权，选项A正确；持有并准备增值后转让的土地使用权，选项D正确；已出租的建筑物，选项C正确；持有准备增值后转让的商品房属于存货，不属于投资性房地产，选项B错误。

5.12 下列各项关于投资性房地产转换日的说法中，正确的有（ABD）。

A.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日

C.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期

D.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，由投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满、企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期

【解析】ABCD 本题考查的是投资性房地产转换日确定。本题为正能量题目，四个选项均正确，请各位同学把每个选项作为记忆知识点进行强化复习。

三、计算分析题

5.14 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2×22年至2×23年与投资性房地产有关的业务资料如下：

资料一：2×22年3月1日，甲公司将原作为固定资产的一栋写字楼以经营租赁的方式出租给乙公司并办妥相关手续，租期为18个月。当日，写字楼的公允价值为16 000万元，该写字楼原值为15 000万元，已计提累计折旧金额为3 000万元，未计提减值准备。

资料二：2×22年3月31日，甲公司收到出租写字楼当月租金125万元，并存入银行。2×22年12月31日，该写字楼的公允价值为17 000万元。

资料三：2×23年9月1日，租赁期已满，甲公司以17 500万元的价格出售该写字楼，款项已存入银行。

其他资料：不考虑相关税费等其他因素。

要求：

（1）编制2×22年3月1日甲公司出租该写字楼的相关会计分录。

（2）编制2×22年3月31日甲公司收到租金的会计分录。

（3）编制2×22年12月31日写字楼公允价值变动的会计分录。

（4）编制2×23年9月1日甲公司出售该写字楼的会计分录。

（5）计算出售写字楼对当月营业利润的影响金额（答案中的金额单位用万元表示）。

（1）2×22年3月1日甲公司出租该写字楼

借：投资性房地产——成本 16 000

  累计折旧 3 000

贷：固定资产 15 000

    其他综合收益 4 000

（2）2×22年3月31日甲公司收到租金

借：银行存款 150

贷：其他业务收入 150

（3）2×22年12月31日写字楼公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动 1000

贷：公允价值变动损益 1000

（4）2×23年9月1日甲公司出售该写字楼的

借：银行存款 17 500

贷：其他业务收入 17 500

借：其他业务成本 17 000

贷：投资性房地产——成本 16 000

              ——公允价值变动 1 000

借：公允价值变动损益 1 000

  其他综合收益 4 000

贷：其他业务成本 5 000

（5）出售办公楼对当月营业利润的影响金额=17 500-17 000+4 000=4 500（万元）

提示：公允价值变动损益转入其他业务成本不影响营业利润，两个均为损益类会计科目对损益无影响。