如果上海有哪个地方可以配得上横空出世，那大概就是浦东
而在浦东版图中，哪个区域是浦东奇迹发展的缩影
那主角应该是这里
浦东的绝对核心和腹地，张江
张江板块示意图
32年，张江从17平方公里的乡村田园，到如今成为220平方公里的科学城
虽然张江发展的起步落后浦东其他三个开发区
虽然1992年的时候，珠三角已经全面改革开放
但是
对于这片土地来说，所有发生的故事，都在讲述四个字，叫做逆天改命
短短三十年，张江手里就拥有多张产业王牌，生物医药、集成电路、人工智能..发展远超我们想象
全球芯片设计公司10强，有6家在张江设立了区域总部、研发中心
全球排名前10的制药企业已有7家在张江设立了区域总部、研发中心
国家食药监总局，每批准3个一类新药，就有1个来自张江
张江核心区域产业布局（部分）
这些数字在告诉我们，张江的能级还没到天花板
这里打出的下一张王牌会是哪里，我们该对张江的未来有着什么样的期待？
01
要读懂张江的未来，先读懂它的过去
所以让我们从张江的扩容开始说起
2005年，张江园区顺利通过国土资源部国家级开发区土地规划审核
确认张江园区规划，东至外环线，南至华夏路，北至龙东大道，西至罗山路
规划面积为25平方公里
（张江高科2005年规划范围）
这是如今巍巍张江科学城的雏形，当时的张江还不叫科学城，而是张江高科
2017年，张江正式南拓，成为张江科学城
当年上海市政府正式批复，原则同意《张江科学城建设规划》，规划面积为约95平方公里
张江从此开启了从园区到城区的蜕变
2021年，《上海市张江科学城发展“十四五”规划》正式发布，张江科学城再一次迎来扩容
（张江科学城的二次扩容，来源网络）
版图由原来的约95平方公里，到现在约220平方公里
至此，一个完整的张江科学城版图终于完整兑现
张江也从浦东一个高科技园区，发展成为上海2035规划中的城市副中心
而伴随着版图的扩容，张江科学城在产业发展，打出一张张王牌
扩容的背后是产业的蓬勃，张江在扩容进程中，不断完成产业的升级，构筑自己的创新王国
这里打出的第一张王牌：张江药谷
说到张江的崛起，必然要说到上海罗氏制药有限公司
这是中国第一家跨国制药公司，便坐落在张江高科园区内
它的入驻不仅对张江意义重大，更是对上海的医药产业发展意义重大
很快，一大批国际制药公司陆陆续续进入张江
比如，日本麒麟制药、三共制药、美国通用制药、德国、英国，国内外的一批制药中小企业也陆续选址张江
就这样发展了三十年，如今张江药谷不仅仅是名副其实的“中国药谷”，还形成了“热带雨林”般的生物医药创新生态
从研发，制药，转化、出海等等，覆盖了生物医药行业的全生命周期
在上海聚焦张江的战略的引领下
2000年前后，张江迎来科技行业的集中爆发
于是
张江也有了自己的第二张产业王牌：集成电路
前有英特尔，后有中芯国际、高通、英飞凌、德州仪器等外资芯片企业纷纷在张江建立研发中心
（图源：网络）
目前张江是国内集成电路产业链最全、规模最大、水平最高的区域，又被人们称为“中国芯谷”
截至2022年年末，国内有超过50家半导体独角兽企业，总估值9000亿元左右，上海的14家中，8家就来自于张江
（来源和达产业研究院整理）
这也是张江发展打出的第二张王牌
这三十年来，张江没有停下产业创新的步伐
如今，新质生产力正在成为大陆高质量发展的发力点
张江作为中国科技创新的重要引擎，这里不仅有高新技术企业1932家，科创板上市公司43家
还布局了国家重大科技基础设施项目上海光源，还有李政道研究所、复旦国际创新中心、交大张江高等研究所
可以说，张江的下一张牌，就是成为全国乃至全球有影响力的新质生产力创造中心，比如这几年发展得如火如荼的人工智能岛
三十多年来
张江把最好的土地留给了高科技产业，是全国创新人才最活跃的区域之一
截止2021年数据，张江示范区区域从业人员约238万人，主要群体为青年人才、海归、外籍人士、国家级海外高层次人才等等...（来源：浦东发布）
两次成功的扩容，也让张江从高科技园区，成为一个真正意义上的张江科学城，发展顺利进入张江3.0时代
但是，产业蓬勃发展的同时，张江前三十年的侧重点都和产业有关，但却也因此留下小小“遗憾”
无论张江如何扩容，但核心区的住宅供应依然极度稀缺
在前期规划中，张江被定位为了相对纯粹的产业板块，居住用地一度仅占建设用地的15.3%（来源：上海城市规划）
黄色色块为规划居住用地
而即便是这样的供地比例
张江板块内除了汤臣豪园、汤臣豪庭
大多还是老公房、动迁房，如张江一村、交江大楼等
并且在2017年的《张江科学城建设规划》规划中
张江新增住宅建筑面积约920万平方米，但其中890万平方米用于租赁住宅，留给商品房的只有约30万方
张江的商品房多年供不应求，我查了最近3年的数据
正张江板块，仅仅只有中建御华园一个商品房入市
因为供需关系的极度紧张，还创造了入围高积分87分
