#头条创作挑战赛#受限于地方财政能力和区域发展之间矛盾，地方政府和社会资本方共同参与开发城市综合业务项目，成为一种具有创新性和实用性的城市开发建设模式。社会资本方通过综合开发介入，用以谋求后续工程施工总包或者二三四级开发的机会。
纵观城市综合开发项目，不难得出此类项目具有投资成本高、资金回收周期长、前期资本集中大量投入及政策性风险较高等显著的特点，对于社会资本方而言，仍具有较大的风险问题。在参与城市综合开发业务建设过程中，必须加强开发全过程的风险管控工作，从而保障自身利益，同时也为城市综合开发项目的顺利完工奠定基础。
1.项目融资风险
城市综合开发项目的资金投资数量大，且资金流转周期长，通常80%的资金都是通过融资方式获得。这就要求社会资本在参与城市综合开发业务过程中必须具有多样化的融资渠道和融资方式，对参与企业融资能力提出了较高的要求。业务执行过程中，如果无法按期进行融资交割，就会发生资金断链等问题，影响项目继续实施。
目前，随着地方隐性债务管控及金融监管相关政策的不断出台，业务项目开发前期，银行因政策问题经常存在回避投资现象，进而无法获得贷款。另一方面，城市综合开发项目过程中的资金投入规模大、密集性高，虽然城市综合开发项目中大都采取分期实施、滚动开发的运作模式，利用前期项目回款资金对后续资金投入加以补充，但是，由于资金数量过大，动辄数十亿，相关方资金投入压力极大。如果受房地产形势影响、政府融资窗口出现变化、相关行业新出台调整政策等，就会进一步提高资金筹集的不确定性风险，影响城市综合开发项目的正常开展。
2.征地拆迁风险
土地征拆是城市综合开发项目中的常见工作内容，实施主体主要为政府方，社会资本只作为拆迁补充费用的支付方。房屋的征收补偿相关工作由政府指定征收部门开展，具体包括拆迁补偿范围和补偿标准明确、入户调查及实施拆迁等内容，资本方筹集承担资金支付过程中的成本费用。综合开发项目中，征拆资金筹集相关风险通常由资本方承担、土地征拆相关风险由政府方承担。总体来看，综合开发项目总投资中征拆补偿款项占比约50%，资金数量庞大且必须集中向补偿方进行支付。实际土地征拆开展过程中不确定性较为显著，一旦没有按期完成相关土地拆迁补偿工作，会导致业务项目成本超支、进度拖延、资金占用及烂尾等重大风险，这也是城市综合开发项目中的重要风险之一。
此外在项目实操中，我们还遇到由于前期工作不细致，诸如：未考虑地下输油管道的改道、高压线入地工程、城市内涝预防等费用的支出，导致实施中投资额不足于完成征地拆迁工作，造成项目停工。
3.政府诚信与政策风险
城市综合开发项目开展过程中，缺乏针对社会企业投资开发行为的相关法律法规，也没有就不同开发主体的义务与权力进行明确规定。在此背景下，对于社会企业而言，仅凭借政府相关规定，政府单位的诚信水平具有极高风险，政策风险在城市综合开发业务建设过程中将始终伴随参与投资建设的社会资本方。政府如进行了相关政策的调整，就会导致企业的综合效益产生相应的影响。诸如21年叫停ABO模式、近期受限制PPP模式等，都是现实的、真金白银亏损的例子。
4.市场风险
房地产形势下行压力仍在高位，部分城市土地市场有所回暖，但总体来看分化尤为严重，综合开发项目面临土地流拍风险，滚动开发模式面临巨大挑战。按照以往模式开展项目运作，越来越难。综合开发项目急需创新模式，解决运作及投入产出平衡问题。
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