澳大利亚最大的住宅房地产家族——Ray White集团的Whites家族的投资部门，预计将在位于悉尼西北部的一个停滞不前的住宅开发项目中赚取数千万澳元。该项目使得超过150个家庭成为无担保债权人。
Ray White Capital及其投资者将为Clydesdale Estate的新业主提供近1亿美元的资金，他们已告知其他投资者预计将获得3388万澳元的回报。
Clydesdale Estate的所有152个地块都是通过Boyuan Holdings Ltd (BHL)及其全资子公司Cyan Stone在2020年和2021年初出售的。这些地块主要被家庭购买，用于建造梦想家园。
他们支付的定金在61,500澳元到81,900澳元之间，以及向州政府支付的全额4%印花税，这意味着他们在四年内有90,000澳元到120,000澳元的资金被锁定。
BHL于2016年在股票交易所上市，筹集了2000万澳元的资本。
由于未能提供2020年和2021年的财务报告，该公司在2022年被退市。
尽管如此，BHL仍继续以开发商身份在悉尼进行交易。
在一个复杂的公司结构中，BHL通过几家房地产代理开发、营销和销售Clydesdale土地，而六家公司以Cyan Stone的名义拥有这些土地。
Cyan Stone公司是BHL的全资子公司，在董事Caden "Yading" Wan的领导下运作。Cyan Stone在九月初自愿清算，同时在悉尼进行的一场联邦法院听证会上，购房者寻求禁令以阻止他们的地块重新出售。
尽管他们的定金被托管，但153名投资者的全额定金现在已被清算人Helm Advisory列为无担保债权人。定金总额达到900万澳元。
Helm Advisory在9月17日发给震惊投资者的报告中显示，Cyan Stone的债务大部分是欠自己的。
Cyan Stone Clydesdale Estate 3 Pty Ltd的债务为40,209,644澳元，资产仅为289,608澳元，但两大主要债权人分别是Cyan Stone Finance Ltd，欠款为6,789,546澳元，以及Cyan Stone Pty Ltd（正在清算中），欠款为19,338,662澳元。
当BHL和Cyan Stone将Clydesdale出售给一个名为Astro Fort Clydesdale的新公司时，合同持有者感到十分震惊，而该公司仅在3月才成立。
新南威尔士州土地注册处的文件显示，Astro Fort于2024年6月3日以85.5百万澳元的价格从Cyan Stone购入该地块，支付了1澳元的定金。
尽管Cyan Stone从原始销售中持有价值9000万澳元的土地合同，但在房地产转让后不久，即8月份，这些地块被多家房地产代理重新挂牌出售，包括PW Realty和Elders，平均每个地块比之前价格上涨了50万澳元。
PW Realty在2020年和2021年出售了许多Clydesdale的地块。
代理商发送给潜在新买家的计划保持不变，但地块号码已更改。还有一份新的价格完整清单。
例如，买家Arvind Vekariya为建造家庭住宅购买的3201号地块，价格为605,000美元，现在3201号地块的要价为1.092百万美元。
Madhuri Bakshi计划在花光毕生积蓄支付押金和印花税后，在3220号地块上建造一栋四卧室家庭住宅，购买价格为620,000美元。现在它是87号地块，售价为1.097百万美元。
如果所有地块都按新的要价出售，这152个地块将募集到1.7亿美元，是Clydesdale售出价格的两倍。
由于《Current Affair》和九号新闻网的调查，州长Chris Minns已命令公平交易部优先调查Clydesdale地块的转售。
公平交易部已确认正在调查当前出售地块的房地产经纪人，并将把其管辖范围以外的指控转发给相关部门。
例如，任何可能违反《公司法》的行为将被转发至澳大利亚证券和投资委员会。