作为一个浦东中产聚集的强势板块，很多“张江男”的购房改善需求，得不到满足
需求的外溢，一方面让张江的品质二手房价格趋高，另一方面也成就了其他板块如外围热门板块唐镇的崛起
02
我们说张江要打的下一张王牌在哪里
应该围绕着哪里可以填补张江的遗憾和不足去寻找
所以，这一片土地真的可以算得上是横空出世了
（区位示意图）
感受下它和张江的关系
一路之隔是象征着张江科学之源的：上海光源，不远的附近，便是未来张江科学城核心区地标：科学之门
（鸟瞰实景图）
不是张江往更郊区的辐射，而是正张江的关系，更是张江往更靠近内环的版图
地块的位置恰好能够和陆家嘴金融中心和张江科学城形成黄金三角关系
受到两大产业板块的资源辐射
再加上陆家嘴和张江新房供应的稀缺，让这里成为陆家嘴和张江产业人员最为理想的居住之地
不仅如此
成片宅地规划+楔形绿地环绕+更靠近内环位置+源源不断的高净值人群引入
不论是从生态角度，还是圈层的人群质素，和周边配套
（区位示意图）
多重因素都奠定了这片土地，能够成为承接张江+陆家嘴需求的下一个高端居住区基础
未来土地叠加的生态buff更超乎想象
地块位于上海最大的北蔡楔形绿地公园之内，整体面积约10.6平方公里，约为上海世纪公园的7.6倍大
（北蔡楔形绿地效果图）
可以感受未来居住于此的生活场景，正张江，纯粹高端住区，人与自然生态融合...
张江的购房者一直以来都存在着这样的买房困境
这里产业供地太多，配套的居住用地又太少，供求关系长期紧张
尤其是张江，外围的板块唐镇接连的高积分正是这种供求关系不足的象征
新房要不是高积分不好抢，要不就是远，基本都在外环
这里二手的价格一直很坚挺，比如位于中环二手天花板，万科翡翠公园价格最近几年都稳定维持在12-13万/平，轻松突破上海环线定价体系
中环位置的二手房，张江要比浦西其他板块贵多了
而这样的张江终于等来了自己的3.0时代
（示意图）
占据科创中心，以及南北科创轴和东西城镇发展轴的价值，以产业驱动，未来将成为整个上海的超级引擎
在张江2035的规划中，进入张江3.0时代后，这片土地称为承接张江3.0红利辐射的第一位置
但与此同时
张江的商品房标杆，正在经历十年一个周期的迭代
03
我们来回顾张江的前两代产品标杆
关注张江的朋友，一定知道我在说什么
一个是生于2005年的张江汤臣豪园，另一个是2015年的万科翡翠公园
（数据来源：兔博士）
这两个盘，如今的二手挂牌仍远高于周边小区，约在12-13万/平，中环的地段，内环的价格
产业的发展，人口的聚集，带动张江成为上海过去二十年间涨幅最高的板块之一
而两个标杆项目能够占位高价的原因
除了张江板块自身供应的稀缺，地段的价值，当然还有它们在各自时代，产品力的高人一等
十年之后，张江终于迎来了下一代品质改善住宅典范
联合操盘这块土地的开发商，为中国铁建地产和国贸地产
两家房企对这片天赋异禀的土地展现自己的诚意
中国铁建地产拿出体系内首次在上海落地的最高端产品，西派系
（实景图，项目分别为西派金沙、西派善成）
这是一条坚持十年以上的高端产品系，在西南市场可谓是称霸一方
而天琴系，也是国贸地产的高端产品系
（天琴华樟实景图）
以“海上森屿”为产品体系，我们在南京河西看过天琴系产品实景很是惊艳的落地，提供豪宅客群非标的生活方式
对两家开发商来说，都是第一次将自己最高端的产品IP，带给上海
因为是第一次，是相当的有诚意
目前产品还在不断的优化打磨阶段，可透露出来的信息并不多
最近7月19日，融合两大品牌精华的壹号作品在上海中心举行了一次盛大的案名发布会，定为
国贸中国铁建·西派海上
通过对张江客户需求的充分调研，在产品规划上也做了精心设计
从前期效果图来看
（项目效果图过程稿）
现代轻奢和简约海派风，将成为这次两大IP落地上海的主要产品风格
为什么这个项目有可能成为改善典范
除了地段上兼具正张江属性，也在张江近几年的新盘中更靠近内中环
产品上也相比前两代的标杆产品，有了更大的进阶，符合当下高端客户需求
04
十年，张江等这样的项目太久了
就如张江一次次踩对发展时机那样
对想要抓住正张江高品质改善产品的人们来说
一股压抑已久的置换需求，终将在这里得到释放
而目前板块的价格在内中环，仍属于极具性价比的阶段
（示意图）
如上图所示项目位置不仅更靠近内环，价格比全市同环线新盘更低
结合未来十年，张江的发展，楔形绿地的兑现，两大房企最强IP的联合
这里会成为张江和陆家嘴产业人群理想居住的应许之地
也是十年后再次选择张江的又一次机会
（目前项目信息透露有限，后续会有精彩产品发布，敬请期待）
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5443篇原创文章
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