首只水利REIT诞生背后：一家基金公司打造精品的决心

作为后来者的银华基金，将首只REIT落子水利设施，一个尚处于市场空白的领域。另辟蹊径的背后，是一场酝酿了三年多的布局。

历时三年多，从试点到常态化，公募REITs正在加速上新。

据Wind统计，截至10月16日，已成立的公募REITs共47只，发行规模合计1369亿元。今年以来，REITs发行明显提速，仅前三个季度，就有17只完成募集，数量为历年最多。（数据来源：Wind，2024.10.16）

产品数量增加的同时，底层资产类型也拓展到了13类，覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、租赁住房、水利设施、文化旅游等（信息来源：发改委，截至2024年8月1日）。

越来越快的上新速度，使得这片蓝海的竞争趋于激烈。优质项目始终是稀缺资产。这就十分考验基金管理人的眼光和投资管理能力。

作为后来者的银华基金，将首只REIT落子水利设施，一个尚处于市场空白的领域。另辟蹊径的背后，是一场酝酿了三年多的布局。

早在2021年6月“958号”文——《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》发布之前，银华基金就已经着手筹备这块业务，一边组建团队，一边推进项目。

据悉，在958号文中，公募REITs试点行业范围被明确为十大领域，其中包括两大探索领域。水利设施是两大探索领域之一，也是银华基金最初瞄准的领域。在做了大量的前期调研、项目沟通、资源整合后，银华基金于今年6月上报了银华绍兴原水水利REIT，9月即拿得批文。

根据发售公告，银华绍兴原水水利REIT将于10月21日启动发行。这既是国内首单水利设施公募REIT，也是银华基金发行的首只REIT。

在网下询价阶段，该基金认购共收到69家网下投资者管理的186个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为1,378,400万份，为初始网下发售份额的106.07倍，刷新了今年公募REITs网下询价认购倍数纪录。（初始网下认购倍数和认购价格具体参考《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》，据统计和各基金份额发售公告，2024.1.1-2024.10.16，全市场完成询价阶段的公募REITs共19只，目前银华绍兴原水水利REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的106.07倍，创2024年以来公募REITs初始网下认购倍数新高。）

REITs和其他公募产品不同，它是一类“case by case”的业务，即使是同一个领域，底层资产也可能千差万别，需要“具体案例，具体分析”。一个REIT能否运作成功，可能主要取决于两个因素：一是底层资产优质与否，二是团队建设是否到位。

首只水利REIT的诞生

选择水利设施作为第一只REIT的底层资产，银华基金REITs团队既出于宏观层面的考量，也着眼于标的本身的投资价值。

从资产特性来看，水利设施对于选址、建设的要求十分苛刻，在供应端形成了自然垄断的特征，因而经营预期的稳定性相对比较强。水利行业涵盖范围较广，有些以供水、发电为主，有些以灌溉为主，有些以防洪为主，有些则将水利和旅游观光结合。

对此，银华基金REITs团队聚焦于具有收益特征的资产，如供水、发电等能产生稳定现金流的水利设施。

从需求端来看，生活用水的需求刚性十足，供水的基础设施运营受到短期经济波动的影响或较小。水利部发展研究中心数据显示，2020年大陆36个重点城市水费支出占可支配收入比例介于0.21%~0.67%之间。一般情况下，城市居民人均水费支出占可支配收入比例在1.5%~3%以内。（数据来源：水利部发展研究中心，截至2020.12.32，参考资料：《数说大陆城镇居民生活水价》，2022.10.18）

除了宏观层面的考量，标的本身的质地更为重要。

银华绍兴原水水利REIT的底层标的是汤浦水库工程，三家原始权益人均为地方国企。据公开报道，绍兴市拟将银华绍兴原水水利REIT建成市级唯一涉水REITs平台。（来源：绍兴市国资委 全国水利第一单！绍兴原水REIT正式获批 (sx.gov.cn)）

“城市建设大多是以水定城、以水定人。”银华基金基础设施投资部总监、该产品拟任基金经理杨默分享了选择汤浦水库的几个原因。

“一是项目的运营比较稳定，汤浦水库自2001年建成，投入使用20多年，运营一直非常稳定，是一个成熟的项目。这为我们发行上市，从运营上提供了保障。

二是项目位于长三角发达区位。在长三角41个城市中，绍兴的GDP增速排名第三，人口稠密，产业发达，对优质水源的需求较高。

三是汤浦水库实行专业化和标准化的管理，采用无人机、物联网应用平台，基本能覆盖到整个库区的监管，可以提供相对可控的运营管理支持。

四是随着党中央、国务院关于深化水利工程供水价格改革的部署，水利工程供水价格形成机制将不断完善，汤浦水库未来水价的增长具备想象空间。”

以“深”入局，追求精品

如果把公募REITs比作一艘出海的船，优质的底层资产就像稳定大局的锚，适配的管理团队则是把控方向的舵。

银华绍兴原水水利REIT的发行规模并不算大，只有不到17亿元，却配备了4名基金经理，由“2名投资经理+2名运营经理”组成，这体现了银华在REITs上的重视和决心。