将同一块地出售给另一位买家违反了预售合同的条款，除非原合同已被撤销或终止。
合同持有者表示，他们在网上广告出现之前根本不知道他们的地块被转售。
谁是Astro Fort？
Astro Fort由39岁的金融从业者郑名强（MingQiang "John" Zheng）创办并全资拥有。他于今年3月15日在澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）注册了两家公司——Astro Fort Clydesdale和Astro Fort Holdings。
他十周后购买Clydesdale。
郑是小型精品私人贷款机构“海外联盟金融”（Overseas Union Finance）的董事总经理，该公司与另一家精品贷款机构“融侨金融集团”（Rongqiao Financial Group）有关联，位于CBD的一座高楼中。他十年前以一名年轻会计师的身份加入该公司，目前公司只有少数员工。
多个消息来源在匿名的情况下向九号新闻证实，郑名强在BHL和Cyan Stone的高级管理层中颇为知名，Clydesdale就是由他们以私下交易的方式出售给他的，没有进行公开市场交易。
“他是个好家伙，John。他与BHL有很多年的关系，他们都认识他，”消息来源表示。
在海外联盟金融的职位上，郑曾多次向他们提供贷款，这在BHL提交给证券交易所的2018年年报中得到了证实。
年报第80页指出：“2019年1月15日（报告期后），Boyuan Real Estate Holding Pty Ltd（博源地产控股有限公司，全资子公司）与海外联盟金融签订了一项500万美元的贷款协议，用于额外的运营资金。”
《Current Affair》了解到，郑名强曾一度希望他的公司与BHL联手建立一个联合投资基金。尽管召开了几次会议，这个想法最终未能实现。
ASTRO FORT与RAY WHITE CAPITAL
郑名强对Clydesdale的购买是由Ray White Capital（RWC）资助的。
RWC由丹·怀特（Dan White）于2001年创立，他现任Ray White集团的董事总经理，目的是投资家族的庞大财富。过去的20年里，它仅投资于家庭资金。
丹的父亲布莱恩（Brian）是Ray White集团的董事长，布莱恩是雷·怀特（Ray White）的孙子，后者于1902年在布里斯班以西的达令山谷创立了Ray White房地产公司。
自2001年以来，RWC已在房地产项目中投资近50亿澳元，宣称每年平均回报率保持在16%至26%之间。
四年前，丹·怀特扩展了业务，邀请其他高净值人士与怀特家族一起投资房地产信贷基金。
雷·伊塔乌尔（Ray Itaoul）是该国最成功的零售企业家之一，目前拥有Best and Less、Bras and Things及其他多个品牌，最近向怀特家族提供了进一步的1亿澳元用于投资。
伊塔乌尔上周告诉《澳大利亚金融评论》：“我在RWC的投资中取得了巨大的成功，我们与怀特家族的关系远远超出了投资。”
郑名强与怀特家族相熟，因为他们在2017年曾就阿什菲尔德（Ashfield）的一栋公寓楼进行过交易。
RAY WHITE CAPITAL与BHL/CYAN STONE
在私人资本和房地产开发领域，大家都知道Ray White Capital对投资大型银行不愿投资的项目拥有巨大的资金需求。
多年来，该基金在BHL和Cyan Stone项目中进行了大量投资，创造了巨额利润。
在6月发送给投资者的一份详尽文件中，RWC详细说明了与该公司的历史。
它在2001年向Cobbitty的The Mews项目贷款超过1.5亿美元，回报率为26%；在2021年，它又向Oxley Ridge North项目贷款约6000万美元，回报率为12%。
