近幾個月，杭州樓市積極向好，一二手房成交量穩步上升。二手房市場，總價在300萬元以内的成交占比近70%；新房市場中，紅盤陸續入市，改善置業搶破頭，不少項目多次推盤需拼社保。
一般而言，主城區打造的改善産品，如霞映錦繡裡、沁百合、潮起江南城等項目因産品、地理位置稀缺被人搶着買在常理之中，而郊區的項目普遍的閱聽人是剛需群體，原本以為改善項目因總價高會賣不動，而剛需項目去化會更好。
但在近幾個月的市場表現中卻截然相反，郊區新房尤其是臨平市場，改善項目還未領證就已被人“盯上”，低總價剛需樓盤則去化緩慢。星橋近期入市的杭頌星瀾府、頌香望廬就是例證。
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杭頌星瀾府與頌香望廬距離僅約2公裡，同處于星橋闆塊，在臨平山的西南面，離杭州主城、臨平新城均不算近，周邊公共配套共享。
差別是：一個是主打小面積剛需，總價在300萬元以内；一個是改善疊墅，戶型以175-187㎡為主，總價大部分集中在480-600萬元左右。
杭頌星瀾府實景
杭頌星瀾府項目地塊是臨平城建于2022年4月底價拿下，後來與星橋本土企業五福源地産合作開發。
西面是河景與市政公園，北面是王蒙實驗國小，東面和南面是星源南星灣小區。全盤容積率1.6，共726套房源，主力戶型為89㎡，僅少部分118㎡，精裝限價25050元/㎡，含3000元/㎡的精裝。
目前已推盤3次，均無需搖号，開發商正自主銷售中，去化不太理想。據了解，去年6月最早推出的1号樓、2号樓，還有少量頂層房源可售。現場銷控表顯示，去年11月推盤的3、4、7、8、11、15、19号樓，共計312套，還有近三分之一的房源可售。上個月底推出的16号樓，共34套，全部是89㎡戶型，總價200-230萬元，僅售出13套。
杭頌星瀾府售樓處
現場銷售置業顧問介紹，目前天氣炎熱，看房的人少了很多，周末會忙一點，大都以在主城區工作預算有限的剛需客群為主。“車位不送，13萬元一個，但我們在房價上會有優惠，有的房子94折，部分能做到93折。總價200萬元上下，這麼算下來，其實相當于送了一個車位了。”
頌香望廬地塊是興耀在去年6月競得，後與傑立合作，由傑立操盤打造。整盤容積率1.2，共計25幢住宅，包含四層疊墅、六層疊墅以及七層洋房，疊墅戶型面積156-199㎡，洋房面積143㎡，精裝限價28200元/㎡。
頌香望廬樣闆間
疊墅産品做得比較通透，每一戶都帶有入戶電梯，直通地下室車庫。下疊有大院子、陽台，能夠享受有天有地的生活；上疊除了入戶花園、大露台之外，頂樓還有一個大閣樓，層高舒适，能做儲藏室、工作室或者兒童嬉戲空間。
頌香望廬于上個月底首開36套房子，雖然無需搖号，但據案場從業人員介紹，開盤後就直接去化了28套，剩餘的8套也很快賣掉了；本周剛領出預售證的56套房源，不少客戶已經提前交了2萬的意向金提前鎖定，目前已所剩不多。
頌香望廬實景
“昨天下午我這裡就有三組客戶落位了，今天我的客戶要不是負債太高貸不了款，不然又出去一套。”現場從業人員表示，落位疊墅的客戶全部預設購買地下室以及至少一個車位，地下室加上車位150萬元左右，具體每套房子根據位置不同、地下室面積價格會有所差異。
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同一個區域，一個房價打折去化困難，一個變相綁定車位、地下室卻仍然有人搶着買，到底是為何？
其實，早在中駿鼎湖未來社群加推建築面積約190㎡大戶型時就開始有征兆，當時這批戶型套數不多，但早早地就被改善一族看上，當時項目從業人員表示有不少買家是當地的企業老闆以及附近改善以小換大。
中駿鼎湖未來社群實景
到了去年6月，臨平新城的湖翠雲來府首開，戶型168㎡-200㎡，中簽率35.8%，銷售狀況不錯，比同期的錢二、艮北等區域項目去化要更為理想。
還有去年年底，在市場整體低迷的背景下，汀雨曉月裡走出了“獨立行情”，在短短1個月裡，先後兩次開盤，首開中簽率不到30%，二開中簽率更低至25%左右，今年1月三開中簽率24%，三開三罄，成為當時最難搖的疊墅。
再到今年上半年，喬司的春曼雅廬、沁東潤府以及臨平山腳下的山和院，去化速度較快，甚至可以說不愁賣。
頌香望廬實景
“在拿地之初就已有預判，這裡的改善疊墅類産品不缺客戶。”頌香望廬從業人員表示，這裡的疊墅客群大部分是臨平土著，“老錢”原地改善，少部分主城外溢。這些人有的十多年未曾換房，有的手上已有足夠的資本積累，在當下政策利好的情形下選擇置換不失為一種明智之舉。
剛需項目去化慢，一方面，與今年杭州樓市行情息息相關。上半年杭州主城區“老破小”勢頭很旺，價格相比往年有所下調，成本效益凸顯，成交量大漲，有外地買家甚至一口氣下單十幾套。主城區的“老破小”普遍來說周邊生活配套成熟，交通便捷，總價較低，200多萬元有大量的挑選空間。
加之，剛需買房對公共交通、配套的依賴度較大。在主城區與郊區之間，總價差不多的情況下，大部分人會選擇各方面都較為便利的主城區，哪怕房子小一點、舊一點。
據了解，像杭頌星瀾府這樣的剛需項目客群不僅有星橋的剛需，還有在主城區工作的年輕人，他們更依賴地鐵或者公交，而項目所在的位置這方面還相對欠缺。
另一方面，受大行情影響，剛需群體在面對未來諸多不确定因素時，更多時候會選擇暫時觀望。“我接待過的客戶有很多是這種情況，房子在慢慢看，但不着急下單，現階段各種‘逼單’政策對他們似乎不管用。”
改善果斷，剛需遲疑，目前似乎成為了杭州近郊樓市中的常态。
文字：曾亞敏 編輯：魯晨
稽核：許曉蕾 丁豔