投资经理由杨默和王鹏担任，两人在REITs和ABS领域有着丰富的从业经验。运营经理分别是林卉和许梁，前者在国内外涉水行业深耕十余年，后者是这个项目谋划、筹备、申报及发行全过程参与者、亲历者。

除了银华绍兴原水水利REIT投资运营团队的高配，银华基金还有着专业的行业研究团队和信用研究团队，也会为REITs业务提供研究上的支持。此外，还有子公司银华资本作为REITs项下的资产支持计划管理人。集合多方资源，协同作战。

无论是前期寻找潜在标的、推进项目，还是后期产品发行、日常运营，银华基金REITs团队是从一开始就介入。杨默表示，基金管理人作为项目的“第一责任人”，在公募REITs中承担着至关重要的角色。银华基金坚持压实基金管理人主体责任，落实勤勉尽责义务，在项目前期聘请券商、律师、审计、税务等中介机构给予支持，基金管理人自身在全过程中保持对项目深入参与和把控。

在基础设施日常运营层面，银华REITs团队聘请了专业的运营管理机构，委托他们进行一些日常的运营、养护、维修及主管部门专业沟通等工作，同时制定了详尽、全面的运营管理协议，对运营管理机构的职责、绩效考核和激励办法做了详细约束。

除此之外，基金管理人还有很多亲力亲为的地方，包括预算审批、公司证照、档案的维护、印章的审批和用印，以及公募基金的信息披露，每年的资产评估和现金流的分配等。

“在REITs业务上，我们一直以较高的标准要求自己。”杨默直言，这和团队的定位有关，银华基金的目标是做精品化项目，打造精品团队，“在新兴领域的探索上，我们也希望做行业先锋”。

多方位应对极端气象

对于水利设施项目而言，一个不可控的风险是极端天气。

根据基金招募说明书，2023年，受罕见的极端干旱天气影响，汤浦水库的实际供水量骤减，从前一年的3.44亿立方米降至2.58亿立方米。

许梁表示，“这是自1961年以来，入库水量第三少的年份。从长期回报的角度，我们对这类极端情况并不感到担忧。根据专业机构评估，尽管每年的来水量是波动的，但如果将时间拉长，水量整体是稳定可控的”。

根据招募说明书显示，在做未来现金流预测时，也把2023年的极端情况放进了历史数据。王鹏表示，这是出于对投资人更谨慎性的保护。

针对极端气象情况，银华REITs团队制定了一些应对措施。比如，和运管机构一起，事前做好预警手段，事中及时分析和披露，和监管部门、气象部门及时沟通，确定应对方案，尽量减少不利影响。

林卉介绍，在日常运营中，团队会密切跟踪气象情况。当出现极端干旱天气时，会联合气象部门开展人工降雨，减缓干旱天气的影响。同时，通过日常维护减少淤积、防汛调度的精细化，尽可能最大化利用水库储水能力。这对汤浦水库来说，已经是相对成熟的机制。

“除了通过这些主动措施应对极端天气的影响，银华基金还遵循监管规定，为银华绍兴原水水利REIT购买了财产一切险、机器损坏险及公众责任险，其中财产一切险保额约16.6亿元，可以完全覆盖银华绍兴原水水利REIT的底层资产。”

风险提示：

投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。

本基金为公开募集基础设施证券投资基金，与投资股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，本基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。投资者应充分了解基础设施基金投资风险及本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。

投资于本基金的主要风险有：1、与基础设施基金相关的各项风险因素，包括但不限于集中投资风险、基金价格波动风险、流动性风险、新种类基金的投资风险和创新风险、管理风险、税收等政策调整风险、资产支持证券投资的流动性风险、中介机构履约风险等；2、与专项计划相关的各项风险因素，包括但不限于专项计划等特殊目的载体提前终止的风险、专项计划运作风险和账户管理风险、资产支持证券管理人与资产支持证券托管人尽责履约风险、资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险、法律与政策环境改变的风险等；3、与基础设施项目相关的各项风险因素，包括但不限于政策风险、市场风险、《取水许可证》续期风险、评估风险、资产维护及资本性支出风险、现金流预测的风险、股东借款带来的现金流波动风险、运营管理机构履职风险、意外事件、安全生产事故及不可抗力给基础设施项目造成的风险、基金净值逐年降低甚至趋于零的风险、基础设施项目经营期届满，原始权益人或其指定关联方可能优先无偿受让项目公司股权相关的风险、基础设施项目原水销售价格调整的风险、原水销售合同续期的风险、处置风险、工程委托代建安排风险、基础设施项目供水量波动的风险、关联交易的风险、基金存续期长期资产减值的风险、同业竞争和利益冲突风险、水库未来防洪灌溉风险、基础设施项目历史超出取水许可规模供水受到行政处罚的风险、未来发生清淤工程与防砂化工程的风险、基础设施项目共用资产风险等；4、与交易安排相关的各项风险因素，包括但不限于相关交易未能完成的风险、基础设施基金的要求或决定无法及时有效传递的风险、交易结构设计及条款设置存在瑕疵的风险；5、其他相关的各项风险因素，包括但不限于发售失败风险、暂停上市或终止上市风险、合规及操作风险、证券市场风险等。

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