在同一年，BHL在2020年与被监禁的杀人犯Ron Medich达成了一项备受瞩目的交易，签署了购买位于新Badgerys Creek机场附近的一块344公顷的土地。
由于BHL的最大股东和创始人是中国国籍的沈宇兴（Shen Yuxing），他也是香港房地产开发公司嘉源国际集团的主席，因此该交易在最终确定时遇到了困难。
一度，《福布斯》将沈宇兴的财富列为超过10亿美元。
外国投资审查委员会对这笔交易产生了兴趣，因为其靠近机场，反对派参议员凯瑞·加拉赫（Kary Gallagher）在参议院预算委员会上对这笔交易提出了一系列问题。
这笔交易并没有被正式阻止，因为事情并没有发展到那一步，BHL制定了另一个计划。
就像Clydesdale一样，他们认识的人接手了这笔交易。
两名BHL员工，鲍勃·龚（Bob Gong）和乔纳森·潘（Jonathan Pan），脱离了公司，并在罗伯茨·琼斯（Roberts Jones）的名下建立了一系列新公司。
龚和潘通过罗伯茨·琼斯成为了Medich土地的买家，而BHL则负责该项目的开发管理。
当罗伯茨·琼斯成立时，其网站上列出了所有BHL的开发项目，包括Clydesdale。当《Current Affair》向潘询问Clydesdale时，他表示该网站“已经过时”，并将其移除。
在2021年初，龚和潘成功完成对Medich土地的交易，主要得益于Ray White Capital，该公司成为了一笔高达9亿澳元贷款的主要贷款方。
大型律师事务所Corrs Chambers Westgarth在其网站上写道，它“为Ray White Capital以及一组国内和离岸贷款人提供了约9亿澳元的联合贷款备注认购协议，涉及位于西悉尼航空城内的一处地标工业和物流用地，这块用地正对着Badgerys Creek机场。”
今年3月，养老金巨头UniSuper以8.5亿澳元的价格从罗伯茨·琼斯购得了一大块土地。其他部分则被国际物流巨头DHL和CDC数据中心购买。
在6月的投资者简报文件中，RWC表示他们在这笔贷款交易中的份额为5.8亿澳元，获得了16%的回报，相当于9680万澳元。
RAY WHITE CAPITAL可能获得多少收益
根据其简报文件，RWC向郑名强及其Astro Fort公司提供的Clydesdale贷款并不是首次为同一开发项目提供资金。
当时，BHL正面临股票交易所的问题，RWC在其简报文件中指出，他们通过所谓的Clydesdale P1夹层信托在2020年向BHL和Cyan Stone提供3200万澳元的贷款，获得了36%的回报；在2021年，又通过Clydesdale P3夹层信托提供1500万澳元的贷款，获得了15%的回报。
RWC对《Current Affair》表示，首次向BHL和Cyan Stone提供的Clydesdale贷款中损失超过100万澳元。
这一次，RWC预计从Clydesdale获得巨额回报。
贷款结构的详细信息已被联邦法院封锁，但6月的投资者文件中透露了一些信息。
RWC预计将向郑名强贷款9680万澳元，预期回报率超过35%。
如果按这样做的话，这将是无法实现的，因为合同金额为9000万澳元，这些合同是在2020年疫情期间签署的。
房地产经纪人发送的新价格如果实现，将总额达到1.7亿澳元。显然，还有进一步的开发费用。
在一份声明中，RWC表示该项目在三年半的时间里一直是一个灾难，原因包括天气、超支和疫情。
有趣的是，声明中提到的延误的主要原因是“发现土壤中存在石棉和废物污染”。
这是首次在有关Clydesdale的报道中提到石棉。
在投资者收到的不频繁的更新邮件中，“场地污染”被笼统提及，但主要原因一直是疫情和降雨。
承包商WEM Civil在给Ray White的一封信中仅提到了“未确定的污染”，该信件被《Current Affair》获取。
大部分开发工作已经完成，包括道路、街道标志、灯杆、水和污水系统。
某些部分尚未完成，但工人们已经返回工作。
