作为特殊体制的遗留产物，公房年代久远，部分公房承租人在被征收房屋内生活居住长达数十年，一旦面临征收，必然会影响其居住条件。目前大陆法律对于公房征收补偿安置的规定并未十分明确，各地行政机关在执法的过程中也是各具特色。那么公房承租人在征收的大风大浪中如何保持安全航行呢？北京京康律师事务所史西宁主任律师来和大家一起聊一聊。
律师解读
一、关于公房的分类
公房，也称为公有住房或国有住宅，是由国家提供政策支持兴建，未出售之前，住宅的产权归国家所有。公房的类别主要包括以下几种类型：一是直管公房，这类公房是由房管部门直接管理的公有住房；二是系统管理公房，这类公房是由政府部门按系统自管自用的公有住房；三是单位自管公房，这类公房是由事业单位自管自用的住宅用房。
结合以往的办案经验和生活经验，经济市场上具有公房性质的房屋还有以下几种类型：房改房，又称“已购公有住房”或“单位房”，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房；军产房，指军队享有房屋所有权的房屋，一般由部队提供用地，开发商出资建造。其房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产；央产房，全称为“中央在京单位已购公有住房”，指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房；校产房，产权属于高等学校，分配给教职工租住，并可以出售的公有住房。高等学校公有住房一般仅可以出售给本校职工，非本校职工不得购买。
二、关于公房补偿安置
关于公有住房承租人的补偿问题，首先提醒大家要注意保存好公房分配时所签订的公房租赁合同和房租缴纳凭证，用以证明自己合法的承租人身份。再次涉及公房拆迁时的补偿项目和分配方式问题，一般而言，公房拆迁补偿的项目包括房屋价值补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿等。
综合律所过往的办案经历，在国有土地上的房屋征收中，对于公房管理部门直管公房和单位自管公房，拟作出房屋征收决定的政府应当组织有关单位对公房承租人是否符合房改政策进行调查认定。符合房改政策的，承租人享有按照房改政策购买被征收房屋的权利。承租人按照房改政策购房后，政府应当对其按照被征收人主体资格予以安置补偿。未按房改政策购房的，直管住宅公房的承租人与公房管理部门、单位自管住宅公房的承租人与被征收人达成解除租赁关系协议的，对承租人给予搬迁、停产停业等必要的补偿；如果未能达成解除租赁关系协议的，属于直管住宅公房的，向承租人提供价值最接近且不小于被征收房屋价值的住宅供其承租；属于单位自管住宅公房的，应当对被征收人实行房屋产权调换，用于产权调换的房屋由承租人承租。
史主任提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。