开发商Stocklands在邻近地块上进行的土地开发在Clydesdale地块后被售出，并已完成。目前已居住在那里的有数百个家庭。
“亲妈和亲爸”买家
保罗·丁斯代尔（Paul Dinsdale）和他的妻子在2020年购置了Clydesdale的一块地。他们即将退休，计划在这里建造他们的“最后一个”家。
“一直是BHL与我们保持联系。总有延迟的借口，比如疫情、天气等等。我们的合同中有好几家公司，像是一个鸟巢一样的Cyan Stone公司，我想我们有五六家公司。但我们始终是通过BHL的律师保持联系，”丁斯代尔说道。
“房地产的价值翻了一番，而其他人却将其夺走了。房地产大亨们现在决定我们不能拥有它。
“那些家族公司（Ray White）应该对这些年来通过卖房子谋生的家庭有某种忠诚，我认为我们应该得到更多的考虑和重视。”
尽管丁斯代尔希望建造一个退休之家，但几乎所有的购买者都是希望建造双层、双车库、四卧室家庭住宅的家庭。
马杜里·巴克希（Madhury Bakshi）已经等待了四年，希望为家人建造一个家。
“我们一直在等待建造新房子，我们失去了这么多机会，因为我们的押金在这里放了四年，”她说。
“当我看到它重新上市场，售价比之前多了五十万时，真是令人心碎。首先，我无法相信这会发生。我真的很心痛。这真是一个骗局。这真是一个骗局。”
教师助理玛雅·维贾-马亨德鲁（Maja Vij-Mahendru）是买家们的典型代表。
“我卖掉了我的公寓，筹集资金来建造房子。我们准备搬进来了。我们原本预计在2021年交换土地，但现在已经是2024年。零反馈令人无法接受，”她说道。
“这就是我所有的积蓄。我们从那时起就不得不租房，每周八百澳元。四年前我们支付了大约六万澳元的押金和两万五千澳元的印花税。”
赛普拉萨德（Saiprasad）和迪维亚·穆提亚姆（Divya Muthyam）卖掉了一套Blacktown的公寓，凑齐现金支付押金和印花税，以便为他们的四口之家建造一个家。
“这都是破碎的承诺，”IT工作者赛普拉萨德说。“我们与Blacktown市议会交谈，他们只是回应说我们不能做任何事情，我们只批准这个计划，他们说这是你和开发商之间的事。”
Blacktown市议会也表示同样的内容，认为这是州政府的责任。
多年来，这些买家表示他们曾向州政府寻求帮助，但从未得到回应。
《Current Affair》在其调查中与约50位投资者进行了交谈，他们都讲述了政府漠不关心的相同故事。
他们的地区议员是副州长普鲁·卡尔（Pru Car），她在《Current Affair》向州长克里斯·米恩斯（Chris Minns）办公室发送了一系列关于Clydesdale事件的问题后，仅在两周前与这些家庭召开了会议。
卡尔在一份声明中表示：“我对这些家庭向我提出的严重问题非常关切。
“我已与这些家庭会面，并与新南威尔士公平交易部和注册官办公室的代表进行了会谈。现在已经指定了一名新南威尔士公平交易部的调查员，市议会也已对这些问题表示关注。”
采取行动
当这些家庭六周前看到他们的地块在网上挂牌出售时，许多人联合起来雇佣了威廉·罗伯茨律师事务所的律师罗伯特·伊沙克（Robert Ishak），希望阻止土地的销售，并要求他们在完整诉讼期间暂时保留这些地块的所有权。
在短暂的联邦法院听证会上，法官乔治·肯内特（Geoffrey Kennett）裁定支持Astro Fort，表示这些家庭未能满足授予禁令的法律要求。
他们合同的条款最终使他们陷入困境。
肯内特法官表示：“申请人所同意购买的并不是一块实际存在并可以转让给他们的土地，而是一块将通过尚未注册的分区计划来创建的土地……完成的条件是满足“先决条件”（相关地，分区计划的注册）……如果在“截止日期”（2024年12月31日）之前未能满足先决条件，任何一方都有权解除合同。”
买家保留了进一步追诉的权利，并指出这些地块在8月被重新出售，远早于截止条款的日期12月31日。
当该案于9月4日审理时，Astro Fort的法律代表克里斯·威瑟斯（Chris Withers SC）在法庭上提出的第一个请求是对交易的财务细节进行保密，包括贷款安排和支付计划。该保密请求获得了两年的批准。
但在其判决中，肯内特法官多次提到了贷款条款，但没有给出具体细节。
他认为，授予临时禁令“将对Astro Fort造成灾难性的后果”，这是对合同持有者支持因素的权重更大。
“考虑到（贷款）额度的规模和（机密的）利率，Astro Fort面临着重大的利息负担。
“该协议包含几个‘里程碑’，如果未能达到，将引发‘审查事件’，其潜在后果包括取消任何剩余的贷款和贷款人要求立即偿还所有未偿还金额。”
肯内特法官表示，贷款协议中包含一个“门槛金额”，这是每平方米每块地的指定金额。
RAY WHITE CAPITAL的回应
在一份声明中，Ray White Capital表示，他们已经写信给清算人，敦促他们立即向所有家庭全额退还押金，并要求州政府返还印花税。在合同尚未被撤销的情况下，以上两项结果都很困难。
Ray White Capital表示，他们对在Astro Fort成立几周后就能向其贷款1亿澳元感到有信心，因为它“有一个强有力的计划来完成该项目”，并且有多名前BHL员工现在在该新公司工作，以帮助处理Clydesdale的事务。
“RW Capital始终努力在极其困难的情况下支持该项目。任何推断RW Capital对预售买家遭受的损失、机会损失、压力和不便有参与的说法都是没有根据的，因此它保留在这个方面的权利。”
“与当前开发相关的问题应直接联系开发商Astro Fort。”
“关于Cyan Stone和Astro Fort之间的关系，RW Capital进行了广泛的法律尽职调查，并继续相信它与Cyan Stone没有法律或实质上的所有权联系。”
他们现在在哪里？
BHL及其众多关联公司已经放弃了位于5 Martin Place的CBD总部。许多员工已离职，而留在那里的员工则在位于320 Pitt St的WeWork共享办公空间工作。
九号新闻社接触了罗伯茨·琼斯的共同所有者乔纳森·潘（Jonathan Pan），他指责我们追踪这个故事是出于种族歧视，因为他们都是亚洲人。
BHL和Cyan Stone忽视了多次评论请求。多次拨打郑名强（MingQiang "John" Zheng）的电话也未得到回复。
RAY WHITE CAPITAL的完整声明
“在过去的三年半中，Clydesdale项目（‘该项目’）对所有参与者都是一场灾难，包括我们公司，我们在这笔贷款中损失了资金。
关于原预售买家，我们已经写信给清算人，敦促他们立即向所有家庭全额退还押金和所赚取的利息。我们对这一结果尚未实现感到沮丧，并将继续跟进。
州政府也应该退还所有购买者支付的印花税。我们对所有卷入开发商纠纷的买家感到非常同情。
Cyan Stone Clydesdale Estate 3 Holdings Pty Ltd（Cyan Stone）开始的项目在三年半前便已启动，预计需要一年半的时间完成。”
Ray White并不是预售的代理商，而RW Capital仅作为Cyan Stone的第二抵押贷款融资方，在预售完成后，其地位位于第一抵押贷款之后。
该项目面临重大挫折，包括因COVID-19停工、前所未有的降雨以及土壤中发现石棉和废物污染而导致的干扰和巨额成本增加。
在为支持项目而两次延长贷款并豁免许多契约违约后，第一抵押贷款方和第二抵押贷款方均无法资助完成项目所需的额外费用，因为任何这样的资金都不会从项目中偿还。
Cyan Stone已经投资了2600万澳元，但无法承受这些意外费用，因此所有项目的工作在2024年初停止，项目实际上宣告结束。
RW Capital竭尽所能地支持Cyan Stone，完成项目并向原买家交付地块。
我们给予Cyan Stone时间的延长，并试图帮助他们阻止第一抵押权人采取占有措施。
不幸的是，由于没有资金继续推进，第一抵押贷款现已违约，Cyan Stone开始接洽各方出售该物业，以免被指定接管。
随后，Astro Fort购买了该地块，并开始进行融资流程，以交付该项目。
在与多家融资方进行讨论后，Astro Fort选择了由RW Capital管理的一个财团，来为其提供第一抵押项目融资。
关于Cyan Stone与Astro Fort之间关系的问题，RW Capital进行了广泛的法律尽职调查，并继续相信它与Cyan Stone没有法律或实质上的所有权关系。
值得注意的是，昨天一些预售买家在最高法院对Astro提起的禁令申请中失败，他们声称Astro与Cyan Stone之间存在某种阴谋，法院认为没有足够的证据支持这一指控。
该申请被驳回，且需承担费用。
在与Astro的会议中，RW Capital坚信该公司有一个强有力的计划来完成项目。我们曾在2017年与Astro的董事合作过另一个独立项目。
Astro还成功与当前的建设承包商协商，更新了其建设合同，并与一些从原开发经理BHL辞职的关键员工进行了合作。与邻近土地所有者（一个上市的房地产开发商）进行的承诺性工作旨在寻找解决污染问题的方案。
这些因素让新的贷款财团对Astro完成项目并克服剩余的城市规划和污染问题的能力充满信心。
RW始终努力在极其困难的情况下支持该项目。
任何推断RW Capital对预售买家所遭受的任何损失、机会损失、压力和不便有所参与的说法都是没有根据的，因此如果作出任何这样的推断，它保留自己的权利。
与当前开发相关的问题应直接联系开发商Astro Fort。”
——乔治·阿贾卡（George Ajaka），RW Capital首席执行官。
新南威尔士州副州长普鲁·卡尔的完整声明
“我对这些家庭提出的严重问题感到非常关切。
我已经与这些家庭会面，并与新南威尔士公平交易部和注册官办公室的代表进行了会议。
现在已经指定了一名新南威尔士公平交易部的调查员，市议会也已获知这些问题。
在此事仍在法院审理期间，适当调查任何潜在的违规行为。”
公平交易部的参与
在与多个政府机构交谈后，《Current Affair》能够提供以下解释。
“公平交易部正在优先调查其管辖范围内可能存在的任何违规情况，其他问题将转交给适当的主管部门。
公平交易部的管辖范围涵盖房地产代理的违规指控，机构正在调查目前出售地块的房地产代理。
公平交易部将把其管辖范围外的指控转交给相关主管部门（例如，任何可能违反《公司法》的行为将转交给澳大利亚证券和投资委员会，而任何潜在的犯罪行为将转交给新南威尔士警方）。
如果开发商未能履行合同义务，购买者在协议中享有的权利依然有效。
将同一块地出售给另一买家将违反预售合同的条款，除非原合同已被撤销或终止。
新南威尔士州政府了解到，Clydesdale Estate的卖方与买方之间的合同仍然有效，买方有权根据合同对卖方进行追责，无论开发平台的土地是否转售给他人。
买方的权利将依据于每份合同的具体条款和各方的行为。合同各不相同，因此寻求独立法律意见很重要。
预售合同通常包含截止条款，要求在特定日期之前发生某个事件（例如计划注册），否则任何一方都可以在设定的时间内撤销合同。截止条款下的权利在截止日期通过后才会生效。
开发商在未经买方同意的情况下使用截止条款终止合同，需要获得最高法院的批准，法院可以裁定赔偿。
这种保护措施于2015年引入，目的是阻止开发商利用截止条款取消预售合同，从而利用房产市场的上涨，通过将同一物业转售给其他买家以获取更高的价格。
为了保护消费者，买方的押金必须存放在信托账户中，而不能直接由开发商持有。
这意味着押金必须由卖方的房地产代理或法律代理人操作的信托账户持有，且在结算之前不得直接释放给开发商。
Blacktown市议会已被告知这些指控，因为开发商仍依靠Blacktown市议会注册地块。
除了新南威尔士州公平交易部的调查外，相关买家被鼓励继续与他们的律师或法律代理人沟通。